Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Cảnh giác khi được chủ đầu tư trao đòn bẩy tài chính.

Đòn bẩy tài chính, một thuật ngữ không xa lạ gì với giới đầu tư, đặc biệt giới đầu tư tài chính, bất động sản. Tuy nhiên sử dụng nó như thế nào, “bẩy” lên hay “bẩy” xuống luôn là sự trăn trở của các nhà đầu tư.

Cảnh giác khi được chủ đầu tư trao đòn bẩy tài chính. - 1

Ảnh minh họa

Lý thuyết và thực tế đều chứng minh rằng, chỉ có khoảng 5% tối đa là 10% người thành công khi sử dụng đòn bẩy tài chính.  Thường thì, ngoài kiến thức uyên thâm trong lĩnh vực đầu tư, chuyên gia “ bẩy” phải có quan hệ tốt với ngân hàng, nhà cái, phải có “máu liều” và chút ít may mắn thì mới có thể thành công.

            Để biến điều phức tạp trở thành điều bình thường và phổ cập, gần đây nhiều chủ đầu tư đã hào phóng và tự nguyện một cách vô điều kiện trao đòn bẩy cho nhà đầu tư tại rất nhiều các dự án trong nam, ngoài bắc, thành phố, ven đô, trên rừng dưới biển và vươn ra hải đảo.    

            Tính ma thuật của đòn bảy tài chính. 

            Để hiểu rõ sức hấp dẫn và cách hoạt động của đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, tôi đơn giản hóa nó bằng một ví dụ như sau

            Thông lệ, nếu anh có 4 tỷ, giá trị căn hộ cũng 4 tỷ, trả góp trong thời gian 12 tháng thì để ăn dày, kiếm nhiều thì anh phải “ôm” nhiều, giả sử để “ôm” được 10 căn, anh buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính tức là vay thêm 36 tỷ, giải ngân trong vòng 12 tháng theo tiến độ yêu cầu của chủ đầu tư. Vay 36 tỷ không hề đơn giản nếu anh không có lịch sử tài chính tốt, không có mối quan hệ cánh hẩu với ngân hàng và đặc biệt anh không có tài sản thế chấp khác ngoài 10 căn hộ (tài sản hình thành trong tương lai).

            Giả định giá chung cư tăng 20%/năm và lãi vay tính trung bình cho tất các các lần giải ngân trong năm là 10% thì lãi thu được sẽ là (40 tỷ x 20%) – (36 tỷ x 10%) = 4,4 tỷ đồng. Sau khi trừ tiền môi giới anh lãi khoảng 4 tỷ đồng tương đương 100% hiệu suất vốn.

            Có tăng thì cũng phải có giảm, trường hợp giảm 20% thì không đơn thuần là anh lỗ 8 tỷ. Sẽ vẫn được coi là may mắn nếu anh mất 4 tỷ tiền vốn và gánh thêm 4 tỷ tiền lãi vay của 36 tỷ tiền vay. Nhưng chẳng may thị trường vào “trend” đi xuống việc bán hàng không hề đơn giản thì khi đó không chỉ thổi bay mất số vốn 4 tỷ mà còn cõng thêm khoản nợ 36 tỷ với số tiền lãi mỗi năm 3,6 tỷ đồng (vì đơn giản hóa xin loại bỏ các nghiệp vụ tính lãi cụ thể của ngân hàng)

            Chủ đầu tư tự nguyện giao đòn bảy tài chính cho người đầu tư

            Rõ ràng là, sức mạnh của đòn bẩy tài chính là ghê gớm, vậy nên không phải ai cũng dám hay cũng thành công trong việc sử dụng công cụ đầy ma thuật này. Ngày nay đã khác, nhiều chủ đầu tư đã “khai sáng” cho rất nhiều khách hàng khi lẳng lặng dẫn dắt nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính mà không cần kiến thức, chẳng cần máu liều mà chỉ cần một ít vốn và lòng tham là đủ. Cụ thể là:

            Với chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn hiện nay, khách hàng mua một dự án BĐS X ngoại thành Hà Nội chỉ phải vào tiền 10% là được ký hợp đồng mua bán, ngân hàng cho vay tới 85% giá trị hợp đồng với lãi suất 0% trong suốt 24 tháng, trong 2 năm này, nếu bất ngờ có tiền, khách hàng có thể thanh toán mà không phải trả tiền lãi phạt…như vậy, với số vốn 4 tỷ như ví dụ trên, khách hàng có thể “ôm” ngay 10 căn hộ với tổng giá trị đầu tư lên tới 40 tỷ mà không phải lo trả lãi số tiền 34 tỷ (85% của 40 tỷ) mà ngân hàng đã “tốt bụng” cho vay tới 2 năm.

