Nhưng vài năm trở lại đây thì câu chuyện bắt đầu khác hẳn.

Hạ tầng chạy nhanh hơn, tốc độ đô thị hóa mạnh hơn, nhiều dự án bị “đụng” quy hoạch thật chứ không còn chỉ nằm trên giấy nữa. Và lúc đó mới lòi ra một vấn đề rất đau đầu mà nhiều người mua nhà vay ngân hàng trước đây ít nghĩ tới: nhà có thể mất vì giải toả… nhưng khoản nợ thì vẫn còn nguyên 😭

Như câu chuyện của một gia đình mình đọc được gần đây.

Hai vợ chồng thu nhập khoảng 70 triệu/tháng, nghe qua tưởng khá ổn đúng không. Mua nhà năm 2023 giá khoảng 3 tỷ, vay ngân hàng 1 tỷ 2. Mỗi tháng đều đặn trả khoảng 25 triệu tiền gốc, gần như không để lại bao nhiêu tiền tiết kiệm dự phòng.

Mọi thứ đang chạy ổn thì phát hiện căn nhà dính quy hoạch treo từ tận 2013, lại còn thuộc diện bảo tồn di tích lịch sử. Và điều khiến người ta lạnh sống lưng nhất là: nếu bị đền bù giải toả, căn nhà mua 3 tỷ có thể chỉ được đền bù hơn 1 tỷ 6.

Tức là trong một kịch bản xấu, nhà mất nhưng nợ ngân hàng chưa chắc mất theo. Đây mới là phần nhiều người chưa thật sự hiểu khi vay mua bất động sản 😶

Ngân hàng không quan tâm tài sản của bạn tăng giá hay giảm giá theo cảm xúc thị trường. Khoản vay là nghĩa vụ tài chính độc lập. Dù bạn chỉ trả lãi thì nợ gốc vẫn nằm đó. Và dù tài sản có bị giải toả thì phần dư nợ còn lại bạn vẫn phải tiếp tục trả cho đến hết.

Nghe hơi phũ nhưng đó là bản chất của đòn bẩy tài chính.

Nhiều người lúc thị trường nóng thường có suy nghĩ rất vô thức rằng: “Có đất là có tài sản”, “Cùng lắm bán vẫn dư”. Nhưng thực tế không phải bất động sản nào cũng thanh khoản tốt và giữ giá được trong mọi hoàn cảnh.

Đặc biệt là những tài sản dính quy hoạch, pháp lý phức tạp hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tương lai.

Và đây cũng là lý do mình luôn nói: trước khi vay mua nhà, thứ cần kiểm tra kỹ nhất không phải màu sơn hay nội thất… mà là pháp lý và quy hoạch 😭

Vì có những căn nhìn ngoài rất bình thường, ở cũng ngon lành, giá lại mềm hơn khu vực xung quanh một chút nên người mua dễ “xuống tiền cho kịp”. Nhưng mức giá rẻ đôi khi chính là phần thị trường đã âm thầm định giá cho rủi ro rồi.

Điều đáng sợ nhất của quy hoạch treo không chỉ là chuyện đền bù thấp. Mà là cảm giác tài sản bị mắc kẹt trong trạng thái lửng lơ. Không dám sửa lớn, không dễ bán, không biết bao giờ triển khai và cũng không biết tương lai sẽ đi về đâu.

Nên nếu hỏi lời khuyên thật lòng thì mình nghĩ trong giai đoạn này, ai vay mua nhà càng phải ưu tiên khả năng phòng thủ tài chính hơn trước.

Đừng để tình trạng mỗi tháng trả nợ xong là tài khoản về đúng “vạch xuất phát”. Vì cuộc sống luôn có những cú bẻ lái không báo trước như quy hoạch, bệnh tật, mất việc hay biến động kinh tế.

Và quan trọng nhất: đừng mặc định “quy hoạch treo lâu rồi chắc không làm đâu”.

Bởi thị trường bây giờ không còn là thời kỳ đứng yên nữa. Có những nơi treo mười năm không động tĩnh, nhưng cũng có nơi một sáng ngủ dậy thấy máy xúc đứng đầu ngõ thật 😶