Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Cảnh giác khi được chủ đầu tư trao đòn bẩy tài chính.

Đòn bẩy tài chính, một thuật ngữ không xa lạ gì với giới đầu tư, đặc biệt giới đầu tư tài chính, bất động sản. Tuy nhiên sử dụng nó như thế nào, “bẩy” lên hay “bẩy” xuống luôn là sự trăn trở của các nhà đầu tư.

Cảnh giác khi được chủ đầu tư trao đòn bẩy tài chính. - 1

Ảnh minh họa

Lý thuyết và thực tế đều chứng minh rằng, chỉ có khoảng 5% tối đa là 10% người thành công khi sử dụng đòn bẩy tài chính.  Thường thì, ngoài kiến thức uyên thâm trong lĩnh vực đầu tư, chuyên gia “ bẩy” phải có quan hệ tốt với ngân hàng, nhà cái, phải có “máu liều” và chút ít may mắn thì mới có thể thành công.

            Để biến điều phức tạp trở thành điều bình thường và phổ cập, gần đây nhiều chủ đầu tư đã hào phóng và tự nguyện một cách vô điều kiện trao đòn bẩy cho nhà đầu tư tại rất nhiều các dự án trong nam, ngoài bắc, thành phố, ven đô, trên rừng dưới biển và vươn ra hải đảo.    

            Tính ma thuật của đòn bảy tài chính. 

            Để hiểu rõ sức hấp dẫn và cách hoạt động của đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, tôi đơn giản hóa nó bằng một ví dụ như sau

            Thông lệ, nếu anh có 4 tỷ, giá trị căn hộ cũng 4 tỷ, trả góp trong thời gian 12 tháng thì để ăn dày, kiếm nhiều thì anh phải “ôm” nhiều, giả sử để “ôm” được 10 căn, anh buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính tức là vay thêm 36 tỷ, giải ngân trong vòng 12 tháng theo tiến độ yêu cầu của chủ đầu tư. Vay 36 tỷ không hề đơn giản nếu anh không có lịch sử tài chính tốt, không có mối quan hệ cánh hẩu với ngân hàng và đặc biệt anh không có tài sản thế chấp khác ngoài 10 căn hộ (tài sản hình thành trong tương lai).

            Giả định giá chung cư tăng 20%/năm và lãi vay tính trung bình cho tất các các lần giải ngân trong năm là 10% thì lãi thu được sẽ là (40 tỷ x 20%) – (36 tỷ x 10%) = 4,4 tỷ đồng. Sau khi trừ tiền môi giới anh lãi khoảng 4 tỷ đồng tương đương 100% hiệu suất vốn.

            Có tăng thì cũng phải có giảm, trường hợp giảm 20% thì không đơn thuần là anh lỗ 8 tỷ. Sẽ vẫn được coi là may mắn nếu anh mất 4 tỷ tiền vốn và gánh thêm 4 tỷ tiền lãi vay của 36 tỷ tiền vay. Nhưng chẳng may thị trường vào “trend” đi xuống việc bán hàng không hề đơn giản thì khi đó không chỉ thổi bay mất số vốn 4 tỷ mà còn cõng thêm khoản nợ 36 tỷ với số tiền lãi mỗi năm 3,6 tỷ đồng (vì đơn giản hóa xin loại bỏ các nghiệp vụ tính lãi cụ thể của ngân hàng)

            Chủ đầu tư tự nguyện giao đòn bảy tài chính cho người đầu tư

            Rõ ràng là, sức mạnh của đòn bẩy tài chính là ghê gớm, vậy nên không phải ai cũng dám hay cũng thành công trong việc sử dụng công cụ đầy ma thuật này. Ngày nay đã khác, nhiều chủ đầu tư đã “khai sáng” cho rất nhiều khách hàng khi lẳng lặng dẫn dắt nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính mà không cần kiến thức, chẳng cần máu liều mà chỉ cần một ít vốn và lòng tham là đủ. Cụ thể là:

