Các bác chưa đọc thì tham khảo lại: https://nguoimuanha.vn/18-nam-lam-con-no-hanh-trinh-tu-ban-tay-trang-den-4-bat-dong-san-giua-sai-gon-118656.html

Sau câu chuyện đầy cảm hứng của anh A từ một người đi làm bình thường, không vốn, không hậu thuẫn đến khi sở hữu 3 căn nhà, 1 lô đất ở Sài Gòn và 1 ô tô, điều khiến nhiều người thắc mắc là: Làm sao vay liên tục mà không vỡ nợ? Cấu trúc tài chính phía sau là gì?

Hãy cùng bóc tách theo từng giai đoạn dưới góc nhìn tài chính cá nhân:

🧱 Giai đoạn 1: Vay lần đầu – Căn nhà đầu tiên (~2006)

- Giá nhà: 1 tỷ

- Tự có: 300 triệu

- Vay ngân hàng: 700 triệu (70%)

- Lãi suất thời điểm đó: ~12%/năm

- Thu nhập ròng: ~12 triệu/tháng

👉 Áp lực trả nợ chiếm hơn 50% thu nhập.

Thực tế, anh chấp nhận hy sinh toàn bộ tiện nghi, sống tối giản, làm thêm ngoài giờ và không tiêu xài để trả dứt khoản vay trong 7 năm, với mục tiêu: Sở hữu bất động sản

🧱 Giai đoạn 2: Mua đất hơn 3 tỷ (~2014–2015)

- Tài sản căn nhà đầu tiên đã tăng giá: bán được khoảng 2 tỷ

- Dùng 2 tỷ đó + vay tiếp 1 tỷ để mua miếng đất trị giá 3 tỷ

- Tỷ lệ vay mới: ~33%, thấp hơn đòn bẩy lần đầu

- Chiến lược: tài sản ít rủi ro hơn, không mất giá trị, dễ giữ lâu dài

👉 Giai đoạn này thể hiện tư duy chuyển tài sản: từ “để ở” sang “tích lũy giá trị”. Đồng thời, tỷ lệ vay thấp cho thấy anh đang "giảm lực gồng", không liều liều mãi.

🧱 Giai đoạn 3: Mua căn thứ 2 và 3 bằng 100% đòn bẩy (~2016–2020)

- Tận dụng tài sản đất đã tăng giá để làm tài sản đảm bảo

- Vay ngân hàng mua 2 căn nhà tiếp theo: mỗi căn khoảng 2,5–2,9 tỷ

- Dòng tiền từ cho thuê + thu nhập từ kinh doanh bắt đầu đủ để trả lãi

👉 Thời điểm này anh không còn phụ thuộc hoàn toàn vào lương cố định, mà đã có dòng tiền chủ động từ tài sản và kinh doanh.

🔁 Tổng kết cấu trúc tài chính sau 18 năm

→ Tổng tài sản ròng (sau nợ): khoảng 12 tỷ, phần lớn đến từ việc biết xoay vòng vốn, không để nợ vượt quá dòng tiền chi trả.

🧠 Bài học tài chính rút ra

1. Không vay theo cảm hứng vay dựa trên năng lực trả nợ thật sự.Dù vay 70% hay 100%, anh luôn giữ khả năng sống tối giản để chịu được áp lực tài chính.

2. Không tiêu xài bằng tiền vay chỉ vay để sở hữu tài sản có khả năng tăng giá. Xe là khoản vay duy nhất mang tính "tiêu sản", nhưng chỉ thực hiện khi dòng tiền đã đủ.

3. Dòng tiền > lợi nhuận giấy.

Nhiều người sụp đổ vì mua được đất nhưng không xoay nổi lãi ngân hàng. Anh ngược lại: chỉ giữ tài sản nếu đảm bảo dòng tiền trả nợ.

4. Luôn có phương án thoát.

Trước khi vay mua tài sản mới, anh luôn biết: nếu bán đi một phần, anh sẽ đủ trả nợ cho phần còn lại không dồn hết vốn vào một chỗ.