1. Giao dịch bất động sản bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực
Theo quy định mới, tất cả các giao dịch bất động sản phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã. Các giao dịch chỉ lập bằng giấy tay, hợp đồng viết tay không có công chứng/chứng thực sẽ không đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên, đồng thời không được pháp luật bảo vệ trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
2. Hồ sơ công chứng cần đầy đủ và hợp lệ
Khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán bất động sản, bên bán phải xuất trình đầy đủ các giấy tờ hợp pháp, bao gồm:
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng),
- Giấy tờ tùy thân hợp lệ,
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Trường hợp bên bán đã kết hôn, việc mua bán tài sản bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của vợ hoặc chồng, ngay cả khi tài sản chỉ đứng tên một người. Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hồ sơ thiếu giấy tờ hoặc có dấu hiệu tẩy xóa, chỉnh sửa.
3. Giao dịch bất động sản nằm trong quy hoạch: Những lưu ý quan trọng
Một điểm mới đáng chú ý là bất động sản thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất vẫn được phép giao dịch. Tuy nhiên, công chứng viên có trách nhiệm thông báo rõ tình trạng quy hoạch cho các bên và ghi nhận vào hợp đồng. Người mua cần cân nhắc kỹ, vì trong tương lai, Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất, dẫn đến rủi ro về quyền lợi.
4. Kiểm tra pháp lý trước công chứng trở thành bắt buộc
Trước khi lập hợp đồng công chứng, công chứng viên sẽ tiến hành xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản tại cơ quan quản lý đất đai, bao gồm kiểm tra việc tranh chấp, kê biên thi hành án, cầm cố hoặc thế chấp tài sản. Quy trình này nhằm đảm bảo giao dịch an toàn, tránh trường hợp tài sản bị phong tỏa sau khi giao dịch.
5. Thời hạn và nghĩa vụ sau công chứng
Sau khi hoàn tất công chứng, bên mua phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai trong vòng 30 ngày. Nếu quá thời hạn, người mua sẽ bị xử phạt hành chính từ 1 triệu đồng đến 20 triệu đồng, đồng thời có thể mất quyền miễn thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp đủ điều kiện ưu đãi.
6. Nghĩa vụ tài chính khi sang tên
- Người mua phải nộp lệ phí trước bạ với mức 0,5% trên giá trị bất động sản (theo giá hợp đồng hoặc giá nhà nước, tùy mức nào cao hơn).
- Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị chuyển nhượng, trừ các trường hợp được miễn thuế như chuyển nhượng giữa cha mẹ, con cái, vợ chồng, anh chị em ruột.
7. Yêu cầu hồ sơ kèm bản đồ, trích lục địa chính mới nhất
Từ năm 2025, hồ sơ đăng ký sang tên bắt buộc phải kèm theo bản đồ vị trí thửa đất hoặc trích lục địa chính được cấp trong vòng 6 tháng. Nếu có sự sai lệch diện tích, hình thể so với thực tế hoặc so với bản đồ, cơ quan đăng ký đất đai có quyền yêu cầu đo đạc lại trước khi cấp giấy chứng nhận mới.
8. Giao dịch tài sản chung và đồng sở hữu
Đối với bất động sản thuộc sở hữu chung, hợp đồng công chứng và hồ sơ đăng bộ bắt buộc phải có chữ ký của tất cả đồng sở hữu, hoặc giấy ủy quyền hợp lệ. Việc thiếu chữ ký hoặc giấy tờ hợp lệ sẽ khiến quy trình sang tên không thể hoàn tất.
9. Quy định mới với chung cư, bất động sản hình thành trong tương lai
Đối với các dự án chung cư, bất động sản hình thành trong tương lai, chỉ được phép công chứng hợp đồng mua bán khi dự án đã hoàn thành phần móng và chủ đầu tư đã được cấp phép huy động vốn. Nếu công chứng khi chưa đủ điều kiện, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, khiến quyền lợi của người mua không được bảo đảm.
10. Số hóa toàn bộ hồ sơ giao dịch
Từ năm 2025, các tổ chức hành nghề công chứng sẽ phải truyền dữ liệu hợp đồng công chứng về hệ thống quản lý đất đai trong vòng 24 giờ kể từ khi ký hợp đồng. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng một bất động sản bị bán cho nhiều người cùng lúc, đồng thời đòi hỏi các bên giao dịch phải kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi đặt cọc hay ký kết.
Kết luận:
Giao dịch bất động sản trong bối cảnh luật mới yêu cầu sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ hồ sơ đến quy trình thực hiện. Người dân và nhà đầu tư cần nắm vững các quy định, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và thời hạn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời phòng tránh những tranh chấp và rủi ro đáng tiếc về sau.