Từ việc đi sale, từ việc bản thân đi mua nhà tôi xin chia sẻ lại một vài bước khi đi mua nhà theo góc nhìn cá nhân. Hy vọng anh chị nào đang có ý định mua nhà có thể tham khảo.
Bước 1. Xác định khả năng tài chính
Vấn đề đầu tiên là tiền đâu. Xác định khả năng tài chính trước khi mua nhà theo công thức:
Tài chính = Vốn tự có + Vay ngân hàng + Vốn khác.
Trong đó:
- Vốn tự có là khoản tiền mặt, tiền gửi tiết kiệm bản thân đang có.
- Vay ngân hàng là khoản tiền dự tính vay để mua nhà. Vay bao nhiêu phụ thuộc vào thu nhập và độ chịu chơi, chấp nhận trở thành con nợ của gia chủ. Tôi nghĩ chỉ nên vay trả nợ lâu dài 30% giá trị căn nhà trở xuống. Các trường hợp dự án có chính sách hỗ trợ ân hạn nợ và lãi có thể vay tối đa 70-80% ( trường hợp giá không thay đổi giữa có và không có csbh) nhưng phải có kế hoạch giảm nợ vay khi hết thời gian hỗ trợ. Về tính toán khoản vay này có thể lên các web ngân hàng có bảng tính hỗ trợ sẽ dễ hình dung hơn chi phí phải trả hàng tháng.
- Vốn khác: hiểu là các khoản hỗ trợ từ người thân, vay từ người thân như bố mẹ hoặc ông ngoại.
Xác định tài chính càng chính xác càng tốt, hoặc vẽ ra 1 khoảng tài chính với biên độ nhỏ, tuyệt đối không nên thay đổi. Gọi là cứng tài chính. Rất nhiều anh chị dự tính mua nhà 7 tỷ nhưng lại mua nhà 10 tỷ dẫn tới khó khăn hơn cho sale tìm nhà hoặc tìm xong lại lắc đầu tốn thời gian, phải vay ngân hàng nhiều hơn dẫn đến gánh nặng sau này. Hoặc cũng có trường hợp dự tính mua nhà 10 tỷ nhưng lại mua căn nhà 7 tỷ. Điều này chưa chắc đã tốt vì chất lượng ngôi nhà 7 tỷ sẽ khác với 10 tỷ.
Bước 2. Lên cấu hình căn nhà
Việc này cũng tương đối dễ dàng, theo quan điểm, theo sở thích, thuận vợ thuận chồng. Càng chi tiết càng tốt, hãy ghi ra một danh sách. Một vài check list liên quan tới chung cư như: Số phòng ngủ, hướng balcon, số toilet, số tầng, độ rộng hành lang, độ rộng balcon, mật độ thang máy….
Bước 3. Xác định khu vực cần mua
Đất trời mênh mông nên việc thu gọn lại khu vực cần mua là rất cần thiết và rút ngắn thời gian mua nhà rất nhiều. Những ai có công việc ổn định ( ví dụ làm cơ quan nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp lớn ) thì lấy mốc là nơi làm việc do vị trí làm việc ít thay đổi. Ai làm các công việc thiếu ổn định về vị trí, có thể đổi nơi làm việc, di chuyển nhiều thì lấy khu vực trung tâm ( bây giờ là Q1,Q3, Thủ Thiêm ) làm mốc. Bản thân tôi thường đánh giá theo 3 khu vực (KV) cho dễ hình dung:
- KV 1: di chuyển dưới 20 phút
- KV 2: di chuyển dưới 40 phút
- KV 3: di chuyển trên 40 phút
Ví dụ làm việc ở Tôn Đức Thắng Quận 1 thì có thể list:
- KV 1: Quận 4, Quận 3 - Bình Thạnh giáp Quận 1…
- KV 2: Quận 7, Quận 2, …
- KV 3: Nhà Bè, Quận 9, …
Bước 4. Thống kê và lọc dự án
- Căn cứ vào tài chính, khu vực cần mua để thống kê tất các dự án qua mối quan hệ, tra google, các web rao bán bất động sản. Có thời gia tra cứu, ghi lại càng nhiều càng tốt, nên ghi theo khu vực.
- Lọc dự án. List ra các tiêu chí cơ bản để check list gạch bỏ bớt. Có thể ưu tiên các yếu tố như: pháp lý, uy tín chủ đầu tư hoặc các yếu tố có thể tìm hiểu, quan sát trên web, mạng xã hội, báo chí ( kẹt xe, giao thông, ô nhiễm, …)
Quá trình vừa thống kê vừa lọc có thể diễn ra đồng thời. Cố gắng thu gọn lại 5 dự án.
Bước 5. Chọn sale, xem thực tế
Gọi điện cho sale hẹn xem thực tế các dự án còn lại ở bước 4. Hãy chia sẻ cấu hình căn mình muốn mua cho sale, có thể quăng cả check list ở bước 2 cho họ, chia sẻ về tài chính. Như vậy sale sẽ thấy mình rất thiện chí và sẵn sàng hỗ trợ tìm căn hết nấc.
Khi xem thực tế nhớ cầm theo check list cấu hình căn nhà để hỏi sale, để ghi lại các thông tin của căn đó, của dự án đó. Hỏi sale những điều muốn hỏi và ghi lại.
Bước 6. Đưa ra quyết định
Sau khi hoàn tất ghi lại được thông số các căn, các dự án, xem thực tế về giao thông, khoảng cách thời gian di chuyển, cảm nhận về căn nhà, dự án về bắt đầu để lên bàn so sánh.
Hãy so sánh theo 1 check list cho tiện: so sánh về diện tích, so sánh về đơn giá/m2, so sánh về layout, so sánh về tiện ích, so sánh về thời gian bàn giao, so sánh về thời gian di chuyển, …
Tôi tin khi ghi ra theo check list chắc chắn việc so sánh sẽ dễ hơn rất nhiều. Việc lựa chọn phương án cuối cùng có thể đan xen thêm chút cảm xúc đi xem thực tế, cảm nhận của người thân (vợ/chồng/ba/mẹ, …)
Cuối cùng là gọi lại sale đặt cọc và chuẩn bị tinh thần nhận nhà !
Kết luận: Quan điểm cá nhân tôi thì tôi mua nhà theo lý trí, việc mua nhà nên thực hiện một cách chi tiết bằng cách list ra, ghi lại và đánh giá so sánh khoa học, cuối cùng là chen vào một chút cảm xúc để chốt. Tôi nghĩ mua nhà bằng cách này chưa chắc đã vui nhưng chắc chắn sẽ không buồn !
MỘT SỐ LƯU Ý KHI MUA CHUNG CƯ ( cái này viết xong tự nhiên nghĩ ra bonus thêm viết tiếp cho dài )
- Vị trí gần trung tâm có thể không thuận lợi.
Nên chọn theo thời gian di chuyển, càng ngắn càng tốt. Có nhiều dự án mặc dù gần trung tâm nhưng di chuyển phải qua các trục giao thông đau khổ, việc kẹt xe phải tốn nhiều thời gian di chuyển hơn các dự án xa trung tâm. Nên ưu tiên các dự án gần trục giao thông thuận lợi đi làm, đi học.
- Dự án nhỏ cũng đáng để lưu tâm.
Nhiều dự án chung cư nhỏ nhưng quản lý vận hành rất tốt, vị trí rất thuận lợi, giá cả phải chăng. Số lượng cư dân không nhiều dễ quản lý, ít vấn đề phức tạp xảy ra ở chung cư như bay lắc, đánh nhau, chửi bới, bóc phốt, …
- Không vay ngân hàng chưa chắc đã tốt.
Mua nhà để ở vay ngân hàng nhiều rõ ràng là không nên vì mua nhà để sống thoải mái hơn chứ không phải sống trong nợ nần, cục nợ treo trên đầu, biến cố bất ngờ như covid ập đến thì rất mệt mỏi. Nhưng ko vay chưa chắc đã tốt. Thay vì mua 1 căn giá 3 tỷ có thể vay thêm 1 tỷ mua căn hộ 4 tỷ để có chất lượng sống tốt hơn. Hãy cân nhắc tài chính, tính toán chi phí, thu nhập của gia đình để phù hợp.
- Đừng tham diện tích lớn
Ở đây chúng ra xét theo góc độ cùng loại căn. Hãy xem layout và so sánh, vì mỗi một m2 đều là tiền, chênh 10m2 có khi tới cả tỷ. Ưu tiên layout tốt, hợp lý thay vì ưu tiên thông số diện tích. Căn 2PN 70m2 nhưng chưa chắc đã tốt bằng căn 2PN 60m2 nếu layout nhiều diện tích chết (hành lang đi lại giữa các phòng, các góc chết trong phòng với nhiều toà nhà vòng cung ) hoặc phòng ngủ bị bí.
- Ưu tiên chất lượng của tiện ích
Dự án quá nhiều tiện ích đôi khi lại thành không tốt nếu các tiện ích không đảm bảo chất lượng, cái gì cũng có, mỗi cái có 1 tí kiểu như chủ đầu tư vẽ ra để bán cho có ( phòng gym nhỏ xíu, hồ bơi nhỏ xíu, ...) Nhiều dự án không hồ bơi nhưng khuôn viên nội khu rất rộng, thoáng, xanh. Khi mua nhà nên nhớ rằng tất cả tiện ích đi kèm đều được tính vào giá nhà. Vì vậy nên ưu tiên chất lượng của tiện ích thay vì số lượng.
Cảm ơn anh chị đã đọc, có thể chia sẻ quan điểm hay quá trình mua nhà của mình phía dưới !
Cao Hữu!