Hôm nay lướt lại, thấy giá đâu đó còn 82–85 triệu/m², trong khi đỉnh giữa 2025 từng chạm ngưỡng 95–100 triệu/m². Nghe thì có vẻ là một tin vui, kiểu “cuối cùng cũng chịu hạ nhiệt”, nhưng bình tĩnh nghĩ lại thì nó giống cảnh đứng tầng 20 nhảy xuống tầng 17 rồi quay sang trấn an nhau rằng mình đang dần về mặt đất. Có giảm thật, nhưng bảo đã “về giá trị thật” thì vẫn còn hơi sớm.

Cái luận điểm mà nhiều người thích nhất, cũng là thứ dễ lan truyền nhất, chính là câu chuyện “giá hợp lý chỉ nên ở mức 40–50 triệu/m²”. Nghe rất đã tai, đặc biệt là với những ai đang cặm cụi tích tiền từng tháng và mỗi lần đi xem nhà lại thấy giấc mơ an cư của mình… giãn ra thêm vài năm nữa.

Nhưng nếu nhìn kỹ thì cách tính này hơi đơn giản hóa thị trường. Giá bất động sản không chỉ là chi phí xây dựng cộng với lạm phát, mà còn là câu chuyện của vị trí, hạ tầng, mật độ dân cư và quan trọng nhất là kỳ vọng. Mỹ Đình bây giờ không còn là vùng ven theo nghĩa cũ nữa, nó là một khu đã có cộng đồng, có tiện ích, có dòng người thật sự sống và làm việc ở đó. Mà một khi đã có “kỳ vọng tương lai” chen vào, thì giá sẽ không còn đi theo công thức tuyến tính nữa.

Nhiều người cũng nói rằng bất động sản là tư liệu sản xuất, nếu không tạo ra dòng tiền thì việc tăng giá là vô lý. Lý thuyết này không sai, nhưng lại chỉ đúng trong một hệ quy chiếu rất “chuẩn chỉnh”.

Thực tế ở Việt Nam thì khác, rất nhiều người mua nhà không phải để tối ưu lợi suất cho thuê, mà để giữ tiền, để tích sản, hoặc đơn giản là để có một chỗ ở ổn định cho gia đình. Chính vì thế mới tồn tại những căn hộ vài tỷ nhưng cho thuê chỉ được vài triệu mỗi tháng, lợi suất thấp đến mức nếu đem so với gửi ngân hàng thì cũng không hấp dẫn hơn là bao, vậy mà vẫn có người mua. Nghe thì vô lý, nhưng lại là một phần rất thật của thị trường này.

Đoạn kết kiểu “1–2 năm nữa giá sẽ về đúng giá trị” có lẽ là phần tạo động lực mạnh nhất cho người đang đứng ngoài. Nó giống một lời hứa nhẹ nhàng rằng chỉ cần kiên trì thêm chút nữa, thị trường sẽ tự điều chỉnh về mức “hợp lý”.

Nhưng nếu giá thực sự giảm từ 80 triệu xuống còn 40–50 triệu, thì đó không còn là câu chuyện điều chỉnh bình thường nữa, mà sẽ là dấu hiệu của một vấn đề lớn hơn nhiều, có thể liên quan đến tài chính, tín dụng và cả tâm lý thị trường. Khi đó, không chỉ người bán lo, mà người mua cũng chưa chắc đã dám xuống tiền.

Còn trong kịch bản thực tế hơn, thị trường thường không vận hành theo kiểu rơi tự do như mong đợi của số đông. Nó có xu hướng đi ngang, giằng co và phân hóa. Những khu có nhu cầu ở thật, có hạ tầng, có người ở đông đúc thì giá có thể chững lại nhưng rất khó giảm sâu. Ngược lại, những nơi giá bị đẩy lên chủ yếu nhờ kỳ vọng hoặc đầu cơ thì mới dễ “lộ nguyên hình” khi dòng tiền chững lại.

Nói cho cùng, người đang có nhà thì luôn tin rằng giá vẫn còn rẻ so với tiềm năng, còn người chưa có nhà thì lại thấy giá hiện tại là quá cao so với thu nhập. Thị trường đứng ở giữa hai luồng suy nghĩ đó, không hẳn chiều theo bên nào, mà cứ lặng lẽ vận động theo cách riêng của nó. Tin mừng thì có thể là thật, nhưng để gọi là “tin mừng lớn” cho người mua nhà thật, có lẽ vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng.