Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Cảnh giác khi được chủ đầu tư trao đòn bẩy tài chính.

Đòn bẩy tài chính, một thuật ngữ không xa lạ gì với giới đầu tư, đặc biệt giới đầu tư tài chính, bất động sản. Tuy nhiên sử dụng nó như thế nào, “bẩy” lên hay “bẩy” xuống luôn là sự trăn trở của các nhà đầu tư.

Cảnh giác khi được chủ đầu tư trao đòn bẩy tài chính. - 1

Ảnh minh họa

Lý thuyết và thực tế đều chứng minh rằng, chỉ có khoảng 5% tối đa là 10% người thành công khi sử dụng đòn bẩy tài chính.  Thường thì, ngoài kiến thức uyên thâm trong lĩnh vực đầu tư, chuyên gia “ bẩy” phải có quan hệ tốt với ngân hàng, nhà cái, phải có “máu liều” và chút ít may mắn thì mới có thể thành công.

            Để biến điều phức tạp trở thành điều bình thường và phổ cập, gần đây nhiều chủ đầu tư đã hào phóng và tự nguyện một cách vô điều kiện trao đòn bẩy cho nhà đầu tư tại rất nhiều các dự án trong nam, ngoài bắc, thành phố, ven đô, trên rừng dưới biển và vươn ra hải đảo.    

            Tính ma thuật của đòn bảy tài chính. 

            Để hiểu rõ sức hấp dẫn và cách hoạt động của đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, tôi đơn giản hóa nó bằng một ví dụ như sau

            Thông lệ, nếu anh có 4 tỷ, giá trị căn hộ cũng 4 tỷ, trả góp trong thời gian 12 tháng thì để ăn dày, kiếm nhiều thì anh phải “ôm” nhiều, giả sử để “ôm” được 10 căn, anh buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính tức là vay thêm 36 tỷ, giải ngân trong vòng 12 tháng theo tiến độ yêu cầu của chủ đầu tư. Vay 36 tỷ không hề đơn giản nếu anh không có lịch sử tài chính tốt, không có mối quan hệ cánh hẩu với ngân hàng và đặc biệt anh không có tài sản thế chấp khác ngoài 10 căn hộ (tài sản hình thành trong tương lai).

            Giả định giá chung cư tăng 20%/năm và lãi vay tính trung bình cho tất các các lần giải ngân trong năm là 10% thì lãi thu được sẽ là (40 tỷ x 20%) – (36 tỷ x 10%) = 4,4 tỷ đồng. Sau khi trừ tiền môi giới anh lãi khoảng 4 tỷ đồng tương đương 100% hiệu suất vốn.

            Có tăng thì cũng phải có giảm, trường hợp giảm 20% thì không đơn thuần là anh lỗ 8 tỷ. Sẽ vẫn được coi là may mắn nếu anh mất 4 tỷ tiền vốn và gánh thêm 4 tỷ tiền lãi vay của 36 tỷ tiền vay. Nhưng chẳng may thị trường vào “trend” đi xuống việc bán hàng không hề đơn giản thì khi đó không chỉ thổi bay mất số vốn 4 tỷ mà còn cõng thêm khoản nợ 36 tỷ với số tiền lãi mỗi năm 3,6 tỷ đồng (vì đơn giản hóa xin loại bỏ các nghiệp vụ tính lãi cụ thể của ngân hàng)

            Chủ đầu tư tự nguyện giao đòn bảy tài chính cho người đầu tư

            Rõ ràng là, sức mạnh của đòn bẩy tài chính là ghê gớm, vậy nên không phải ai cũng dám hay cũng thành công trong việc sử dụng công cụ đầy ma thuật này. Ngày nay đã khác, nhiều chủ đầu tư đã “khai sáng” cho rất nhiều khách hàng khi lẳng lặng dẫn dắt nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính mà không cần kiến thức, chẳng cần máu liều mà chỉ cần một ít vốn và lòng tham là đủ. Cụ thể là:

            Với chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn hiện nay, khách hàng mua một dự án BĐS X ngoại thành Hà Nội chỉ phải vào tiền 10% là được ký hợp đồng mua bán, ngân hàng cho vay tới 85% giá trị hợp đồng với lãi suất 0% trong suốt 24 tháng, trong 2 năm này, nếu bất ngờ có tiền, khách hàng có thể thanh toán mà không phải trả tiền lãi phạt…như vậy, với số vốn 4 tỷ như ví dụ trên, khách hàng có thể “ôm” ngay 10 căn hộ với tổng giá trị đầu tư lên tới 40 tỷ mà không phải lo trả lãi số tiền 34 tỷ (85% của 40 tỷ) mà ngân hàng đã “tốt bụng” cho vay tới 2 năm.

            Với cách tính “bẩy” lên và “bẩy” xuống như trên, giả sử giá chung cư lên/xuống 20%/năm thì sau 2 năm thể kiếm được tới 16 tỷ đồng nếu “bẩy” lên hay thổi bay mất 4 tỷ tiền gốc và gánh thêm 12 tỷ tiễn lỗ do giá giảm với điều kiện bán được hết hàng.

            Để tăng tính hấp dẫn của chương trình và để dẫn dụ khách hàng sử dụng đòn bảy tài chính, chủ đầu tư còn hào phóng tặng từ 5 cho tới 10 chỉ vàng (trừ vào giá bán) nếu khách hàng đặt cọc vào “ngày sự kiện” ngày 8/11/2020. Ngoài ra, việc đặt cọc với số tiền tối thiểu 50 triệu đồng/căn với thời gian giữ cọc tới hơn 3 tháng (tới ngày 5/3/2021) đồng thời Chủ đầu tư tung tiếp cú đấm bồi “thông báo tăng giá giá 3% tính từ 30/11/2020” không chỉ dẫn dụ, kích thích người mua mà hạ gục tất cả các khách hàng kể cả các nhân viên sales còn mải may nghi nghờ tính hiệu quả của chương trình đã nhanh chóng xuống tiền ôm hàng với một niềm tin vô cùng mãnh liệt rằng “chả lẽ trong 3 tháng mình không lướt được cọc”, “chả lẽ trong 2 năm mình không bán được hàng”…..

            Câu chuyện đằng sau ở đây là, ngân hàng không phải là nhà từ thiện, họ là nhà buôn tiền, đồng tiền cho anh vay là tiền họ đi vay, huy động từ các nguồn và phải trả lãi mới cho nó. Rõ ràng là, Chủ đầu tư đã bỏ tiền của mình ra trả lãi cho anh vay, sao họ tốt quá vậy ? xin thưa, giống như diệu kế “cam kết lợi nhuận” nhiều chủ đầu tư đã và vẫn đang dùng, họ đã nâng giá lên để lấy chính phần “vênh” đó lên trả lợi nhuận cam kết hay trả thay tiền lãi cho khoảng vay tới 85% của khách hàng.

            Với nhân viên bán hàng thì khá an toàn vì bỏ ra 50 triệu đồng/căn giữ chỗ, gặp khách thì xin được phần quà tặng, khách rắn thì ưu tiên thu hồi tiền cọc, tặng luôn cả quà tặng ít nhất được hoa hồng bán hàng và vẫn đạt chỉ tiêu bán hàng. Đối với người nhà đầu tư thì sao? rủi ro chực chờ vì rằng giá bán đã bị đẩy lên nên việc “bẩy” lên là khó khả thi trừ khi “chợ” thật tốt và vào “trend” tăng giá, hy vọng thị trường không tồi tệ và không giảm tới 40%/2 năm như ví dụ  nêu trên cho dù thực tế nó đã từng sảy ra trong năm 2012 vừa qua.    

Bài viết chia sẻ độc quyền trên MXH Người Mua Nhà - NguoiMuaNha.vn

2

Bình luận

Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản

“Sun Elite Night – Tinh hoa giữa miền di sản”, sự kiện do Sun Property (thành viên Sun Group) tổ chức ngày 9/7 vừa qua đã đánh dấu màn ra mắt ấn tượng của đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City trong không gian đậm tính nghệ thuật và tinh thần thượng lưu, quy tụ giới tinh hoa. Xem thêm
Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản - 1

Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy

Tháng 7/2025, Tập đoàn Sun Group chính thức giới thiệu quần thể đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City, tọa lạc tại trung tâm Bãi Cháy. Với quy mô lên đến 324 ha, đa dạng trải nghiệm cùng vị trí đắc địa bên vịnh di sản, Sun Elite City được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới của Quảng Ninh, góp phần nâng tầm diện mạo Bãi Cháy trong kỷ nguyên phát triển mới. Xem thêm
Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy - 1

Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà

Nhịp sống đô thị tại Sun Urban City đang dần hình thành khi các hạng mục bất động sản tăng tốc hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao cho những cư dân đầu tiên. Xem thêm
Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà - 1

Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ

Lấy cảm hứng từ di sản hàng hải Đông - Tây nơi “Mũi đất Thánh Jacques”, kết tinh trong thiết kế đẳng cấp của Aedas, các tòa tháp Blanca tại dự án Sun Group Vũng Tàu được ví như cánh buồm dẫn dắt phố biển bước sang một kỷ nguyên mới - nơi quá khứ hào hùng gặp gỡ tương lai phồn vinh. Xem thêm
Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ - 1

Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?

Trong khi thị trường bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn về thanh khoản, nguồn vốn và pháp lý, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), một cái tên từng gắn liền với phân khúc nhà ở xã hội tại phía Nam đang cho thấy những chuyển động đáng chú ý. Xem thêm
Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?  - 1

Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!

Đây là góc nhìn tổng thể giúp bạn hiểu rõ thực trạng bất động sản Trung Quốc qua 5 câu chuyện : Xem thêm
Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!  - 1

🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà

Thị trường bất động sản TP.HCM vừa đón nhận một thông tin tích cực dành cho cộng đồng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. UBND TP.HCM đã chính thức công bố danh sách 17 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để người nước ngoài được mua, sở hữu theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Xem thêm
🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà  - 1

Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam (quý II/2025) đã hé lộ nhiều chuyển động đáng chú ý trong thị trường bất động sản tại hai đầu tàu kinh tế của cả nước. Dù chưa thật sự bùng nổ, nhưng từng phân khúc đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt với những "điểm sáng" riêng biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Xem thêm
Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025  - 1

Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua...

Tuấn – bạn đại học cũ của tôi vốn là dân công nghệ thông tin, hiền lành và ít nói. Ấy vậy mà sau vài lần nghe người quen rỉ tai chuyện đầu tư đất vùng ven “ăn chắc thắng lớn”, cậu ta bỏ luôn việc đang làm để về tỉnh “nuôi đất”. Xem thêm
Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua... - 1

Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót

Dù nguy cơ dư thừa cao trong thời gian tới, nhưng bất động sản vẫn cao chót vót. Xem thêm
Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót  - 1

Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới

Trong một bối cảnh thị trường nhiều biến động, TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng – đã đưa ra nhận định đầy sức nặng: Bất động sản sẽ không giảm giá trong ít nhất 2 năm tới. Xem thêm
Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới - 1

Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc!

Nếu ai đó từng bảo “Hà Nội đất chật người đông, chung cư là giải pháp vừa túi tiền”, thì cái túi ấy giờ phải là hàng hiệu, size XXL và có khả năng co giãn như ví của đại gia mất 😅 Xem thêm
Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc! - 1

Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản

Một tối đẹp trời giữa tháng 6, trong khi người ta đang say sưa coi phim, coi đá bóng, thì cộng đồng bất động sản lại “dậy sóng” vì một buổi… bán nhà online. Xem thêm
Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản - 1

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế

Từ một cái tên còn ít được biết đến trên thị trường bất động sản, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long (MST: 0109534553) đang dần gây chú ý không chỉ bởi chiến lược mở rộng táo bạo mà còn vì những dấu hiệu cảnh báo về khả năng kiểm soát dòng tiền, mới nhất là quyết định cưỡng chế thuế do Chi cục Thuế cơ sở số 8 TP Hà Nội ban hành. Xem thêm
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế  - 1

Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?

Một câu đùa cợt đầy chua chát, nhưng là sự thật đau lòng đang định hình lại toàn bộ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội. Xem thêm
Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?  - 1

Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà

Khi đọc bài này, tôi liên tưởng đến câu "người giàu cũng khóc". Thì ra không chỉ người nghèo mới luẩn quẩn trong vòng xoáy mua nhà. Xem thêm
Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà - 1

Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM

Giá chung cư tại Hà Nội đang leo thang với tốc độ khiến không ít người mua nhà “hụt hơi”, còn giới đầu tư thì bắt đầu gật gù thừa nhận: “Thị trường Thủ đô bây giờ không còn là vùng trũng giá bất động sản nữa”. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM - 1

Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực"

Trong suốt nhiều năm vừa qua, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn vận hành theo cấu trúc “đơn cực" với trung tâm CBD truyền thống là các quận 1,3,5 nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời. Xem thêm
Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực" - 1

Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn

Là dự án có sức hút đặc biệt tại Đà Nẵng năm 2025, The Legend Danang kế bên cầu Rồng đang tạo ra “làn sóng” săn tìm không gian sống mang tính biểu tượng với chính sách Early Bird hấp dẫn. Xem thêm
Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn - 1

Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence

Thức dậy đón ánh nắng sớm mai bên khung cửa view sông Hàn, tận hưởng bầu khí quyển trong lành, luyện tập thể thao từ phòng gym cho đến bể bơi vô cực trong tòa tháp, trải nghiệm dịch vụ, mua sắm ngay khối đế... Không cần phải đi xa, tòa tháp Sun Solar Residence mang đến không gian sống chuẩn VVIP, đầy đủ tiện ích mà giới tinh hoa luôn khao khát, ngay giữa lõi trung tâm thành phố Đà Nẵng. Xem thêm
Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence - 1

Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng?

Gần đây, các ngân hàng rầm rộ tung ra gói vay mua nhà dành cho người trẻ, lãi suất ưu đãi và thời hạn vay lên đến... 40 năm. Nghe thì hấp dẫn, nhưng không ít người lại chùn bước, nhất là khi tính ra có thể “cõng nợ” đến tận tuổi về hưu. Xem thêm
Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng? - 1

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm Xem thêm
Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm - 1

Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao?

Dạo này lướt qua các dự án mới mở bán ở Hà Nội, thấy giá chung cư cứ như lên đồng, toàn trên 100 triệu/m², có dự án còn chạm mốc 160 triệu/m². Xem thêm
Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao? - 1

🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ

Khi tôi và chồng quyết định mua nhà, tiêu chí đầu tiên chúng tôi nghĩ tới không phải là gần trung tâm, gần chợ hay sát bên bệnh viện, mà là: nhà có gần trường học không? Lúc đó, nhiều người còn bảo "con mới học mẫu giáo, lo xa thế", nhưng thật lòng, nếu không có sự lo xa ấy, tôi nghĩ cuộc sống của chúng tôi bây giờ đã khác, tất nhiên là… bận rộn, mệt mỏi hơn rất nhiều. Xem thêm
🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ - 1

Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm

Sau gần một thập kỷ kể từ ngày đầu công bố, đại dự án Lotte Eco Smart City vừa chính thức “mở khoá” pháp lý quan trọng: được TP.HCM phê duyệt giá đất 16.190 tỷ đồng, tạo cơ sở để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, xin cấp sổ đỏ và triển khai xây dựng. Đây không chỉ là tín hiệu cho thấy thị trường đang có sự khởi động trở lại, mà còn là phép thử lớn cho tầm nhìn phát triển đô thị lõi Thủ Thiêm, nơi từng mang tham vọng trở thành trung tâm tài chính mới của Đông Nam Á. Xem thêm
Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết