MỘT SỐ Ý CHÍNH TRONG POSCAST :

1/ Trước hết, ông đánh giá như thế nào về đợt tăng lãi suất vay mua bất động sản hiện nay?

Hiện nay, đợt tăng lãi suất vay mua bất động sản (vay mua nhà/nhà đất) đang diễn ra khá mạnh và nổi lên như một trong những vấn đề lớn của thị trường tín dụng và bất động sản ở Việt Nam năm 2026.

Mức lãi suất vay mua nhà đã tăng mạnh — phổ biến 12–14%/năm. Đây là mức tăng rất mạnh trên 50% so với 2024. Trước đây lãi vay mua nhà ở mức 6–8%/năm (, với sau ưu đãi cũng thường dưới 10%.

Có bất thường không? Đối với người vay đầu tư BDS là khá bất thường, vì đầu năm 2025 tín hiệu lãi suất BDS tiếp tục ổn định và giảm. Tuy nhiên, với các nhà phân tích thì điều này đã được dự báo từ Q3.2025 khi tín dụng dồn vào BDS quá nhiều, tăng 20% so với 2024, điều đó sẽ khiến Chính phủ sẽ hạn chế tín dụng vào lĩnh vực này, khiến lãi suất sẽ phải tăng.

Nguyên nhân tăng lãi suất ? Nguyên nhân chính là Nhà nước Siết tín dụng bất động sản, khiến nhiều NH bị thiếu vốn phải tăng lãi suất huy động + t ăng phần lãi bù rủi ro cho vay thị trường BDS

Đợt tăng này có kéo dài không? Lãi suất sẽ duy trì ở mức cao ít nhất trong Q1 và Q2.2026, sau đó có thể hạ nhiệt dần vào cuối năm 2026. Tuy nhiên lãi vay BDS vẫn ở mức cao từ 10% - 12% trở nên trong năm 2026, trước khi trở về mức 8 – 10% vào giữa năm 2027

2/ Theo ông, nhóm đối tượng nào đang chịu tác động lớn nhất từ đợt tăng lãi suất vay mua bất động sản lần này?

Khi lãi suất cho vay BDS tăng thì hầu như toàn bộ thị trường đều bị tác động, từ người mua để ở, nhà đầu tư cho đến doanh nghiệp BDS

• Tác động mạnh nhất là người vay mua nhà ở thực, thu nhập trung bình vay tỷ lệ cao

Nhóm này thường vay từ 60 – 70% và trả góp trên 10 năm. Do vậy lãi suất hàng tháng tăng mạnh; trong khi phần thu nhập để trả góp hạn chế, và khó tìm nguồn bù đắp. Thú dụ mua căn hộ vay 2 tỷ trong 15 – 20 năm (khá phổ biến), tiền lãi có thể tăng thêm từ 8 – 10 trđ/tháng, một số tiền lớn đối với thu nhập nhóm này.

• Nhóm thứ 2 là các nhà đầu tư lướt sóng dưới 1 năm

Nhóm là thường có tỷ lệ vay cao để tìm kiến lợi nhuận lớn trong thời gian nắm giử ngắn. Lãi suất tăng cao sẽ khiến chi phí trả lãi tăng mạnh, ngoài ra quan trọng là họ sẽ khó tìm người mua trong giai đoạn này để chốt lời, vì ai cũng e ngại mua lúc lS cao. Do đó họ có thể phải chuyển qua ôm dài hạn

• Doanh nghiệp bất động sản cũng bị ảnh hưởng lớn

Các công ty đầu tư BDS thường vay rất lớn, khi LS tăng làm họ phải tăng chi phí tài chánh lớn, Ngoài ra, với những cty đang chuẩn bị bán hàng sẽ bị ảnh hưởng lớn về kế hoạch bán hàng, điều này tác động tới kế hoạch tài chính của công ty, và các công ty thiếu nguồn lực tài chính sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.

3/ Nếu xét trong trung và dài hạn, theo ông, thị trường sẽ chịu những tác động gì?

Tác động trung hạn (2026 - 2028) : Sẽ khó còn cơ hội đầu cơ ngắn hạn, thị trường sẽ thanh lọc mạnh dòng tiền đầu cơ. Theo đó vay với tỷ lệ cao sẽ gặp nhiều rủi ro; đầu cơ lướt sóng sẽ rất khó, thị trường sẽ khó xảy ra hiện tượng mua qua, bán lại với giá tăng liên tục cho nhiều nhà đầu cơ kiếm lời, từ đó Các nhà đầu tư sẽ phải kết hợp việc chọn lựa sản phẩm BĐS đầu tư kết hợp với “tính toán dòng tiền” an toàn. Thị trường chuyển sang người mua có lợi thế Với thanh khoản thấp và đa số sẽ không tăng giá là cơ hội cho người mua kể cả người có sẳn tiền mặt hoặc có khả năng vay NH .

Tác động dài hạn (2029 - 2030) : Thị trường sẽ chuyển qua cấu trúc an toàn, và phát triển bền vững hơn, từng bước đi theo sự phát triển của thế giới. Hành vi người mua thay đổi. Trước đây: “mua vì sợ tăng giá” sẽ chuyển qua mua vì nhu cầu và đầu tư trung hạn dựa trên phân tích vị trí BDS kết hợp khả năng nguồn tiền đầu tư

4. Khi lãi suất hạ nhiệt – phân khúc nào phục hồi sớm?

Lịch sử chu kỳ cho thấy phân khúc phục hồi theo thứ tự nhu cầu thực, BDS vị trí tốt khai thác và BDS tiền năng tăng trưởng rỏ rệt

• Căn hộ trung cấp – phục vụ nhu cầu ở thật sẽ phục hồi sớm nhất. Đây là phân khúc có nhu cần lớn nhất ở các đô thị lớn như HN và Tp.HCM, nhưng người mua nhạy cảm với lãi suất. Do vậy khi LS hạ nhiệt thì nhu cầu sẽ tăng nhanh

• Nhà ở khu đô thị có hạ tầng tốt, pháp lý rỏ ràng và có thể ở hoặc khai thác do gần các tuyến giao thông, dịch vụ và Khu công nghiệp

• Phục hồi chậm nhất là BĐS đầu cơ dài hạn, bao gồm đất nền xa trung tâm, các dự án mang tính đầu cơ cao do xa nơi làm việc sinh sống và các đã tăng quá nóng và nguồn cung lại nhiều.

5/ Theo ông, mặt bằng giá nhà sẽ diễn biến theo hướng nào khi lãi suất cho vay bất động sản đang tăng và được dự báo còn duy trì ở mức cao trong thời gian tới?

Giá không sụp đổ diện rộng nhưng phân hóa mạnh. Bình diện chung thị trường sẽ đi ngang, nhưng phân hóa mạnh ở các phân khúc. Sẽ giảm giá mạnh ở khu vực tăng nóng trước đó (với mức trên 50% trong năm 2025) đi ngang ở khu có nhu cầu thực có khả năng cho thuê khai thác; và vẫn tăng nhẹ ở khu vực hạ tầng đang phát triển mạnh, đồng bộ và nguồn cung chưa nhiều. Đặt biệt các đất nền vùng xa, năm dù trong năm 2025 đã giảm, thì vẫn tiếp tục giảm trong năm 2026.

6/ Cuối cùng, ông có lời khuyên thế nào dành cho người đang có nhu cầu mua nhà ở thời điểm hiện nay, đặc biệt là những yếu tố cần lưu ý trước khi quyết định vay mua?

Trước tiên chúng ta cần phân tích để xác định có nên mua lúc này không? Đầu tiên phải thực tâm với mình “có phải mình mua vì “sợ tăng giá” ?. Nếu vậy chúng ta không nên mua lúc này. Thứ hai, chúng ta sẽ mua nếu chúng ta có nguồn tiền đủ lớn kết hợp với nguồn thu ổn định, vượt qua mức chi tiêu gia đình. Khi đó dù là mua để ở hay đầu tư đều là phù hợp Dự kiến từ Q2.2026, vị thế người mua là thuận lợi có thể chọn lựa và thương lượng

Khi đã phù hợp yếu tố để mua, và đã tìm được sản phẩm BDS phù hợp với mình, thì chúng ta nên kiểm tra các yếu tố sau trước khi mua :

Tỷ lệ vay an toàn. Tỷ lệ này nên dưới 60%, và đủ sức trả nợ hàng tháng với nguồn thu nhập ổn định. Nếu mức lãi suất cho vay tăng lên 15%/tháng, chúng ta vẩn có khả năng trả nợ mà không ảnh hưởng đến tài chính gia đình ? Nên có Quỹ dự phòng tối thiểu 6 tháng trả nợ để đề phòng thu nhập bị giảm đột ngột (giảm việc, giảm lương, giảm lợi nhuận kinh doanh ..)

Ưu tiên BDS có thể cho thuê và thanh khoản tốt như căn hộ, nhà phố đang cho thuê. Điều này làm tăng an toản khoản đầu tư và thuận lợi trong việc xử lý khi có sự cố.

Cần nhắc lại các yếu tố này chỉ thực hiện sau khi chúng ta đã chọn được bĐS tốt (giá hợp lý, vị trí, pháp lý …)

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển