Câu chuyện lần này là khu tập thể Thanh Xuân Bắc. Theo thông tin tại buổi làm việc ngày 7/4 với ông Vũ Đại Thắng, đại diện Central Trading & Development bày tỏ mong muốn tham gia cải tạo khu này. Thành phố đánh giá đề xuất phù hợp với định hướng dài hạn, trong bối cảnh Hà Nội đang đặt mục tiêu “đập đi xây lại” hàng loạt chung cư cũ.

Nghe thì có vẻ hợp lý. Nhưng nếu câu chuyện cải tạo chung cư cũ mà dễ, thì đã không có những khu tập thể tồn tại trong trạng thái chờ đợi suốt vài chục năm.

Thanh Xuân Bắc không phải trường hợp cá biệt. Khu này có khoảng 60 tòa nhà 5 tầng, xây từ giai đoạn 1978–1987, nằm ngay trục Khuất Duy Tiến – vị trí không hề tệ. Nhưng hơn nửa số tòa đã xuống cấp, trong đó có cả những tòa hư hỏng đáng kể. Nói đơn giản, đây là một “mảnh đất vàng” nhưng lại đang bị phủ bởi một lớp tài sản đã cũ kỹ, manh mún và cực kỳ khó xử lý.

Câu chuyện càng thú vị hơn khi nhớ lại, hơn 20 năm trước, Vinaconex từng đề xuất cải tạo toàn bộ khu này thành chung cư cao tầng, thậm chí có phương án xây tới 26 tầng trên quỹ đất hơn 30 ha. Kế hoạch nghe rất “mượt”, nhưng rồi vẫn dừng lại sau bước lấy ý kiến cư dân.

Và đây chính là điểm mấu chốt.

Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội chưa bao giờ là bài toán xây dựng đơn thuần. Nó là bài toán của ba chữ: đồng thuận, lợi ích, và cơ chế.

Đồng thuận cư dân là thứ khó nhất. Một khu tập thể có vài chục tòa, mỗi tòa vài chục hộ, tổng cộng hàng nghìn con người, mỗi người một nhu cầu. Người muốn ở lại vì quen chỗ cũ, người muốn đền bù cao hơn, người lại chỉ cần tái định cư nhanh gọn. Chỉ cần một tỷ lệ nhỏ không đồng ý, cả dự án có thể đứng hình.

Lợi ích thì lại là câu chuyện của nhà đầu tư. Làm dự án kiểu này không giống phát triển khu đô thị mới. Doanh nghiệp phải bỏ chi phí giải phóng, xây dựng lại, bố trí tái định cư, trong khi quỹ đất thương mại để “bù” lại không phải lúc nào cũng đủ hấp dẫn. Nếu không có cơ chế rõ ràng, rất dễ rơi vào tình trạng làm càng nhiều, rủi ro càng cao.

Còn cơ chế, đó là thứ quyết định mọi thứ còn lại. Bao nhiêu tầng được xây, mật độ ra sao, chia sản phẩm thế nào, hỗ trợ cư dân đến mức nào… tất cả đều phải rõ ràng. Thiếu một mắt xích, dự án lại tiếp tục “treo”.

Việc Central Trading & Development đề xuất tham gia có thể là tín hiệu mới, nhưng không có nghĩa là câu chuyện sẽ đi nhanh hơn. Thực tế, Hà Nội hiện cũng mới hoàn thành được 3 dự án trong tổng số 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai. Trong khi mục tiêu đến năm 2030 là xử lý khoảng 20.000 căn hộ xuống cấp, và xa hơn là hơn 2.000 khu chung cư cũ.

Nghe mục tiêu thì rất lớn, nhưng để đi từ “đề xuất” đến “máy xúc vào làm” là cả một quãng đường dài.

Với người ngoài nhìn vào, đây là câu chuyện quy hoạch đô thị. Nhưng với người trong cuộc – tức cư dân, đó lại là bài toán khác. Đổi một căn tập thể cũ lấy một căn chung cư mới, nghe thì hấp dẫn, nhưng đi kèm là hàng loạt câu hỏi: diện tích có giữ được không, tầng bao nhiêu, thời gian chờ bao lâu, và trong thời gian đó thì sống ở đâu.

Còn với thị trường, mỗi lần có thông tin “tái sinh” như thế này lại tạo ra một làn sóng kỳ vọng. Giá có thể nhích lên, giao dịch có thể sôi động hơn ở khu vực xung quanh. Nhưng kỳ vọng thì luôn đi trước thực tế. Và không phải kỳ vọng nào cũng biến thành hiện thực đúng như thời gian người ta mong muốn.

Tóm lại, Thanh Xuân Bắc có thể sẽ được làm lại, nhưng câu hỏi không phải là có hay không, mà là khi nào và theo cách nào. Nếu không giải được bài toán đồng thuận và lợi ích, thì dù có thêm bao nhiêu nhà đầu tư nữa, câu chuyện vẫn rất dễ quay về điểm xuất phát.

Còn với những ai đang nhìn vào những khu tập thể cũ với hy vọng “đón sóng cải tạo”, thì nên nhớ một điều: đây không phải là cuộc chơi dành cho người thiếu kiên nhẫn. Vì đôi khi, chờ được ngày “tái sinh” xong, người ta cũng đã kịp… già đi vài tuổi.