Tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở mức cao, so sánh với nhiều nước phát triển thì cũng là 1 chỉ số rất rõ ràng để thể hiện câu chuyện giấc mơ có nhà ở thành phố của thế hệ trẻ hiện tại đang ngày càng xa vời. Thu nhập danh nghĩa tăng, nhưng không theo kịp nổi giá nhà lại càng làm vấn đề trầm trọng hơn.
Trong bối cảnh NOXH có những hạn chế nhất định (đặc biệt cho người mua), bài toán sở hữu BĐS để an cư lạc nghiệp cơ bản chưa được "giải nhiệt". Điển hình nhất là câu chuyện ràng buộcthu nhập tối đa (thu nhập tháng 20 triệu/cá nhân hoặc 40 triệu/hộ gia đình). Thu nhập cao hơn thì lý thuyết là không được mua, còn đủ chuẩn theo ngưỡng thì khả năng phải vay với tỷ lệ cao, đặt trong bối cảnh lãi suất BĐS đang tăng thế này thì cũng là trở ngại với người mua.
Vì vậy có đề xuất thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp để hỗ trợ cho nhóm thu nhập ở giữa.
Điểm khác biệt cơ bản với "NOTM giá phù hợp" là không ràng điều kiện thu nhập chặt. Tức là nếu triển khai thành công, nhóm thu nhập >40 triệu/tháng/người cũng có thể có hy vọng mua được nhà và nếu có phải vay ngân hàng thì tỷ lệ vay cũng ở mức đủ an toàn. Giới hạn mua 1 nhà và không chuyển nhượng trong 5 năm cũng hợp lý, để đảm bảo phục vụ cho nhu cầu ở thật.
Vậy khó khăn để triển khai đề xuất này là gì? Theo tôi thì có nhiều cái, nhưng cái lớn nhất có lẽ nằm ở... sản phẩm. Sản phẩm giá phải vừa tầm, vẫn có lãi cho Chủ đầu tư, mà lại phải có vị trí và tiện ích thuận tiện để kéo người dân về ở.
Giá vừa tầm mà ở gần NOTM bình thường (đặc biệt nếu so với những cái ở khu vực trung tâm) thì cấu trúc giá khó mà làm thấp hơn được. Kinh tế thị trường, chủ đầu tư cũng cũng có bài toán kinh doanh, và trừ khi là quỹ đất mới được cho theo khung thí điểm không thì có lẽ các dự án này sẽ chỉ có thể tồn tại ở các khu vực xa trung tâm.
Xa trung tâm thì mất tiêu chí vị trí, nếu bù thì phải bù bằng tiêu chí kết nối. Trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh, tôi nghĩ cũng có thể kỳ vọng được, nhưng là trong trung hạn. Xét tới việc khung thời gian thí điểm 1 năm thì có lẽ cũng sẽ gian nan, hoặc phải kéo dài khung thời gian này ra.
Và đó là còn chưa kể bài toán tạo tiện ích nữa. Giá tốt, xa trung tâm, kết nối thì phải chờ tương lai, mà không có tiện ích thì dân khó về. Rẻ trên giá, chứ chưa chắc đã rẻ trên giá trị.
Suy cho cùng thì điểm nổi bật nhất nằm trong tên của đề xuất thí điểm này là chữ "phù hợp". Tuy nhiên, có vẻ chữ "phù hợp" này đang được đặt trong ngữ cảnh về giá, chứ không phải giá trị tương xứng, vì nếu phải cân cả giá và giá trị thì để ra mắt được sản phẩm này không phải là 1 điều dễ. Vẫn hy vọng thí điểm thành công trong năm tới, nhưng 1 vài vấn đề đã/đang xảy ra với NOXH và cũng có thể xảy ra với dòng sản phẩm này chắc sẽ cần 1 lời giải tốt hơn để người dân có quyền hy vọng tiếp cận nhà ở chính đáng.