Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Cảnh giác với chiêu "Hỗ trợ lãi suất" khi đầu tư nhà.

Gần đây, hầu hết các Chủ đầu tư đều tung ra ngón đòn hiểm " hỗ trợ lại suất" tùy dự án, khách hàng chỉ cần xuống tiền 10%-30%, sau đó ngân hàng cho vay 85%-65% giá trị hợp đồng, 5% còn lại thanh toán khi nhận nhà.

Cảnh giác với chiêu "Hỗ trợ lãi suất" khi đầu tư nhà. - 1

Đã có nhiều trường hợp "giàu trí tưởng bở", tận dụng chính sách bán hàng của CĐT để sử dụng đòn bảy tài chính, ôm cả chục căn, cả sàn..... Trong khuân khổ bài viết, tác giả có vài ý về vấn đề này.

Đòn bẩy tài chính, một thuật ngữ không xa lạ gì với giới đầu tư, đặc biệt giới đầu tư tài chính, bất động sản. Tuy nhiên sử dụng nó như thế nào, “bẩy” lên hay “bẩy” xuống luôn là sự trăn trở của các nhà đầu tư.

Lý thuyết và thực tế đều chứng minh rằng, chỉ có khoảng 5% tối đa là 10% người thành công khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Thường thì, ngoài kiến thức uyên thâm trong lĩnh vực đầu tư, chuyên gia “ bẩy” phải có quan hệ tốt với ngân hàng, nhà cái, phải có “máu liều” và chút ít may mắn thì mới có thể thành công.

Để biến điều phức tạp trở thành điều bình thường và phổ cập, gần đây nhiều chủ đầu tư đã hào phóng và tự nguyện một cách vô điều kiện trao đòn bẩy cho nhà đầu tư tại rất nhiều các dự án trong nam, ngoài bắc, thành phố, ven đô, trên rừng dưới biển và vươn ra hải đảo.

Tính ma thuật của đòn bảy tài chính

Cảnh giác với chiêu "Hỗ trợ lãi suất" khi đầu tư nhà. - Ảnh 1

Để hiểu rõ sức hấp dẫn và cách hoạt động của đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, tôi đơn giản hóa nó bằng một ví dụ như sau:

Thông lệ, nếu anh có 4 tỷ, giá trị căn hộ cũng 4 tỷ, trả góp trong thời gian 12 tháng thì để ăn dày, kiếm nhiều thì anh phải “ôm” nhiều, giả sử để “ôm” được 10 căn, anh buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính tức là vay thêm 36 tỷ, giải ngân trong vòng 12 tháng theo tiến độ yêu cầu của chủ đầu tư. Vay 36 tỷ không hề đơn giản nếu anh không có lịch sử tài chính tốt, không có mối quan hệ cánh hẩu với ngân hàng và đặc biệt anh không có tài sản thế chấp khác ngoài 10 căn hộ (tài sản hình thành trong tương lai).

Giả định giá chung cư tăng 20%/năm và lãi vay tính trung bình cho tất các các lần giải ngân trong năm là 10% thì lãi thu được sẽ là (40 tỷ x 20%) – (36 tỷ x 10%) = 4,4 tỷ đồng. Sau khi trừ tiền môi giới anh lãi khoảng 4 tỷ đồng tương đương 100% hiệu suất vốn.

Có tăng thì cũng phải có giảm, trường hợp giảm 20% thì không đơn thuần là anh lỗ 8 tỷ. Sẽ vẫn được coi là may mắn nếu anh mất 4 tỷ tiền vốn và gánh thêm 4 tỷ tiền lãi vay của 36 tỷ tiền vay. Nhưng chẳng may thị trường vào “trend” đi xuống việc bán hàng không hề đơn giản thì khi đó không chỉ thổi bay mất số vốn 4 tỷ mà còn cõng thêm khoản nợ 36 tỷ với số tiền lãi mỗi năm 3,6 tỷ đồng (vì đơn giản hóa xin loại bỏ các nghiệp vụ tính lãi cụ thể của ngân hàng)

Chủ đầu tư tự nguyện giao đòn bảy tài chính cho người đầu tư

Rõ ràng là, sức mạnh của đòn bẩy tài chính là ghê gớm, vậy nên không phải ai cũng dám hay cũng thành công trong việc sử dụng công cụ đầy ma thuật này. Ngày nay đã khác, nhiều chủ đầu tư đã “khai sáng” cho rất nhiều khách hàng khi lẳng lặng dẫn dắt nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính mà không cần kiến thức, chẳng cần máu liều mà chỉ cần một ít vốn và lòng tham là đủ. Cụ thể là:

Với chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn hiện nay, khách hàng mua chung cư SolForest tại dự án EcoPark, Hưng Yên chỉ phải vào tiền 10% là được ký hợp đồng mua bán, ngân hàng cho vay tới 85% giá trị hợp đồng với lãi suất 0% trong suốt 24 tháng, trong 2 năm này, nếu bất ngờ có tiền, khách hàng có thể thanh toán mà không phải trả tiền lãi phạt…như vậy, với số vốn 4 tỷ như ví dụ trên, khách hàng có thể “ôm” ngay 10 căn hộ với tổng giá trị đầu tư lên tới 40 tỷ mà không phải lo trả lãi số tiền 34 tỷ (85% của 40 tỷ) mà ngân hàng đã “tốt bụng” cho vay tới 2 năm.

Với cách tính “bẩy” lên và “bẩy” xuống như trên, giả sử giá chung cư lên/xuống 20%/năm thì sau 2 năm thể kiếm được tới 16 tỷ đồng nếu “bẩy” lên hay thổi bay mất 4 tỷ tiền gốc và gánh thêm 12 tỷ tiễn lỗ do giá giảm với điều kiện bán được hết hàng.

Để tăng tính hấp dẫn của chương trình và để dẫn dụ khách hàng sử dụng đòn bảy tài chính, chủ đầu tư còn hào phóng tặng từ 5 cho tới 10 chỉ vàng (trừ vào giá bán) nếu khách hàng đặt cọc vào “ngày sự kiện” ngày 8/11/2020. Ngoài ra, việc đặt cọc với số tiền tối thiểu 50 triệu đồng/căn với thời gian giữ cọc tới hơn 3 tháng (tới ngày 5/3/2021) đồng thời Chủ đầu tư tung tiếp cú đấm bồi “thông báo tăng giá giá 3% tính từ 30/11/2020” không chỉ dẫn dụ, kích thích người mua mà hạ gục tất cả các khách hàng kể cả các nhân viên sales còn mải may nghi nghờ tính hiệu quả của chương trình đã nhanh chóng xuống tiền ôm hàng với một niềm tin vô cùng mãnh liệt rằng “chả lẽ trong 3 tháng mình không lướt được cọc”, “chả lẽ trong 2 năm mình không bán được hàng”…..

Câu chuyện đằng sau ở đây là, ngân hàng không phải là nhà từ thiện, họ là nhà buôn tiền, đồng tiền cho anh vay là tiền họ đi vay, huy động từ các nguồn và phải trả lãi mới cho nó. Rõ ràng là, Chủ đầu tư đã bỏ tiền của mình ra trả lãi cho anh vay, sao họ tốt quá vậy ? xin thưa, giống như diệu kế “cam kết lợi nhuận” nhiều chủ đầu tư đã và vẫn đang dùng, họ đã nâng giá lên để lấy chính phần “vênh” đó lên trả lợi nhuận cam kết hay trả thay tiền lãi cho khoảng vay tới 85% của khách hàng.

Với nhân viên bán hàng thì khá an toàn vì bỏ ra 50 triệu đồng/căn giữ chỗ, gặp khách thì xin được phần quà tặng, khách rắn thì ưu tiên thu hồi tiền cọc, tặng luôn cả quà tặng ít nhất được hoa hồng bán hàng và vẫn đạt chỉ tiêu bán hàng. Đối với người nhà đầu tư thì sao? rủi ro chực chờ vì rằng giá bán đã bị đẩy lên nên việc “bẩy” lên là khó khả thi trừ khi “chợ” thật tốt và vào “trend” tăng giá, hy vọng thị trường không tồi tệ và không giảm tới 40%/2 năm như ví dụ nêu trên cho dù thực tế nó đã từng sảy ra trong năm 2012 vừa qua.

1

Bình luận

Sập nhà 4 tầng ở Sài Gòn, hai người mắc kẹt

Căn nhà ba lầu, một trệt trong hẻm 133 trên đường Bình Quới, phường 27, quận Bình Thạnh đổ sập, 5 người được đưa ra ngoài, hai nạn nhân mắc kẹt, trưa 24/9. - VnExpress Xem thêm
Sập nhà 4 tầng ở Sài Gòn, hai người mắc kẹt - 1

Giá bán căn hộ tại TPHCM cao gấp 3 lần Hà Nội

Savills Việt Nam cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cao gấp hơn 3 lần so với Hà Nội. Theo đó, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM là 125 triệu đồng/m2 thông thủy, còn tại Hà Nội là 39 triệu đồng/m2. Xem thêm
Giá bán căn hộ tại TPHCM cao gấp 3 lần Hà Nội - 1

Giá đất Gia Lâm có “nhảy múa” trước khi lên quận?

