Khi nói về Bất động sản (BĐS), người ta chỉ nghĩ tới chung cư, nhà phố, biệt thự, liền kề…rồi là shop, shophouse…. tiếp đến là biệt thự nghỉ dưỡng, shoptel, condotel…. và gần đây là BĐS công nghiệp và Farmstay … Cũng là đất, ấy vậy mà đất nông nghiệp ( Bất động sản nông nghiệp) đã và đang bị xã hội lãng quên.

Tại sao ư ? đơn giản vì chúng quá hấp dẫn. Từ cánh đồng, đầm lầy, ao trũng .. biến thành đô thị, đại đô thị nhà cửa san sát, chung cư chót vót, TTTM, cửa hàng… tấp nập người ra vào. Từ giá trị vài chục triệu tới vài trăm triệu đồng/ sào ( 360m2) nay biến thành vài chục triệu tới cả trăm triệu/m2. Đất mãi mãi vẫn là đất, cùng là công thổ quốc gia chỉ vì tên gọi và cách sử dụng, khai thác đất mà nên nông nỗi vậy.

Khi nông dân chán, bỏ công cụ lao động. Tốc độ đô thị hoá và công nghiệp hoá nhanh chóng trong 2 thập niên qua đã tạo ra luồn di cư lớn từ nông thôn ra thành thị, đi làm công nhân tại các khu công nghiệp hay làm Osin, chạy xe công nghệ, sửa chữa điện nước… tại các đô thị lớn.

Đây chính là lý do của cuộc đại di cư này. Với năng suất TB 200 -250 kg thóc/sào ( đối với loại ruộng tốt- bờ xôi, ruộng mật), giá thóc TB 6,5-7,5 triệu đồng/tấn như vậy người nông dân phải “ bán mặt cho đất, bán lưng cho trời “ từ “ vươn thở tới tiếng thơ” trên 4-5 sào ruộng trong 3 tháng (trồng giống lúa ngắn ngày) mới thu được 6-7 triệu ( ơn trời mưa thuận, gió hoà). Nếu tự cày bừa, phân gio sâu bọ, gặt đập, phơi phóng … để thu hoạch được 1 tấn thóc cần 2 lao động, còn nếu thuê toàn bộ thì về cơ bản người nông dân “chẳng còn gì” sau khi trừ chi phí thuê máy cày, bừa, cấy… phun thuốc trừ sâu, gặt và tuốt lúa.

Lương công nhân tại các khu công nghiệp hoặc làm Osin ở Tp khoảng 6 triệu / tháng ( làm tăng ca có thể hơn). Như vậy 2 lao động đi làm sẽ có 12 triệu đồng/ tháng ~ 36 triệu/3 tháng so với 7 triệu/ 3 tháng nếu làm nông nghiệp. Tính theo năm, một công nhân/ Osin có thu nhập 72 triệu trong khi làm nông nghiệp chỉ thu được 7 triệu (2 vụ mùa/năm) tính ra năng suất gấp 10 lần- đó là lý do tại sao nông dân bỏ ruộng hoang.

Đã đến lúc nhà nước đánh giá và chấn chấn chỉnh lại thị trường BĐS, đành rằng đất dùng làm đô thị, khu vui chơi giải trí, khu công nghiệp ….. rất hiệu quả tính trên tất cả các mặt KT-XH. Không chỉ bộ mặt đô thị ở thành phố thay đổi, nhiều vùng quê bừng tỉnh: ruộng đồng trở thành phố xá, nông dân trở thành thị dân… với bao thói quen, nếp sống mới…. Đúng là “ Quê ta từ đất dấy lên”!

Tuy nhiên không thể lạm dụng vào BĐS mãi được. Ngân hàng TG đã từng cảnh báo sự đô thị hoá quá nhanh …… nếu không kịp thời điều chỉnh thì sớm hay muộn sẽ có nhiều khu đô thị “ma” và nhiều nghìn tỷ vốn chôn chặt ở đó. Tỷ lệ đóng góp ngân sách của lĩnh vực BĐS cũng giảm dần từ 10% năm …. xuống còn % trong năm …. Trong khi đó nhiều đô thị được cấp phép hơn…cho phép ta suy luận về mặt trái của quá trình Đô thị hóa.

Sự mất cân đối trong kết cấu đô thị - phát triển đô thị theo diện rộng là chủ yếu và mang tính chủ quan cao …đã và đang gia tăng gánh nặng lên nguồn vốn phát triển giao thông và hạ tầng đô thị. Do đô thị nằm rải rác, kết nối khu vực yếu, quỹ đất giành cho giao thông nội đô thấp ( trung bình chỉ đạt từ 5-9% trong khi tỷ lệ này yêu cầu là 16-25%) và hệ thống giao thông công cộng kém phát triển làm cùng tốc độ phát triển phương tiện cá nhân cao … sẽ làm cho tình trạng tắc đường và ô nhiễm tại các đô thị lớn ngày cành trầm trọng ( theo Việt Nam 2035 Hướng tới Thịnh vượng, Sáng tạo, Công bằng và Dân chủ- WB). Hệ quả là làm giảm lợi thế kinh tế theo kết tụ- một mô hình đã và rất hiệu quả tại các tp lớn như New York, Singapre, Seoul…

Về mặt xã hội, quá trình đô thị hoá bằng nguồn lực công thổ quốc gia đã gây thất thoát ghê gớm, đặc biệt qua hình thức hợp đồng BT (xây dựng- chuyển giao) - báo cáo của KTNN gửi Quốc hội kỳ họp —- đã chỉ rõ ( tới mức Bộ chính trị phải ra tay khai tử BT từ 8/2020). Bất bình đẳng xã hội gia tăng; khoảng cách giàu -nghèo giãn rộng; khiếu kiện về đất đai…

Tới thời của BĐS nông nghiệp ?

Là đất nước nông nghiệp mà nông dân lại bỏ đất - cảnh báo một nguy cơ … Tuy nhiên nông nghiệp ở ta hiện đang rất nhỏ lẻ và manh mún… chủ yếu do các hộ gia đình tự canh tác trên các thửa đất nhỏ lẻ được cấp của mình. Mô hình sản xuất nhỏ đã và đang cản trở việc tăng năng suất thông qua tính hiệu quả về kinh tế theo quy mô, chuyên môn hoá và đổi mới sáng tạo.

Thực tế tại nhiều địa phương đã và đang phát triển nông nghiệp theo hưởng sản xuất lớn hơn. Nam Định áp dụng “ dồn điền- đổi thửa” đã tạo nên những thửa ruộng lớn- tăng năng suất vì thuận tiện trong việc sử dụng máy móc trong các khâu sản xuất: máy cày, bừa, cấy gặt…vv. Hay đã xuất hiện những cánh đồng “ tiền tỷ “ của nông dân ở Hưng Yên khi chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng hoa, ươm giống ….một số mô hình kết hợp giữa doanh nghiệp và nông dân như doanh nghiệp đầu tư nhà máy chế biến ( chè, cafe, đường) và phát triển vùng nguyên liệu bằng cách cấp vốn- đặt hàng với nông dân … tuy nhiên quá trình hợp tác còn nhiều vấn đề phải bàn. Mô hình phát triển nông nghiệp ở các nước phát triển là “sản xuất lớn, công nghiệp trong nông nghiệp” có nghĩa là áp dụng KHKT, công nghệ, chuyên môn hoá … vào các khâu bao gồm cả sơ chế và chế biến sâu sau thu hoạch các sản phẩm nông nghiệp.

Với những bất cập về sự lãng phí công cụ lao động, thực tế phát triển mang tính tự phát các mô hình liên kết giữa nông dân- doanh nghiệp….

Soi vào các mô hình phát triển nông nghiệp tiên tiến tại các nước phát triển … thấy “ quan hệ sản xuất” tất yếu sẽ phải thay đổi cho phù hợp với “lực lượng sản xuất “. Mô hình sản xuất nông nghiệp nêu trên sẽ là mục tiêu và đích đến của các nước nông nghiệp như ta. Sẽ rất sớm thôi, chính phủ sẽ thay đổi quan điểm về sở hữu đất nông nghiệp, chấp nhận mô hình “tư bản” nông nghiệp khi đó liệu BĐS nông thăng hoa, cất cánh

Bài 2, tác giả bàn về Cơ hội và Thách thức trong đầu tư BĐS nông nghiệp .