Cầm mức lương trên 20 triệu một tháng, nhìn lên thì chẳng bằng ai mà nhìn xuống thì... cũng chẳng thuộc diện được Nhà nước "bao cấp" nhà cửa. Đi làm đóng thuế đầy đủ, tích cóp được tí vốn định an cư lạc nghiệp thì va ngay vào thực tế phũ phàng: nộp hồ sơ mua Nhà ở xã hội (NƠXH) thì bị gạt phắt vì "giàu" quá tiêu chuẩn, mà ngó sang mấy dự án thương mại gắn mác cao cấp thì giá nó cứ bay bổng tận mây xanh, nhìn cái bảng giá mà muốn tiền đình luôn. Thế nên khi nghe phong phanh về cái dự thảo "Nhà ở thương mại giá phù hợp" của Bộ Xây dựng, tôi phải nhảy vào tìm hiểu ngay xem đây là "phao cứu sinh" thật hay lại là một kiểu "bình mới rượu cũ".
Nôm na cho các bác dễ hình dung thì cái loại hình nhà ở mới này nó giống như một đứa con lai vậy, nó nằm ngay quãng giữa của NƠXH và nhà thương mại hạng sang. Điểm giống nhau lớn nhất mà tôi thấy ưng cái bụng là cả hai đều được khống chế giá theo kiểu "tính đúng, tính đủ" cộng thêm tí lãi định mức, chứ không phải kiểu chủ đầu tư thích "hét" giá bao nhiêu thì hét dựa trên cơn ngáo giá của thị trường. Rồi thì người mua cũng được vay vốn lãi suất thấp, thời gian dài, nghe thôi đã thấy nhẹ gánh hơn hẳn cái lãi suất thả nổi ngoài kia. Nhưng tất nhiên, đời không có gì là miễn phí hoàn toàn, các bác mua loại này thì cũng xác định là chỉ được sở hữu một căn duy nhất diện ưu đãi và phải "giam" nhà ít nhất 5 năm mới được sang tay, y hệt như luật chơi của NƠXH để tránh mấy ông đầu cơ nhảy vào xâu xé.
Cái hay của nhà thương mại giá phù hợp nằm ở chỗ nó nới lỏng cái "vòng kim cô" thu nhập. Nếu NƠXH chỉ dành cho người thu nhập dưới 20 triệu thì anh bạn này nhắm thẳng vào nhóm trên 20 triệu - cái nhóm "lỡ nhịp" như tôi đã nói ở trên. Về phía ông chủ đầu tư, họ cũng có động lực làm hơn vì lợi nhuận định mức được nâng lên tối đa 15% thay vì 10% như NƠXH. Các bác cứ tưởng tượng làm một dự án nghìn tỷ mà lãi thêm được 5% là một con số cực kỳ khác biệt, đủ để các doanh nghiệp mặn mà hơn chứ không phải làm theo kiểu "làm từ thiện" hay trả nợ trách nhiệm nữa. Thêm quả cơ chế đất đai không cần đấu giá, đấu thầu phức tạp nếu chính quyền phê duyệt, thì hy vọng là tiến độ xây dựng sẽ nhanh hơn cái cảnh "chờ dài cổ" của mấy dự án NƠXH hiện nay.
Nhưng đặt địa vị là người đi mua nhà, tôi vẫn thấy lấn cấn một vài chỗ cần phải làm rõ. Ví dụ như, dù được ưu đãi nhưng nhà thương mại giá phù hợp vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất, trong khi NƠXH được miễn hoàn toàn. Vậy thì liệu cái "giá phù hợp" này thực tế sẽ chênh so với NƠXH bao nhiêu?
Nếu chênh quá cao thì nó lại tiệm cận nhà ở phân khúc trung cấp mất rồi, còn nếu chênh ít mà chất lượng xây dựng, tiện ích lại được "thả lỏng" hơn theo thủ tục xây dựng thông thường thì liệu có đáng đồng tiền bát gạo? Rồi vấn đề quản lý nữa, làm sao để đảm bảo những căn nhà này thực sự đến tay những người thu nhập 20-30 triệu đang khát nhà, hay lại biến thành một sân chơi mới cho những người có quan hệ và tiền mặt sẵn?
Theo tôi, nếu bác nào đang ở cái tầm thu nhập "lỡ cỡ" như tôi, giải pháp khôn ngoan nhất lúc này là hãy theo sát cái Nghị quyết thí điểm này. Đừng vội vã xuống tiền mua mấy căn chung cư cũ giá ảo hay cố quá sức để vay nợ mua nhà cao cấp rồi còng lưng trả lãi.
Hãy chuẩn bị sẵn một khoản tiền mặt khoảng 30% giá trị căn nhà kỳ vọng và giữ cho hồ sơ tín dụng thật sạch để khi cơ chế này chính thức "chạy", mình có thể ập vào chớp thời cơ ngay. Đây có thể là cánh cửa hẹp cuối cùng để những người làm công ăn lương có thu nhập khá một tí chạm tay vào giấc mơ sở hữu sổ đỏ ở đô thị.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn người mua, tôi nghĩ có vài điều cần làm rõ trước khi xuống tiền.
Thứ nhất, phải tính kỹ bài toán tổng chi phí sở hữu, không chỉ giá niêm yết. Lãi vay, phí quản lý, chi phí hoàn thiện, thời gian chờ bàn giao… tất cả phải được đưa vào một bảng tính cụ thể. Đừng vì nghe chữ “giá phù hợp” mà chủ quan.
Thứ hai, theo dõi sát tiêu chí xét duyệt và nguồn cung thực tế. Nếu nguồn cung ít mà nhu cầu quá lớn, rất dễ xảy ra tình trạng “tranh mua”, đẩy giá thứ cấp lên sau 5 năm. Khi đó, mục tiêu bình ổn có thể bị méo mó.
Thứ ba, xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Nếu mua để ở lâu dài, ổn định gia đình, thì đây có thể là cơ hội tốt. Nếu mua với tâm lý đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, thì nên đọc kỹ quy định chuyển nhượng trước khi mơ tới lợi nhuận.
Tôi không kỳ vọng nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giải quyết ngay bài toán nhà ở cho tất cả mọi người. Nhưng nếu làm đúng, nó có thể lấp được khoảng trống của nhóm “lỡ nhịp” như tôi. Vấn đề không chỉ là giá bao nhiêu, mà là cơ chế có đủ minh bạch, đủ hấp dẫn doanh nghiệp và đủ công bằng với người mua hay không.
Là người mua, tôi không cần ưu đãi quá nhiều. Tôi chỉ cần một mức giá hợp lý so với thu nhập, một cơ chế rõ ràng và một niềm tin rằng mình không phải chạy đua vô tận với giá nhà. Nếu nhà ở thương mại giá phù hợp làm được điều đó, thì nó không chỉ là chính sách. Nó là cơ hội thực sự cho một thế hệ đang đứng giữa lưng chừng thị trường.