Giá đất trung bình tại Gia Lâm (Hà Nội) hiện đang ở mức cao hơn rất nhiều so với các huyện khác sắp lên quận. Cụ thể, giá đất thuộc khu vực Trâu Quỳ có thể lên tới hơn 200 triệu đồng/m2, dao động ở mức trung bình từ 80-90 triệu đồng/m2. Xem thêm
Giá đất Gia Lâm có “nhảy múa” trước khi lên quận? - 1

Cuộc sống bận rộn của các môi giới bất động sản Dubai

Các môi giới địa ốc Dubai thức tới 2h sáng họp với khách, thậm chí dựng lều ngủ qua đêm, xếp hàng giữa trời nắng để giúp khách mua nhà. - VnExpress Xem thêm
Cuộc sống bận rộn của các môi giới bất động sản Dubai - 1

Giật mình với căn nhà diện tích hơn 40 m2, nằm giữa trung tâm Hà Nội giá chỉ hơn 600 triệu đồng

Căn nhà có diện tích 45m2, xây 2 tầng chắc chắn, nằm ở quận trung tâm Hà Nội đang được chào bán với giá hơn 600 triệu đồng. Xem thêm
Giật mình với căn nhà diện tích hơn 40 m2, nằm giữa trung tâm Hà Nội giá chỉ hơn 600 triệu đồng - 1

Yoko Onsen Quang Hanh được bình chọn “Khu nghỉ dưỡng được yêu thích nhất năm" tại chương trình vinh danh Dự án đáng sống 2023

Sáng 22/9, chương trình vinh danh “Dự án đáng sống” đã xướng tên khu nghỉ dưỡng tắm khoáng nóng Yoko Onsen Quang Hanh của Sun Group là “Khu nghỉ dưỡng được yêu thích nhất 2023". Xem thêm
Yoko Onsen Quang Hanh được bình chọn “Khu nghỉ dưỡng được yêu thích nhất năm" tại chương trình vinh danh Dự án đáng sống 2023 - 1

Siêu lợi nhuận từ chung cư mini

Trong khi một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công thì với chung cư mini (núp bóng nhà ở riêng lẻ) có thể chỉ cần 1-2 tháng và còn tùy thuộc vào mức độ “thân thiết” với cơ quan cấp phép xây dựng. Đây là một trong những lý do chung cư mini mang lại lợi nhuận khổng lồ cho chủ đầu tư. Xem thêm
Siêu lợi nhuận từ chung cư mini - 1

Dự án của T&T Homes nhận giải ‘Dự án đáng sống năm 2023’

Tại “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp (trực thuộc VCCI) tổ chức, dự án số 2 Phạm Ngọc Thạch (Hà Nội), do T&T Homes (thành viên của T&T Group) tư vấn phát triển, đã được vinh danh “Dự án đáng sống năm 2023”. Xem thêm
Dự án của T&T Homes nhận giải ‘Dự án đáng sống năm 2023’ - 1

'Cơn sốt' Dubai hút giới tài phiệt toàn cầu: Sẵn hàng tỷ USD xếp hàng mua biệt thự

Trong khi thị trường bất động sản ở một số nền kinh tế lớn trên thế giới đang đình trệ và phải đối mặt với những rủi ro tăng trưởng thì tại Dubai, lĩnh vực này đang chứng kiến sự phát triển vượt bậc, đặc biệt trong phân khúc bất động sản cao cấp. Xem thêm
'Cơn sốt' Dubai hút giới tài phiệt toàn cầu: Sẵn hàng tỷ USD xếp hàng mua biệt thự - 1

Môi giới dụ khách mua chung cư mini bằng thang dây, mặt nạ chống độc

Nắm bắt được tâm lý lo lắng của khách, nhiều môi giới khi bán chung cư mini đã dùng chiêu quảng cáo như chung cư có thang dây, mặt nạ chống độc để PCCC. Xem thêm
Môi giới dụ khách mua chung cư mini bằng thang dây, mặt nạ chống độc - 1

Hà Nội cắt thi đua nơi để xảy ra cháy thiệt hại về người

Chủ tịch UBND TP. Hà Nội yêu cầu xem xét cắt thi đua, khen thưởng đối với đơn vị, cá nhân có liên quan trên địa bàn nếu xảy ra cháy gây thiệt hại về người, thiệt hại lớn về tài sản. Xem thêm
Hà Nội cắt thi đua nơi để xảy ra cháy thiệt hại về người - 1

Lãi suất vẫn chưa dễ thở với người mua nhà

Nhà đầu tư hay người mua ở thực cũng chưa định vay vốn mua bất động sản giai đoạn này vì lãi suất có giảm nhưng vẫn cao hơn mức họ có thể chi trả hàng tháng. Xem thêm
Lãi suất vẫn chưa dễ thở với người mua nhà - 1

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thị trường bất động sản mới “rón rén” hồi phục khoảng 30% so với kỳ vọng

Dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt” cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V. Đó là nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia. Xem thêm
TS. Lê Xuân Nghĩa: Thị trường bất động sản mới “rón rén” hồi phục khoảng 30% so với kỳ vọng - 1

Hà Nội hỗ trợ nạn nhân vụ cháy chung cư mini hơn 9 tỉ đồng

Các đại biểu HĐND TP Hà Nội đã xem xét, thảo luận, thông qua nhiều nghị quyết quan trọng, trong đó có việc chi hơn 9 tỉ đồng hỗ trợ các nạn nhân vụ cháy chung cư mini làm 56 người tử vong, 37 người bị thương Xem thêm
Hà Nội hỗ trợ nạn nhân vụ cháy chung cư mini hơn 9 tỉ đồng - 1

Hối hả lắp thang thoát hiểm ngoài chung cư mini, Bộ Xây dựng cảnh báo

Theo Bộ Xây dựng việc gắn thang sắt cố định bên ngoài cần phối hợp với chính quyền địa phương Bộ Xây dựng Bộ Công an sẽ hướng dẫn nâng cao phòng cháy chữa cháy chung cư mini Xem thêm
Hối hả lắp thang thoát hiểm ngoài chung cư mini, Bộ Xây dựng cảnh báo - 1

Giám đốc CBRE: Nguồn cung nhà ở thực giá từ 2-3 tỉ đồng đang “khủng hoảng thiếu”

Chia sẻ tại hội thảo diễn ra mới đây tại Tp.HCM, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, tại Tp.HCM và vùng lân cận nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền (2-3 tỉ đồng/căn) đang thiếu trầm trọng. Nguồn cung ít nhưng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc còn rất lớn. Xem thêm
Giám đốc CBRE: Nguồn cung nhà ở thực giá từ 2-3 tỉ đồng đang “khủng hoảng thiếu” - 1

Bác sĩ “kê thiên nhiên” vào đơn thuốc trị bệnh

Ngày càng có nhiều chuyên gia y tế ở Canada kê một loại thuốc mới, không cần phải mua tại hiệu thuốc cho bệnh nhân của mình, bằng cách để họ kết nối với thiên nhiên. Xem thêm
Bác sĩ “kê thiên nhiên” vào đơn thuốc trị bệnh - 1

An cư, đầu tư tại căn hộ cao cấp ven sông Hàn, Đà Nẵng

Tái định nghĩa khái niệm về căn hộ để ở, tòa tháp ven sông Hàn - Panoma 2 thuộc tổ hợp Sun Cosmo Residence Da Nang mang tới sự thư giãn như nghỉ dưỡng mỗi ngày với tầm nhìn panorama 360 độ bao trọn sông xanh, biển biếc cùng trung tâm Đà Thành sôi động. Xem thêm
An cư, đầu tư tại căn hộ cao cấp ven sông Hàn, Đà Nẵng - 1

Người TNG Holdings Vietnam mang “giọt thương” gửi vào ngân hàng máu

Ngày 20/9/2023, hàng trăm người TNG và cán bộ nhân viên một số công ty tại tòa nhà TNR Tower nô nức tham dự ngày hội “Giọt Thương”, chung tay đóng góp vào ngân hàng máu. Chương trình do TNG Holdings Vietnam phối hợp với Bệnh viện Việt Đức tổ chức. Xem thêm
Người TNG Holdings Vietnam mang “giọt thương” gửi vào ngân hàng máu - 1

Chủ chung cư mini vội vã sắm thang dây, mặt nạ để giữ giá, kéo khách

Sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ, giá cho thuê chung cư mini không có hiện tượng giảm giá. Nhiều nơi còn trang bị thêm thang dây, mặt nạ chống khói cho khách thuê. Xem thêm
Chủ chung cư mini vội vã sắm thang dây, mặt nạ để giữ giá, kéo khách - 1

Sau 'cởi trói' tách thửa, 'cá mập' chi tiền tỷ gom đất vườn

Thị trường đất vườn ở tỉnh đã trải qua một giai đoạn vô cùng u ám sau thời sốt đất điên cuồng rồi lại "lao dốc không phanh". Tuy nhiên, mọi chuyện đang dần khởi sắc hơn sau khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền dần được “cởi trói”. Xem thêm
Sau 'cởi trói' tách thửa, 'cá mập' chi tiền tỷ gom đất vườn - 1

Lô trái phiếu 800 tỷ của Đầu tư Nhà ở Xã hội Thuận Thành: Minh bạch ơi em ở đâu?

Minh bạch là một trong những điều quan trọng nhất ở thị trường tài chính. Nhưng với lô trái phiếu 800 tỷ đồng của Đầu tư Nhà ở Xã hội Thuận Thành, tôi phải đặt ra câu hỏi: “Minh bạch ơi em ở đâu?” Xem thêm
Lô trái phiếu 800 tỷ của Đầu tư Nhà ở Xã hội Thuận Thành: Minh bạch ơi em ở đâu? - 1

Đề xuất cho phép Hà Nội cắt điện, nước tại địa điểm vi phạm

Thảo luận tờ trình dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) của Chính phủ, các đại biểu cho rằng cần cân nhắc vì có đề xuất trong dự thảo luật từng bị bác. Xem thêm
Đề xuất cho phép Hà Nội cắt điện, nước tại địa điểm vi phạm - 1

Thanh Hoá 'tuýt còi' loạt dự án không bố trí đủ quỹ đất xây nhà ở xã hội

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa ban hành 4 quyết định bãi bỏ các quyết định liên quan đến dự án khu dân cư khu nhà ở thương mại chưa đảm bảo các quy định của pháp luật về nhà ở xã hội Xem thêm
Thanh Hoá 'tuýt còi' loạt dự án không bố trí đủ quỹ đất xây nhà ở xã hội - 1

Điều chỉnh quy hoạch TP.HCM: Hạn chế nhà cao tầng ven sông Sài Gòn

Chủ tịch Phan Văn Mãi lưu ý Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM nghiên cứu hạn chế bố trí công trình cao tầng dọc sông Sài Gòn nhằm phát huy giá trị cảnh quan, ưu tiên không gian phục vụ công cộng. Xem thêm
Điều chỉnh quy hoạch TP.HCM: Hạn chế nhà cao tầng ven sông Sài Gòn - 1

Giám đốc Công an Hà Nội nói về xử lý trách nhiệm cá nhân vụ cháy chung cư mini

Sau khi kiểm tra dấu hiệu vi phạm đối với 3 tổ chức Đảng tại quận Thanh Xuân, chắc chắn sẽ xử lý trách nhiệm tổ chức, cá nhân có liên quan vụ cháy chung cư mini Xem thêm
Giám đốc Công an Hà Nội nói về xử lý trách nhiệm cá nhân vụ cháy chung cư mini - 1

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thị trường bất động sản vẫn chưa thấy "ánh sáng cuối đường hầm"

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là “cây đũa thần”, bởi họ không thể vay được nữa. Xem thêm
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thị trường bất động sản vẫn chưa thấy "ánh sáng cuối đường hầm" - 1

Cận cảnh 1 chung cư mini khác của Nghiêm Quang Minh vừa bị kiểm tra

Chung cư mini cao 8 tầng được chia thành 45 phòng của bị can Nghiêm Quang Minh ở phường Bưởi, quận Tây Hồ, TP Hà Nội vừa bị cơ quan chức năng kiểm tra Xem thêm
Cận cảnh 1 chung cư mini khác của Nghiêm Quang Minh vừa bị kiểm tra - 1

Thành uỷ Hà Nội quy trách nhiệm người đứng đầu khi có cháy nổ gây thiệt hại nghiêm trọng

Ngày 20/9, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy Đinh Tiến Dũng đã ký ban hành Chỉ thị của Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội về tiếp tục tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng đối với công tác phòng cháy chữa cháy và cứu hộ cứu nạn trên địa bàn Thành phố trong tình hình mới. Xem thêm
Thành uỷ Hà Nội quy trách nhiệm người đứng đầu khi có cháy nổ gây thiệt hại nghiêm trọng - 1

Công an Hà Nội công bố nguyên nhân cháy chung cư mini khiến 56 người tử vong

Công an Hà Nội công bố bản kết luận giám định nguyên nhân vụ cháy chung cư mini khiến 56 người tử vong ở phố Khương Hạ (Thanh Xuân, Hà Nội). Xem thêm
Công an Hà Nội công bố nguyên nhân cháy chung cư mini khiến 56 người tử vong - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết