75% Căn Hộ Tồn Kho Thuộc Phân Khúc Cao Cấp

Theo báo cáo của One Mount Group, khoảng 75% số căn hộ tồn kho tại TP.HCM hiện nay thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong quý I năm 2025, mặc dù có 6.000 căn hộ được mở bán, nhưng chỉ có 855 căn giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ rất thấp chỉ 12%. Kết quả này dẫn đến việc hơn 5.200 căn hộ không thể bán được, khiến lượng tồn kho tiếp tục gia tăng.

Sự phân bổ sản phẩm tồn kho cho thấy rõ ràng tình trạng "quá đắt" của nhiều căn hộ trên thị trường. Căn hộ cao cấp có giá từ 60 triệu đến 120 triệu đồng/m2 chiếm 60% số lượng tồn kho, trong khi các căn hộ hạng sang và siêu sang với giá trên 120 triệu đồng/m2 chiếm 1,5% và 13,5% tương ứng. Đây là một minh chứng rõ rệt về sự không phù hợp của nhiều sản phẩm với nhu cầu thực tế của thị trường.

Cấu Trúc Tồn Kho Và Khó Khăn Trong Phân Khúc Cao Cấp

DKRA Group cũng cho thấy rằng, trong quý I năm 2025, 73% căn hộ tồn kho đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá bán từ 70 triệu đồng/m2 trở lên. Trong khi đó, báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho biết hơn 90% hàng tồn kho đều là căn hộ từ phân khúc trung và cao cấp, với mức giá trung bình vượt 91 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia cho rằng sự tăng giá căn hộ quá nhanh trong thời gian qua đã khiến nhiều sản phẩm bị đẩy lên mức giá quá cao so với khả năng chi trả của đa số người dân. Mức giá căn hộ trung bình tại TP.HCM hiện nay đã tăng 22% so với năm trước, đạt mức 88,4 triệu đồng/m2, khiến cho phần lớn người mua không thể tiếp cận.

Nguyên Nhân Tồn Kho: Giá Bất Động Sản Tăng Quá Nhanh

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tồn kho hiện nay được cho là sự tăng giá quá nhanh của bất động sản trong vài năm qua, đặc biệt là với các sản phẩm cao cấp. Trong quý I năm 2025, gần 15% căn hộ mở bán có giá từ 120 triệu đồng/m2 trở lên, mức giá quá cao đối với đa số người dân và nhà đầu tư.

Báo cáo của One Mount Group chỉ ra rằng một số dự án đã điều chỉnh giá bán tăng từ 13% tại Vinhomes Grand Park và 20% tại Thảo Điền Green, khiến người mua càng trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh kinh tế không ổn định.

Bà Giang Huỳnh, đại diện của Savills TP.HCM, nhận định rằng phân khúc cao cấp hiện đã bắt đầu bão hòa và rất khó để tiêu thụ hết lượng căn hộ này khi mà người mua đang chuyển sang tìm kiếm các sản phẩm có giá hợp lý hơn.

Dự Báo Về Tương Lai: Có Liệu Thị Trường Cao Cấp Hồi Phục?

Dù thị trường đang gặp nhiều khó khăn, các chuyên gia vẫn cho rằng tình hình có thể cải thiện trong các quý tới. Đến cuối năm 2025, TP.HCM dự báo sẽ có thêm khoảng 9.800 căn hộ mở bán, trong đó gần 80% sẽ thuộc phân khúc cao cấp. Nếu thị trường được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và những thay đổi về khung pháp lý, khả năng thanh khoản sẽ được cải thiện.

Tuy nhiên, bà Giang Huỳnh cũng nhấn mạnh rằng nếu các nhà phát triển không có điều chỉnh hợp lý về giá bán và sản phẩm, đặc biệt đối với phân khúc vừa túi tiền, tình trạng tồn kho vẫn sẽ là một vấn đề nan giải.

Thách Thức Lớn Cho Các Doanh Nghiệp

Các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với một thách thức lớn: tái cấu trúc chiến lược. Với lượng tồn kho cao và nhu cầu thực tế giảm sút, các doanh nghiệp cần phải thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm sao cho phù hợp với xu thế thị trường và nhu cầu thực tế của khách hàng. Để làm được điều này, không chỉ cần giảm giá mà còn phải tạo ra các sản phẩm có mức giá hợp lý và phù hợp với xu hướng của thị trường.

Bộ Xây dựng cũng đã cảnh báo rằng tính đến quý IV/2024, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn còn khoảng 17.058 sản phẩm chưa tiêu thụ được, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền, một tín hiệu cho thấy tình trạng lệch pha cung cầu vẫn còn nghiêm trọng.

Kết Luận: Cần Có Sự Điều Chỉnh Linh Hoạt

Trước tình trạng tồn kho lớn tại phân khúc cao cấp, các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM cần có những điều chỉnh chiến lược phù hợp. Nếu không có sự thay đổi về giá cả và sản phẩm, tình trạng tồn kho sẽ tiếp tục là vấn đề lớn của thị trường trong thời gian tới. Vì vậy, các nhà phát triển bất động sản cần phải linh hoạt và thích nghi với thực tế thị trường để vượt qua khó khăn này.