Chuyện là cái siêu dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trị giá đâu đó tầm 855.000 tỷ đồng – một con số nghe thôi đã thấy chóng mặt, ngang ngửa mấy kỳ quan thế giới ấy chứ – vừa chính thức khiến chính quyền phải ra thông báo tạm dừng cấp phép xây dựng. Hiểu nôm na là khu vực này đang được đưa vào diện "nội bất xuất, ngoại bất nhập" về mặt kiến trúc để phục vụ cho một cuộc đại tu nhan sắc quy mô chưa từng có. Cái dự án này nó trải dài tận 80km từ cầu Hồng Hà đến tận cầu Mễ Sở, quy mô tới 11.000 ha, nên bảo sao chính quyền không siết chặt cho được.
Thú thật là khi đọc tin tôi ngồi thừ ra một lúc. Vì tôi đang tính xây nhà ở khu vực này. Đất đã ngắm, tài chính đang xoay, bản vẽ cũng đã trao đổi sơ bộ với kiến trúc sư. Vậy mà giờ nghe “tạm dừng ngay việc triển khai thủ tục đầu tư, xây dựng”… cảm giác giống như đang chạy giữa đường thì có người thổi còi bảo đứng lại.
Theo thông báo từ UBND phường Hồng Hà, các công trình nằm trong ranh giới dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ tạm dừng cấp phép để rà soát tổng thể, đảm bảo tuân thủ quy hoạch. Những khu vực ngoài ranh giới thì sẽ được hướng dẫn cụ thể. Nghe thì rất đúng quy trình, vì dự án này không hề nhỏ. Tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng, quy mô gần 11.000 ha, kéo dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, gồm cả đại lộ 80km, công viên hơn 3.300 ha, quỹ đất giải phóng mặt bằng hơn 2.100 ha. Một dự án cỡ đó mà không siết quản lý thì mới là chuyện lạ.
Giờ thì tôi không biết tính sao? Xây hay chờ? Bán hay giữ? Hay liều làm tạm rồi tính sau?
Thực ra, nếu bình tĩnh nhìn kỹ, quyết định tạm dừng cấp phép không hẳn là tín hiệu xấu. Nó giống như việc bác sĩ yêu cầu chụp chiếu kỹ trước khi mổ, thay vì để ai muốn xây gì thì xây rồi sau đó lại phá đi vì vướng quy hoạch. Vấn đề của chúng ta là thông tin có đủ rõ không, ranh giới cụ thể đến đâu, thời gian rà soát kéo dài bao lâu và quyền lợi của người dân được bảo đảm như thế nào.
Thiết nghĩ mấy bác đang giống như tôi, đang có ý định xây nhà ở khu vực này, điều đầu tiên nên làm không phải là hoảng, mà là kiểm tra lại pháp lý thửa đất của mình. Đất có nằm chính xác trong ranh giới dự án không? Hay chỉ “nghe nói” nằm gần? Phải yêu cầu cơ quan chức năng xác nhận bằng văn bản. Vì gần dự án và nằm trong dự án là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau. Một bên có thể xây bình thường, một bên có thể bị thu hồi hoặc điều chỉnh chức năng sử dụng.
Tiếp theo là bài toán tài chính. Nếu đang định vay ngân hàng để xây nhà, thì nên tạm dừng giải ngân cho đến khi có thông tin rõ ràng. Bởi xây nhà trong vùng quy hoạch treo giống như dựng một căn nhà trên nền đất có thể bị đào lên bất cứ lúc nào. Rủi ro không chỉ là không được cấp phép, mà còn là giá trị tài sản bị “đóng băng” trong thời gian dài. Khi thanh khoản giảm, bạn cần tiền gấp cũng khó xoay.
Liệu đây có phải cơ hội? Vì thực tế, mỗi lần có dự án hạ tầng lớn, thị trường lại chia làm hai nhóm. Một nhóm bán tháo vì sợ rủi ro. Một nhóm gom vào vì tin vào tương lai. Vấn đề là bạn thuộc nhóm nào, và bạn có đủ sức chịu đựng trong 3–5 năm tới không? Dự án dự kiến hoàn thành năm 2030. Từ nay đến đó còn khá dài. Nếu bạn xây để ở lâu dài, không quá phụ thuộc vào thanh khoản ngắn hạn, có thể chờ đợi. Nhưng nếu mục tiêu là lướt sóng, thì khu vực đang bị tạm dừng cấp phép không phải “sân chơi” an toàn.
Ở một góc độ rộng hơn, tôi nghĩ câu chuyện này phản ánh một vấn đề lớn hơn của đô thị Hà Nội: chúng ta luôn đi sau quy hoạch. Người dân mua đất, xây nhà theo thông tin nhỏ lẻ, rồi khi dự án lớn được công bố, tất cả lại rơi vào trạng thái chờ đợi. Giá trị đất bị đẩy lên theo tin đồn, nhưng quyền xây dựng thì bị siết lại theo quy hoạch. Giống như chơi một ván cờ mà luật thay đổi giữa chừng.
Vậy giải pháp nào cho người dân?
Thứ nhất, đừng xây chỉ vì “sợ lỡ sóng”. Nhà để ở thì phải đặt yếu tố pháp lý và ổn định lên trên kỳ vọng tăng giá. Nếu chưa rõ quy hoạch chi tiết 1/500, chưa có mốc giới cụ thể, tốt nhất là chờ. Chờ ở đây không phải là bỏ cuộc, mà là chờ thông tin minh bạch.
Thứ hai, nếu xác định mua đất vùng ven sông Hồng vì tin vào tầm nhìn dài hạn, hãy chuẩn bị tâm lý rằng 3–5 năm tới có thể không có dòng tiền, không có tăng giá mạnh, thậm chí có giai đoạn chững lại. Đừng dùng đòn bẩy tài chính quá cao cho một khu vực đang trong quá trình rà soát quy hoạch.
Thứ ba, tích cực tham gia các buổi công bố thông tin quy hoạch, làm việc trực tiếp với chính quyền địa phương thay vì nghe qua môi giới. Trong những giai đoạn như thế này, thông tin chính thống là tài sản quý hơn cả mảnh đất.
Tôi vẫn tin rằng một trục đại lộ cảnh quan ven sông, nếu làm bài bản, sẽ thay đổi diện mạo phía Đông và phía Nam Hà Nội. Nhưng giữa “tầm nhìn 2030” và “ngôi nhà của tôi năm 2026” là một khoảng cách rất thực tế. Là người dân, chúng ta không chống lại quy hoạch, nhưng cũng không thể phó mặc số phận tài sản của mình cho sự mập mờ thông tin.
Cuối cùng, câu hỏi quan trọng nhất tôi tự đặt ra không phải là “giá đất khu này sẽ tăng bao nhiêu?”, mà là “nếu 2 năm tới vẫn chưa xây được, mình có chịu được không?”. Nếu câu trả lời là không, có lẽ nên tìm một khu vực khác rõ ràng hơn về pháp lý. Còn nếu câu trả lời là có, và bạn thực sự muốn sống lâu dài ở đây, thì hãy kiên nhẫn. Vì trong bất động sản, đôi khi người thắng không phải người nhanh nhất, mà là người hiểu rõ mình đang đứng ở đâu trên bản đồ quy hoạch.