            Với chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn hiện nay, khách hàng mua một dự án BĐS X ngoại thành Hà Nội chỉ phải vào tiền 10% là được ký hợp đồng mua bán, ngân hàng cho vay tới 85% giá trị hợp đồng với lãi suất 0% trong suốt 24 tháng, trong 2 năm này, nếu bất ngờ có tiền, khách hàng có thể thanh toán mà không phải trả tiền lãi phạt…như vậy, với số vốn 4 tỷ như ví dụ trên, khách hàng có thể “ôm” ngay 10 căn hộ với tổng giá trị đầu tư lên tới 40 tỷ mà không phải lo trả lãi số tiền 34 tỷ (85% của 40 tỷ) mà ngân hàng đã “tốt bụng” cho vay tới 2 năm.

            Với cách tính “bẩy” lên và “bẩy” xuống như trên, giả sử giá chung cư lên/xuống 20%/năm thì sau 2 năm thể kiếm được tới 16 tỷ đồng nếu “bẩy” lên hay thổi bay mất 4 tỷ tiền gốc và gánh thêm 12 tỷ tiễn lỗ do giá giảm với điều kiện bán được hết hàng.

            Để tăng tính hấp dẫn của chương trình và để dẫn dụ khách hàng sử dụng đòn bảy tài chính, chủ đầu tư còn hào phóng tặng từ 5 cho tới 10 chỉ vàng (trừ vào giá bán) nếu khách hàng đặt cọc vào “ngày sự kiện” ngày 8/11/2020. Ngoài ra, việc đặt cọc với số tiền tối thiểu 50 triệu đồng/căn với thời gian giữ cọc tới hơn 3 tháng (tới ngày 5/3/2021) đồng thời Chủ đầu tư tung tiếp cú đấm bồi “thông báo tăng giá giá 3% tính từ 30/11/2020” không chỉ dẫn dụ, kích thích người mua mà hạ gục tất cả các khách hàng kể cả các nhân viên sales còn mải may nghi nghờ tính hiệu quả của chương trình đã nhanh chóng xuống tiền ôm hàng với một niềm tin vô cùng mãnh liệt rằng “chả lẽ trong 3 tháng mình không lướt được cọc”, “chả lẽ trong 2 năm mình không bán được hàng”…..

            Câu chuyện đằng sau ở đây là, ngân hàng không phải là nhà từ thiện, họ là nhà buôn tiền, đồng tiền cho anh vay là tiền họ đi vay, huy động từ các nguồn và phải trả lãi mới cho nó. Rõ ràng là, Chủ đầu tư đã bỏ tiền của mình ra trả lãi cho anh vay, sao họ tốt quá vậy ? xin thưa, giống như diệu kế “cam kết lợi nhuận” nhiều chủ đầu tư đã và vẫn đang dùng, họ đã nâng giá lên để lấy chính phần “vênh” đó lên trả lợi nhuận cam kết hay trả thay tiền lãi cho khoảng vay tới 85% của khách hàng.

            Với nhân viên bán hàng thì khá an toàn vì bỏ ra 50 triệu đồng/căn giữ chỗ, gặp khách thì xin được phần quà tặng, khách rắn thì ưu tiên thu hồi tiền cọc, tặng luôn cả quà tặng ít nhất được hoa hồng bán hàng và vẫn đạt chỉ tiêu bán hàng. Đối với người nhà đầu tư thì sao? rủi ro chực chờ vì rằng giá bán đã bị đẩy lên nên việc “bẩy” lên là khó khả thi trừ khi “chợ” thật tốt và vào “trend” tăng giá, hy vọng thị trường không tồi tệ và không giảm tới 40%/2 năm như ví dụ  nêu trên cho dù thực tế nó đã từng sảy ra trong năm 2012 vừa qua.    

Bài viết chia sẻ độc quyền trên MXH Người Mua Nhà - NguoiMuaNha.vn

2

Bình luận

Từ những căn phòng trọ ngập rác: Người trẻ đang “đối xử” như thế nào với nơi ở của mình?

Phòng trọ 15m², bức tường bong tróc, bát đũa ngập bồn, rác vương khắp sàn, nệm vứt dưới đất, quần áo ba ngày chưa giặt… là hình ảnh được lan truyền trên facebook mấy ngày hôm nay của một phòng trọ của một bạn sinh viên trường đại học Điều dưỡng ở Nam Định được tài khoản Phòng vé Phúc Quang chia sẻ. Xem thêm
Từ những căn phòng trọ ngập rác: Người trẻ đang “đối xử” như thế nào với nơi ở của mình? - 1

Liệu đã đến lúc nhà nước phải dùng "bàn tay hữu hình" để điều tiết, sớm nhất mang lại cơ hội có nhà ở giá bình dân cho người dân?

Đã đến lúc nhà nước cần sử dụng “bàn tay hữu hình”, không chỉ để điều tiết, mà còn chủ động dẫn dắt thị trường nhà ở phát triển theo hướng công bằng, hợp lý và nhân văn hơn. Xem thêm
Liệu đã đến lúc nhà nước phải dùng "bàn tay hữu hình" để điều tiết, sớm nhất mang lại cơ hội có nhà ở giá bình dân cho người dân? - 1

Thị trường nhà ở TP Hà Nội có thêm 21 dự án với 21.951 căn nhà được phép đưa vào kinh doanh

Sở Xây dựng TP Hà Nội vừa cập nhật danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán từ đầu năm đến hết tháng 6. Xem thêm
Thị trường nhà ở TP Hà Nội có thêm 21 dự án với 21.951 căn nhà được phép đưa vào kinh doanh - 1

Từ 1/7, trục lợi nhà ở xã hội có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Từ ngày 1/7/2025, Nghị định 192/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, quy định chi tiết các biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Đây là bước đi mạnh mẽ, siết chặt kỷ cương trong triển khai chính sách an cư cho người thu nhập thấp, và đặc biệt nhắm đến tình trạng trục lợi nhà ở xã hội vốn âm ỉ bấy lâu. Xem thêm
Từ 1/7, trục lợi nhà ở xã hội có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự - 1

Cảm giác không ít địa phương đặt mức giá đất "trên trời"

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lấy ví dụ về vấn đề giá đất hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề. Xem thêm
Cảm giác không ít địa phương đặt mức giá đất "trên trời" - 1

🎥 Cư dân 302 Cầu Giấy bị khóa thẻ thang máy: Chung cư đẹp, vị trí vàng nhưng pháp lý và quản lý lại đầy dấu hỏi

Vừa lướt TikTok thấy một clip khá sốc liên quan đến chung cư 302 Cầu Giấy, cụ thể là cảnh hàng loạt cư dân bị khóa thẻ thang máy vào khoảng 18h ngày 4/7/2025. Xem thêm

Một góc nhìn về giấc mơ nhà phố thương mại đang dở dang…

Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng” của bất động sản đô thị, shophouse-nhà phố thương mại, giờ đây trở thành nỗi ám ảnh của không ít nhà đầu tư. Xem thêm
Một góc nhìn về giấc mơ nhà phố thương mại đang dở dang… - 1

Nay đọc thống kê về thị trường BDS, tôi hết sức ngạc nhiên khi giá chung cư lại tăng thêm đáng kể so với tháng trước - sau một thời gian đi ngang

Điều này hết sức phi lý, vì giá nhà đã quá cao, và nguồn cung trong tương lai dự báo là dồi dào. Xem thêm
Nay đọc thống kê về thị trường BDS, tôi hết sức ngạc nhiên khi giá chung cư lại tăng thêm đáng kể so với tháng trước - sau một thời gian đi ngang - 1

"Nhà trọ sinh viên" trong kỷ nguyên vươn mình!