            Với cách tính “bẩy” lên và “bẩy” xuống như trên, giả sử giá chung cư lên/xuống 20%/năm thì sau 2 năm thể kiếm được tới 16 tỷ đồng nếu “bẩy” lên hay thổi bay mất 4 tỷ tiền gốc và gánh thêm 12 tỷ tiễn lỗ do giá giảm với điều kiện bán được hết hàng.

            Để tăng tính hấp dẫn của chương trình và để dẫn dụ khách hàng sử dụng đòn bảy tài chính, chủ đầu tư còn hào phóng tặng từ 5 cho tới 10 chỉ vàng (trừ vào giá bán) nếu khách hàng đặt cọc vào “ngày sự kiện” ngày 8/11/2020. Ngoài ra, việc đặt cọc với số tiền tối thiểu 50 triệu đồng/căn với thời gian giữ cọc tới hơn 3 tháng (tới ngày 5/3/2021) đồng thời Chủ đầu tư tung tiếp cú đấm bồi “thông báo tăng giá giá 3% tính từ 30/11/2020” không chỉ dẫn dụ, kích thích người mua mà hạ gục tất cả các khách hàng kể cả các nhân viên sales còn mải may nghi nghờ tính hiệu quả của chương trình đã nhanh chóng xuống tiền ôm hàng với một niềm tin vô cùng mãnh liệt rằng “chả lẽ trong 3 tháng mình không lướt được cọc”, “chả lẽ trong 2 năm mình không bán được hàng”…..

            Câu chuyện đằng sau ở đây là, ngân hàng không phải là nhà từ thiện, họ là nhà buôn tiền, đồng tiền cho anh vay là tiền họ đi vay, huy động từ các nguồn và phải trả lãi mới cho nó. Rõ ràng là, Chủ đầu tư đã bỏ tiền của mình ra trả lãi cho anh vay, sao họ tốt quá vậy ? xin thưa, giống như diệu kế “cam kết lợi nhuận” nhiều chủ đầu tư đã và vẫn đang dùng, họ đã nâng giá lên để lấy chính phần “vênh” đó lên trả lợi nhuận cam kết hay trả thay tiền lãi cho khoảng vay tới 85% của khách hàng.

            Với nhân viên bán hàng thì khá an toàn vì bỏ ra 50 triệu đồng/căn giữ chỗ, gặp khách thì xin được phần quà tặng, khách rắn thì ưu tiên thu hồi tiền cọc, tặng luôn cả quà tặng ít nhất được hoa hồng bán hàng và vẫn đạt chỉ tiêu bán hàng. Đối với người nhà đầu tư thì sao? rủi ro chực chờ vì rằng giá bán đã bị đẩy lên nên việc “bẩy” lên là khó khả thi trừ khi “chợ” thật tốt và vào “trend” tăng giá, hy vọng thị trường không tồi tệ và không giảm tới 40%/2 năm như ví dụ  nêu trên cho dù thực tế nó đã từng sảy ra trong năm 2012 vừa qua.    

Bài viết chia sẻ độc quyền trên MXH Người Mua Nhà - NguoiMuaNha.vn

2

Bình luận

Thu nhập 50 triệu có nên vay 1,5 tỷ đồng mua chung cư?

Tài khoản Hoannguyen3007 đặt câu hỏi trên tờ VnExpress: Vợ chồng tôi định bán căn hộ cũ lấy 1,9 tỷ đồng, cộng với tiền sẵn có và vay thêm 1,5 tỷ nữa để mua căn hộ mới. Xem thêm
Thu nhập 50 triệu có nên vay 1,5 tỷ đồng mua chung cư? - 1

MT Eastmark City giá rẻ nhất thị trường, tại sao vẫn ế?

Hôm qua mình thấy có một bạn chia sẻ bài reivew về dự án MT Eastmark City nên cũng muốn đưa thêm 1 số thông tin theo góc nhìn cá nhân để người mua nhà cùng tham khảo. Xem thêm
MT Eastmark City giá rẻ nhất thị trường, tại sao vẫn ế? - 1

Vợ có đi làm kiếm tiền mua nhà đâu, ly hôn thì cái nhà vẫn là của mình chứ?

Đây là thắc mắc của một bạn nam =))) Xem thêm

Hi mọi người,

Mấy ngày qua em thấy các anh chị có tranh luận về vấn đề nhà ở hình thành sau hôn nhân là tài sản chung. Em thấy chuyện này hơi vô lý ạ. Ví dụ nhà em thì chủ yếu là em bỏ công đi làm, xong mới tích cóp, mua được cái nhà. Vợ em thì ở nhà chăm con là chủ yếu. Nếu chứng minh nguồn gốc hình thành tài sản thì em chứng minh được ngay (bảng lương, ủy nhiệm chi...). Em thì không có ý định ly dị, nhưng mà giả dụ (giả dụ thôi) là có chuyện đó, thì cái nhà vẫn thuộc về em chứ ạ?

Nguồn: sưu tầm

P/s: ông chồng này chắc đang muốn có GẠCH xây nhà :)))

Vợ có đi làm kiếm tiền mua nhà đâu, ly hôn thì cái nhà vẫn là của mình chứ? - 1

Hưng Yên công bố loạt dự án chậm tiến độ, điều chỉnh chủ trương đầu tư

Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên vừa công bố danh mục 44 dự án nhà ở, khu đô thị mới được tiếp nhận giai đoạn trước 2016, hiện vẫn đang triển khai đầu tư. Trong đó, có 3 dự án chậm tiến độ, 3 dự án đang điều chỉnh chủ trương đầu tư… Xem thêm
Hưng Yên công bố loạt dự án chậm tiến độ, điều chỉnh chủ trương đầu tư - 1

Chưa đi chưa biết Tà Đùng. Đi rồi mới biết vừa khùng vừa điên.

Đất ở Tà Đùng vài năm trước chỉ khoảng 1-2 tỷ/ha. Đầu năm nay bằng những nghiệp vụ tài tình nào đó họ thổi lên cỡ 10 tỷ/ha. Lỡ ôm rồi nên chắc giờ tìm cách gỡ. Xem thêm

Sân bay mà họ cứ làm như bến xe, mỗi huyện một cái cho oách. Nhân Cơ cách Tà Đùng chỉ khoảng 60km và Daknong là một tỉnh nghèo thuộc top sau của cả nước vậy mà định hướng tới 2 cái sân bay. Nghe như chuyện phiếm. Vậy chứ nhiều người vẫn tin nó sẽ thành sự thật và lao vào mua như đúng rồi.

Nguồn : TG Mai Quốc Binh

Chưa đi chưa biết Tà Đùng. Đi rồi mới biết vừa khùng vừa điên. - 1

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có những nội dung mới nào đáng chú ý?

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã thông tin 8 điểm mới đáng chú ý của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi tại cuộc họp giao ban báo chí sáng 17/8 Xem thêm
Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có những nội dung mới nào đáng chú ý? - 1

Góc thắc mắc: Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Trống Đồng đứng thứ 5 nợ thuế vẫn nắm trong tay dự án khủng?

Trong số 218 doanh nghiệp nợ thuế được Cục Thuế tỉnh Nghệ An nêu tên có không ít gương mặt đáng chú ý trên thị trường bất động sản. Xem thêm
Góc thắc mắc: Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Trống Đồng đứng thứ 5 nợ thuế vẫn nắm trong tay dự án khủng? - 1

Khổ như dân Singapore: Tiền nhiều nhưng “mảnh đất cắm dùi” không có, đến cái xe máy cũng không sở hữu nổi mà đi chuyển?

Trích dẫn lại góc nhìn khác của doanh nhân Luong Hoai Nam Xem thêm
Khổ như dân Singapore: Tiền nhiều nhưng “mảnh đất cắm dùi” không có, đến cái xe máy cũng không sở hữu nổi mà đi chuyển? - 1

Mua bất động sản để làm gì?

Lúc trước em mua 1 bds , không làm gì cũng tăng giá và thanh khoản rất nhanh .Nhưng thời điểm này điều đó trở nên khó khăn rất nhiều. Xem thêm

Em cảm nhận được thời điểm này chọn mua bds phải trả lời được câu hỏi MUA ĐẤT ĐỂ LÀM GÌ??? Ngoài tăng giá theo sóng ...

Mua 1 bds đợi tăng giá theo thời gian đó là điều mà mọi người nên cân nhắc VÌ NÓ QUÁ PHÍ.

Phải chọn mua 1 bds ngoài tăng giá theo thời gian thì hàng tháng hàng năm cho mình được 1 nguồn thu nhập thụ động.

Lúc đó đầu tư bds sẽ là con đường đi mà bản thân mình làm chủ chứ không dựa theo cơn sóng nào .

Đừng mua 1 bds để cỏ mọc.Hãy chọn bds khai thác được GIÁ TRỊ BDS.

nguồn: Phuong Vy Tran

Mua bất động sản để làm gì? - 1

Chất sống “2 trong 1” giúp Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire chiều lòng gia đình trẻ

Sở hữu tiêu chuẩn sống kép: vừa an nhiên, thư thái, vừa sôi động, đủ đầy, Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire đang tạo ra lực hấp dẫn mạnh mẽ, hút nhiều gia đình trẻ dịch chuyển về phía Đông Hà Nội. Xem thêm
Chất sống “2 trong 1” giúp Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire chiều lòng gia đình trẻ - 1

Đất vườn/đất nông nghiệp: Lý do liên tục tăng giá, mà càng về sau giá lại càng tăng nhanh?

Nhà anh có ruộng cò bay thẳng cánh Nhà e có vườn trái cây rất bảnh Xem thêm
Đất vườn/đất nông nghiệp: Lý do liên tục tăng giá, mà càng về sau giá lại càng tăng nhanh? - 1

Do hợp đồng đặt cọc mua đất không soạn kỹ hoặc không hiểu hết quy định của pháp luật nên các bên xảy ra tranh chấp

Nếu biết cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất người dân có thể tự mình giải quyết. Xem thêm
Do hợp đồng đặt cọc mua đất không soạn kỹ hoặc không hiểu hết quy định của pháp luật nên các bên xảy ra tranh chấp - 1

Xứ Thanh hút khách 4 mùa nhờ loạt dự án đẳng cấp

Khi câu chuyện du lịch mùa vụ, dò dẫm tạo dựng thương hiệu đang dần lùi vào quá vãng thì sự xuất hiện của hàng loạt sản phẩm, dự án đẳng cấp nhanh chóng đưa Thanh Hóa thành điểm đến hàng đầu mang tầm khu vực.  Xem thêm
Xứ Thanh hút khách 4 mùa nhờ loạt dự án đẳng cấp - 1

Đầu tư bất động sản: 15 tỷ đầu tư 5 năm và 5 số phận

1. Mua biệt thự nghỉ dưỡng của Sun. Giờ 15 lên 23 tỷ. Xem thêm

2. Mua vài con condotel giờ vẫn chưa thấy sổ đâu. Chủ đầu tư cũng chẳng trả lãi.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

3. Mua 2 quả đồi ở quê, đầu tư san gạt máy móc nhân công, theo lời của phó chủ tịch tỉnh: mua đi, anh lo giấy tờ cho mà phân lô. Chủ tịch mới lên, khu đó thành dự án. Đất nông nghiệp chả được đền bù bao nhiêu.

4. 1,5 tỷ/căn nhà lane 2 biển Đà Nẵng. Giờ cỡ 20 tỷ/ căn. Tài sản x10 thành 150 tỷ roài. Căn này là căn nhà mình mua hụt

5. Đầu tư Đông Anh, giá đất đấu giá khu biệt thự từ 15 triệu/m2 giờ là 80 triệu/m2. Đội nhóm mình đang đi khu vực này.

Mấy case này toàn là gia đình, ace bạn dì xung quanh.

 

Đầu tư bất động sản: 15 tỷ đầu tư 5 năm và 5 số phận  - 1

Những lưu ý phong thủy khi xây sửa nhà

Khi sửa nhà, cũng không ít người "dọa" mình, làm nhà, sửa nhà dễ xảy ra chuyện lắm. Nên thận trọng chuyện tâm linh... Xem thêm
Những lưu ý phong thủy khi xây sửa nhà - 1

Bất động sản đối mặt với rủi ro... cạn tiền

Thị trường bất động sản (BĐS) đang đối mặt nhiều rủi ro vì trái phiếu doanh nghiệp BĐS bị kiểm soát, thiếu nguồn cung, cạn dòng tiền. Xem thêm
Bất động sản đối mặt với rủi ro... cạn tiền - 1

Review Ao Tiên Vân Đồn của doanh nhân Tạ Đức Quyết có gì đặc biệt?

Khu đô thị Ao Tiên Vân Đồn được quy hoạch là đô thị du lịch loại I tại khu kinh tế Vân Đồn. Xem thêm
Review Ao Tiên Vân Đồn của doanh nhân Tạ Đức Quyết có gì đặc biệt? - 1

Ồn ào xung quanh Khu đô thị Ao Tiền Vân Đồn, Quảng Ninh thông tin chính thức

Trích lại nguyên văn trên tờ VTC: tỉnh Quảng Ninh khẳng định hình ảnh và thông tin trên mạng xã hội là không đúng. Khu đô thị có ‘hòn non bộ’ ở Vân Đồn là hình ảnh ở khu vực Ao Tiên nằm trong phạm vi của Khu kinh tế Vân Đồn và bức ảnh này không đúng với hiện trạng tại khu vực Ao Tiên. Xem thêm
Ồn ào xung quanh Khu đô thị Ao Tiền Vân Đồn, Quảng Ninh thông tin chính thức - 1

CẢNH BÁO CẨN TRỌNG VỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT NAM

Đây là bài viết của tác giả Cao Hữu, mình thấy được trong Group Cộng đồng Bất động sản, xin share lại cho anh em cùng tham khảo và cảnh giác. Xem thêm
CẢNH BÁO CẨN TRỌNG VỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT NAM - 1

Người mua nhà ở Trung Quốc nộp tiền quá nửa mà chưa thấy nhà đâu

Ngày 12/8, hãng tin AFP cho biết cuộc khủng hoảng nợ tín dụng hiện nay của các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản ở Trung Quốc xuất phát từ sự siết chặt trong chính sách vay nợ của Chính phủ Trung Quốc từ năm 2020. Xem thêm
Người mua nhà ở Trung Quốc nộp tiền quá nửa mà chưa thấy nhà đâu - 1

Thiếu cung, giá căn hộ tăng phi mã là hiển nhiên, thế nhưng nguồn cung rất dồi dào, giá vẫn tăng

Giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM không ngừng tăng trong vài năm gần đây, với những người lao động lương tháng chưa tới 10 triệu đồng/tháng, có khi cả trăm năm nữa mới có đủ tiền mua nhà thành phố. Xem thêm
Thiếu cung, giá căn hộ tăng phi mã là hiển nhiên, thế nhưng nguồn cung rất dồi dào, giá vẫn tăng - 1

Hà Nội: Quy định mới về việc phân lô, tách thửa

Những thửa đất đủ điều kiện tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 40m2. Đây là quy định mới tại dự thảo quy định "Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội”. Xem thêm
Hà Nội: Quy định mới về việc phân lô, tách thửa - 1

Review Dự án Wyndham Grand Lagoona Bình Châu: Ưu nhược thế nào?

Thời gian gần đây Cộng Đồng dậy sóng với những thông tin về các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có mức chia sẻ lợi nhuận quá thấp không bằng 1/4 lãi suất tiền gửi ngân hàng khiến nhiều khách hàng đắng đo đầu tư dòng sản phẩm nghỉ dưỡng... Xem thêm
Review Dự án Wyndham Grand Lagoona Bình Châu: Ưu nhược thế nào? - 1

Một số dấu hiệu nhận biết bạn đang bị lùa gà

Nay Sài Gòn mưa to quá, một ngày nhận được 2 vụ bị lùa. Một là Nhật Nam. Hai là ”lên xe buýt” - kich bản được bóc tách N lần trên group. Nhưng vẫn còn đâu đó rất nhiều khách hàng thiếu thông tin. Xem thêm

Chuyện là đang nhậu anh khách cũ ở tỉnh được một nhóm. Goi là nhóm vì chắc cho sđt nhau liên tục chào lô đất nền 100m2 đã có sổ giá chỉ 1,6 tỷ tai Q12. Mình nghe kêu anh gửi sđt để mình goi thử, mới hỏi vài câu sơ sơ mà bị bên kia chửi như cha mẹ. Hỏi sổ thì gửi cuốn sổ che gần hết thông tin nhưng mình tinh ý check ra là KDC An Sương, sau chợ An Sương. Dù không rành giá khu vực nhưng cũng check sơ được đường đó tầm trên dưới 5 tỷ/100m2. Như vậy suýt nữa có thêm một khách bị lùa và không biết chuyện gì xảy ra.

Một số dấu hiệu nhận biết dạng này:

- Mức giá bất hợp lý, nghe thôi đã thấy phi lý.

- Thông tin không rõ ràng về vị trí, chủ, … nhiều biểu hiện thiếu minh bạch.

- Chỉ hẹn xem trực tiếp được đúng một ngày, một thời gian. Không cho người mua chọn thời gian

- Khi bị hỏi, bóc nhẹ thì thiếu văn hoá tối thiểu của một người bán hàng.

Anh em bổ sung thêm …

Điều đáng buồn là toàn những người trẻ tuổi

Cao Hữu

Một số dấu hiệu nhận biết bạn đang bị lùa gà - 1

'Nội soi' năng lực tài chính của VINACONEX 25

Nhìn về bức tranh tài chính của Công ty Cổ phần VINACONEX 25, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp trong giai đoạn 2019 - 2021 lại thu về rất mỏng, trong khi đó, nợ phải trả/ vốn chủ sở hữu đang ở mức cao. Xem thêm
'Nội soi' năng lực tài chính của VINACONEX 25 - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết