Sau đây là 5 điều cần làm trước khi vay thế chấp mua bất động sản riêng lẻ
1. Cân nhắc số tiền nên vay
Về lý thuyết, các ngân hàng có thể cho vay đến 70-80% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia tài chính, “tỷ lệ vàng” khi đi vay là khoảng 30-40% giá trị bất động sản đồng thời kéo dài thời hạn vay. Nhờ đó, bạn có thể tránh được áp lực thanh toán hàng tháng quá lớn hay nguy cơ vỡ nợ, bị siết tài sản; kiểm soát được khả năng chi trả ngay cả khi lãi suất thả nổi có chiều hướng tăng; và vẫn tích lũy được khoản dự phòng dùng khi cần thiết.
2. Đánh giá khả năng thanh toán
Trước khi vay mua nhà, bạn cần đánh giá lại khả năng thanh toán để tránh rơi vào trường hợp mất khả năng chi trả nợ vay. Hiện nay, đa số web/ app của các ngân hàng đều hỗ trợ ứng dụng ước tính nhanh số tiền phải trả hàng tháng cho một khoản vay. Sau khi ước tính được số tiền phải trả, bạn cần đối chiếu với tài chính hiện tại trong 1 tháng:
Thông thường, bạn nên cân nhắc số tiền thanh toán không vượt quá 30% tổng thu nhập hàng tháng đổng thời phải cân đối tổng chi phí và khoản tiết kiệm dự phòng để đảm bảo việc vay mua bất động sản của bạn an toàn và khả thi. Nếu con số này vượt quá so với mức thu nhập, bản thân bạn sẽ gặp áp lực chi trả cao hoặc ngân hàng không duyệt khoản vay này.
3. Chủ động chuẩn bị hồ sơ tín dụng tốt
Hồ sơ tín dụng tốt là hồ sơ không bị ghi nhận chậm thanh toán hay có nợ xấu. Đây là một trong những tiêu chí quan trọng để ngân hàng quyết định có xét duyệt khoản vay hay không. Để có hồ sơ tín dụng tốt, bạn nên:
- Thanh toán đúng hạn: Bạn cần chủ động thanh toán đúng hạn các khoản vay và các khoản nợ thẻ tín dụng, nếu có. Điều này giúp bạn lưu lại lịch sử tín dụng tốt và còn tránh được việc phải trả thêm khoản lãi suất thanh toán chậm.
- Duy trì việc chi tiêu hiệu quả bằng thẻ tín dụng: Hồ sơ vay của bạn sẽ gặp thuận lợi hơn trong khâu xét duyệt nếu bạn có mở và chi tiêu bằng thẻ tín dụng. Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính, bạn chỉ nên mở tối đa 2 thẻ để dễ quản lý và chỉ nên chi tiêu vừa đủ trong khả năng tài chính cho phép của bản thân.
- Lưu ý nhỏ là trước khi bạn quyết định chọn phương án vay thế chấp mua bất động sản, hãy tìm đến một bạn tư vấn ngân hàng nào đó để check CIC của bạn và gia đình bạn. Bởi CIC xấu của người thân cũng sẽ có ảnh hưởng rất nhiều đến quá trình hoàn tất hồ sơ.
4. Chọn ngân hàng để vay
Bạn cần tham khảo nhiều ngân hàng khác nhau và so sánh các yếu tố sau đây để ra quyết định chọn vay ở đâu.
• Mức lãi suất;
• Mức vay tối đa được xét duyệt;
• Thời hạn vay;
• Thời gian xét duyệt hồ sơ vay;
• Phí trả nợ trước hạn và lãi suất chậm thanh toán;
• Các chương trình vay ưu đãi hiện có, các khoản bảo hiểm (nếu có);
• …
5. Tìm hiểu thủ tục vay
Mỗi ngân hàng sẽ có trình tự thủ tục vay mua bất động sản khác nhau. Tuy nhiên, về cơ bản sẽ có các bước sau:
- Bước 1: Người vay chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ
+ Hồ sơ nhân thân;
+ Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay;
+ Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập trả nợ;
+ Hồ sơ tài sản thế chấp và một số loại hồ sơ khác.
Mỗi ngân hàng sẽ có quy định cụ thể về việc hồ sơ nào cần cung cấp bản chính (để đối chiếu), bản sao hoặc bản sao có công chứng.
- Bước 2: Ngân hàng thẩm định hồ sơ và xét duyệt khoản vay
Việc thẩm định hồ sơ và xét duyệt khoản vay thường bao gồm:
+ Kiểm tra các hồ sơ đã tiếp nhận.
+ Đi thực địa để định giá tài sản đảm bảo.
+ Kiểm tra lịch sử vay vốn và đánh giá hồ sơ tín dụng của người vay.
+ Thẩm định qua điện thoại hoặc khảo sát thực tế nơi cư trú, nơi làm việc/ kinh doanh.
+ Trình hồ sơ vay qua các cấp để phê duyệt.
+ Thông báo kết quả xét duyệt khoản vay.
- Bước 3: Ngân hàng chấp thuận cho vay và tiến hành giải ngân
Các bước thực hiện bao gồm:
+ Công chứng thế chấp tài sản vay vốn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (tức sổ hồng đã đứng tên bên vay) tại Phòng công chứng để đảm bảo khoản vay của ngân hàng khi cho vay.
• Ngân hàng ký hợp đồng tín dụng với bên vay (bên mua).
• Bên mua ký hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn với ngân hàng.
Lưu ý: Nếu thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay (tức đang trong quá trình mua bán chuyển nhượng), ngân hàng sẽ:
• Yêu cầu bên vay (bên mua) gửi Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng.
• Ký Hợp đồng/ Biên bản 3 bên giữa Bên bán - Bên mua - Ngân hàng.
• Giải ngân vào tài khoản bên bán nhưng tạm khóa lại. Bên bán tiếp tục thực hiện quy trình khai thuế thu nhập cá nhân.
• Thực hiện thủ tục đăng bộ (sang tên) cho bên mua (bên vay).
+ Thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) có thẩm quyền nơi có tài sản thế chấp để nhà nước ghi nhận thông tin tài sản đó đang được thế chấp.
+ Thu lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sau khi VPĐKĐĐ hoàn tất thủ tục đăng ký tài sản thế chấp để làm tài sản đảm bảo cho ngân hàng.
+ Giải ngân (chuyển tiền) cho bên vay/ bên bán tùy theo mục đích vay của bên vay.
- Bước 4: Thanh toán nợ vay và thanh lý hợp đồng
+ Người vay thanh toán nợ vay định kỳ cho ngân hàng theo khế ước nhận nợ.
+ Sau khi hoàn tất nghĩa vụ trả nợ, người vay và ngân hàng tiến hành thanh lý hợp đồng, chấm dứt quan hệ cho vay giữa hai bên.
Trên đây là 5 bước cần làm trước khi vay thế chấp mua bất động sản riêng lẻ. Thật ra mua dự án chung cư vẫn có nhiều người vay nhưng vì giới hạn về ngân hàng hỗ trợ nên mình viết bài này chung cho các trường hợp có sổ. Chúc bạn luôn an tâm, an toàn khi đầu tư và an cư.
Đặng Hồng Phúc