Rõ ràng khi nhắc đến cụm từ trên, mọi người sẽ có hình dung về nhưng căn phòng nhỏ có vài ba bạn ở chung. Như bộ phim "Phía trước là bầu trời", người gọn gàng ngăn nắp, người thì chất chứa mọi thứ ngồn ngộn lên dù đây là nơi các bạn sống trong khoảng thời gian 5 năm thanh xuân đẹp nhất, lưu giữ bao bước ngoặt buồn vui thời sinh viên. Xem thêm
"Nhà trọ sinh viên" trong kỷ nguyên vươn mình! - 1

Vì sao nhà đầu tư dự án Sun Group Nam Hà Nội “hái”  trái ngọt?

Dịp cuối tuần cuối tháng 6 vừa qua, gia đình anh Sơn – kỹ sư máy tính ở Hà Nội - chở con cháu về chơi công viên nước Sun World, Sun Urban City. Gia đình anh hiện đang vui vẻ chờ nhận căn hộ tại khu đô thị Sun Urban City – đô thị nghỉ dưỡng Nam Hà Nội đang được hoàn thiện. Xem thêm
Vì sao nhà đầu tư dự án Sun Group Nam Hà Nội “hái”  trái ngọt? - 1

Vì sao 80% người mua đất thua lỗ trong 2 năm đầu?

Nhiều người bước vào thị trường bất động sản với tâm thế như đi siêu thị: “Thấy rẻ là vác về.” Đất ở đâu cũng thấy tiềm năng. Có người từng kể: “Thấy người ta bảo khu đó sắp mở đường, lại có cụm công nghiệp, tôi xuống tiền liền. Giờ 2 năm rồi, đường chưa thấy đâu, cỏ lên tới đầu gối, hỏi lại cò thì… nó đổi số.” Xem thêm
Vì sao 80% người mua đất thua lỗ trong 2 năm đầu? - 1

Viết cho chị em từng mơ có nhà

Tui của hiện tại - mẹ 3 con lon ton hiểu rõ giới hạn của bản thân, chọn sống biết đủ, theo đuổi tiêu chuẩn "tâm an vạn sự an" Xem thêm
Viết cho chị em từng mơ có nhà - 1

Sự thật về "dòng tiền" các ngôi nhà đang rao bán hiện nay

Gần đây, thị trường xuất hiện rất nhiều ngôi nhà lớn xây dựng sâu trong các ngõ ngách nội đô, nơi giá đất còn rẻ. Chủ đầu tư tận dụng diện tích để xây nhiều tầng, mỗi tầng chia thành nhiều phòng khép kín (khoảng 20m², có WC, bếp), cho sinh viên và công nhân thuê với giá 3–5 triệu/phòng. Xem thêm
Sự thật về "dòng tiền" các ngôi nhà đang rao bán hiện nay - 1

Chợt nghĩ, nếu không có thị trường Bình Dương hiện tại, thì thị trường nào sẽ thay thế và giải quyết nhà ở cho dân Sài Gòn nhỉ.

Với giá nhà hiện tại ở TP. HCM thì chắc không dành cho đa số người dân rồi, nên Trong 3 tỉnh vùng ven quanh TP. Hồ Chí Minh thì hiện tại có Long An, Bình Dương, Đồng Nai là có cơ sở nhất để thay thế nhà ở cho sản phẩm ở TP. HCM. Xem thêm
Chợt nghĩ, nếu không có thị trường Bình Dương hiện tại, thì thị trường nào sẽ thay thế và giải quyết nhà ở cho dân Sài Gòn nhỉ. - 1

Bất động sản nhà ở gần như không bị tác động bởi các thông tin thuế quan

Vào ngày 2/7/2025, Mỹ và Việt Nam đạt thỏa thuận cuối cùng: áp mức thuế 20% cho hàng hóa Việt Nam, đồng thời đánh thuế 40% lên các sản phẩm nghi ngờ hàng trung gian từ bên thứ ba, đổi lại Việt Nam sẽ mở cửa hoàn toàn thị trường cho hàng hóa Mỹ, một bước cân bằng chiến lược giữa lợi ích thương mại và kiểm soát chuỗi cung ứng. Đây được xem là một thông tin tích cực với thị trường, cụ thể: Xem thêm
Bất động sản nhà ở gần như không bị tác động bởi các thông tin thuế quan - 1

🏠 Xây nhà bằng vốn vay Ngân hàng Chính sách

Thấy bài này được chia sẻ trên một group facebook của diễn đàn, mình đọc mà như thấy đúng trường hợp nhà mình luôn nên muốn viết lại, kèm chút phân tích rõ ràng từ góc nhìn, kinh nghiệm của mình để ai đang lăn tăn có thể tham khảo. Xem thêm
🏠 Xây nhà bằng vốn vay Ngân hàng Chính sách  - 1

Quanh thông tin các vụ gây rối trật tự, hành hung nhân viên bảo vệ, xe lạ vào hầm ở toà chung cư khu vực Nghĩa Đô, Chủ đầu tư nói gì?

Ngày 03/07/2025, một số báo đăng bài liên quan tới việc có hàng loạt xe lạ ồ ạt vào hầm lúc nửa đêm ở một chung cư tại khu vực Nghĩa Đô, Hà Nội theo phản ánh của Ban quản trị tòa nhà. Chủ đầu tư toà chung cư trên đã đưa ra một bản thông báo, cung cấp thông tin và nêu ý kiến về các vấn đề được nêu. Xem thêm
Quanh thông tin các vụ gây rối trật tự, hành hung nhân viên bảo vệ, xe lạ vào hầm ở toà chung cư khu vực Nghĩa Đô, Chủ đầu tư nói gì?  - 1

The Legend Danang - Tuyệt tác sống mới kề bên cầu Rồng

Kề bên Cầu Rồng với tầm nhìn panorama ôm trọn núi – sông - biển, The Legend Danang là sự giao thoa hoàn hảo giữa thiên nhiên hùng vĩ, kiến trúc tinh tế và phong cách sống đẳng cấp. Một kiệt tác kế thừa di sản đô thị, xứng đáng có mặt trong bộ sưu tập bất động sản dành cho giới tinh hoa. Xem thêm
The Legend Danang - Tuyệt tác sống mới kề bên cầu Rồng  - 1

Tâm sự của một chủ nhà Hà Nội khiến cư dân mạng tranh cãi: Nhà 5 tỷ không phải của để dành nếu để trống nửa năm không ai thuê

Theo câu chuyện mới đây được chia sẻ trên VnExpress, một chia sẻ chân thật từ chủ nhà sống tại Hà Nội về quyết định đầu tư bất động sản đang gây nhiều bàn luận trên các hội nhóm tài chính cá nhân. Xem thêm
Tâm sự của một chủ nhà Hà Nội khiến cư dân mạng tranh cãi: Nhà 5 tỷ không phải của để dành nếu để trống nửa năm không ai thuê - 1

🏘️ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG THỂ TIẾP TỤC “THẢ NỔI” – CẦN CƠ CHẾ ĐIỀU TIẾT TỔNG THỂ

Giá bất động sản tại Việt Nam đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, tạo ra nghịch lý: thanh khoản giảm, tồn kho tăng nhưng giá vẫn leo thang. Nguyên nhân không chỉ do cung – cầu mất cân đối, mà còn đến từ cơ cấu giá bị chi phối bởi pháp lý, tài chính, chi phí chìm và đầu cơ. Xem thêm
🏘️ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG THỂ TIẾP TỤC “THẢ NỔI” – CẦN CƠ CHẾ ĐIỀU TIẾT TỔNG THỂ  - 1

Lớp thợ mới!

Mọi người hay nói: lớp thợ cũ giờ đã già, lớp trẻ thì chỉ muốn học kinh tế, làm văn phòng, ai còn làm thợ nữa? Giá nhân công rồi sẽ leo thang, ai sẽ đứng ở công trường, xưởng cơ khí, hay bên bàn mộc? Xem thêm
Lớp thợ mới! - 1

Từ thời ông bà ta đến giờ, việc mua nhà ở Hà Nội chưa bao giờ là chuyện “rảnh rỗi thì làm”, mà luôn là chuyện hệ trọng bậc nhất đời người.

Trước kia, người ta mua nhà với tâm lý “miếng đất cắm dùi”, có là được, ở là chính. Cứ có mảnh đất cắm cái dùi, dựng cái nhà cấp bốn, gần cơ quan hoặc hàng xóm tử tế là yên tâm lập nghiệp. Nhà mặt đất mới là đích đến cao quý nhất, chung cư bị coi là phương án “chưa giàu cũng chưa sang”. Xem thêm
Từ thời ông bà ta đến giờ, việc mua nhà ở Hà Nội chưa bao giờ là chuyện “rảnh rỗi thì làm”, mà luôn là chuyện hệ trọng bậc nhất đời người. - 1

Từng mất trắng vì đầu tư chứng khoán, người đàn ông cùng vợ chuyển hướng sang bất động sản cho thuê và gặt hái thành công ngoài mong đợi.

Theo Business Insider, Michael Zuber ở Bay Area, California, Mỹ, bắt đầu đầu tư chứng khoán vào năm 20 tuổi và mất hàng ngàn USD trong thời kỳ bong bóng Dotcom vào năm 2000. Cú sốc tài chính khiến anh và vợ, Olivia Zuber, quyết định chuyển hướng sang đầu tư bất động sản. Xem thêm
Từng mất trắng vì đầu tư chứng khoán, người đàn ông cùng vợ chuyển hướng sang bất động sản cho thuê và gặt hái thành công ngoài mong đợi.  - 1

Hé lộ không gian sống của những gia đình danh giá có tầm ảnh hưởng bậc nhất miền Trung

Đảo Châu Âu, Eco Central Park sở hữu cảnh quan đặc biệt với 10/33ha là mặt nước mềm mại chảy quanh, 90% biệt thự có tầm “view” mặt nước, 100% biệt thự khép kín được bảo vệ nghiêm ngặt bởi nhiều vòng an ninh... Xem thêm
Hé lộ không gian sống của những gia đình danh giá có tầm ảnh hưởng bậc nhất miền Trung - 1

Đổi mới quản trị - nền tảng để doanh nghiệp bứt phá trong kỷ nguyên vươn mình

Kỷ nguyên số đặt ra thách thức lớn với mọi mô hình quản trị truyền thống. Đổi mới quản trị không chỉ là thay đổi cách làm mà là tái cấu trúc tư duy, công cụ và văn hóa để doanh nghiệp thích ứng nhanh, vận hành hiệu quả và phát triển bền vững. Xem thêm
Đổi mới quản trị - nền tảng để doanh nghiệp bứt phá trong kỷ nguyên vươn mình - 1

Tìm nhà mình trên Google Maps thành 'trend' ở Việt Nam

Thời gian gần đây, TikTok, Facebook và Threads bùng nổ các clip hiển thị ảnh quá khứ từ Google Maps – khung cảnh trường cũ, nhà xưa, và đặc biệt là những người thân đã mất . Xem thêm
Tìm nhà mình trên Google Maps thành 'trend' ở Việt Nam - 1

Viettel làm dự án BĐS tại Đà Nẵng!

🚀 Viettel chính thức "xuống tiền" 3.000 tỷ xây dựng tổ hợp công nghệ tại Đà Nẵng – Bắt đầu hành trình biến thành phố này thành trung tâm số của miền Trung! Xem thêm
Viettel làm dự án BĐS tại Đà Nẵng!   - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết