Có những khu đã tồn tại hàng chục năm, xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn của người dân và cả diện mạo đô thị. Nhưng muốn phá đi xây lại không phải cứ có một cái máy xúc đến là xong.
Bởi ngay lập tức xuất hiện bài toán của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Với Nhà nước, mục tiêu khá rõ: công trình xuống cấp thì phải được cải tạo để đảm bảo an toàn. Đồng thời, những khu đất nằm ở vị trí tốt trong đô thị cũng cần được sử dụng hiệu quả hơn.
Nhưng Nhà nước không thể đơn giản nói: “Phá đi xây lại.” Bởi xây lại một khu tập thể không chỉ là thay một tòa nhà cũ bằng một tòa nhà mới.
Một khu trước đây chỉ có vài trăm hộ dân, sau khi xây dựng lại có thể trở thành một khu chung cư với hàng nghìn căn hộ. Lúc đó phải tính đến giao thông, điện, nước, bãi đỗ xe, trường học, bệnh viện, rác thải…
Tất cả đều liên quan đến quy hoạch đô thị. Và đây chính là lúc doanh nghiệp xuất hiện.
Giả sử Nhà nước cho phép một doanh nghiệp tham gia xây dựng lại khu tập thể. Doanh nghiệp bỏ tiền ra, người dân được bố trí nhà mới, Nhà nước giải quyết được một khu tập thể xuống cấp.
Nghe rất hợp lý.
Nhưng doanh nghiệp cũng phải tính bài toán của mình: bỏ tiền ra xây thì lấy gì để thu hồi vốn và có lợi nhuận?
Ví dụ quy hoạch chỉ cho phép xây 30 tầng. Trong đó phải dành một phần để bố trí lại chỗ ở cho những người đang sống tại khu tập thể cũ.
Giả sử mất khoảng 10 tầng cho việc tái định cư, doanh nghiệp chỉ còn khoảng 20 tầng để kinh doanh. Trong khi chi phí xây dựng, nhân công, vật liệu và hàng loạt chi phí khác vẫn phải bỏ ra.
Doanh nghiệp tính toán: 30 tầng có thể không đủ hiệu quả. Muốn dự án khả thi hơn thì có thể phải xây 40 tầng.
Nhưng đến đây lại quay về bài toán quy hoạch.
Không phải doanh nghiệp muốn xây bao nhiêu tầng cũng được. Bởi thêm 10 tầng không chỉ có nghĩa là thêm 10 tầng bê tông.
Nó có nghĩa là thêm rất nhiều người sẽ sống ở đó.
Và khi dân số tăng lên, hạ tầng xung quanh cũng phải tăng theo.
Đấy là lý do một bài toán nhìn từ bên ngoài tưởng rất đơn giản: “Cũ thế này thì phá đi xây mới.” Lại trở thành một bài toán kinh tế và quy hoạch rất phức tạp.
Nhưng vẫn còn một bên nữa: người dân.
Họ cũng phải được đảm bảo quyền lợi. Nếu giả sử trước đây một hộ đang sử dụng căn hộ 80m² thì khi xây lại, họ sẽ được nhận bao nhiêu? 80m², 60m² hay một phương án quy đổi khác?
Nếu phải tạm thời di chuyển trong thời gian xây dựng thì họ sẽ ở đâu? Giá trị tài sản cũ được tính thế nào? Ai sẽ chịu phần chênh lệch?
Đây đều là những câu hỏi rất thực tế.
Và chỉ cần một trong những câu hỏi đó chưa có câu trả lời thỏa đáng, việc triển khai cũng có thể gặp trở ngại.
Nhìn toàn bộ bài toán, chúng ta sẽ thấy ba bên đều có một bài toán riêng.
Nhà nước cần giải quyết vấn đề an toàn và quy hoạch. Doanh nghiệp cần một bài toán tài chính khả thi. Người dân cần được đảm bảo quyền lợi tài sản.
Không bên nào hoàn toàn sai.
Nhưng ba bài toán này phải cùng được giải quyết trong một phương án. Chỉ cần một mắt xích không khớp, cả dự án có thể lại mắc kẹt.
Và đây cũng là lý do mình cho rằng câu chuyện về những quy định mới đối với chung cư không nên chỉ nhìn dưới góc độ: “Có thời hạn thì tốt hay xấu?”
Điều quan trọng hơn là: Cơ chế xử lý vòng đời của một công trình có được thiết kế ngay từ đầu hay không?
Bởi nếu hôm nay chúng ta không giải quyết được bài toán đó, thì vài chục năm nữa, thế hệ sau có thể lại đứng trước đúng những khu nhà cũ như hiện tại.
Nhưng ngay cả khi Nhà nước, doanh nghiệp và các bên đã tìm được phương án để xây lại, bài toán vẫn chưa chắc đã kết thúc.
Bởi với một người đang sở hữu và sống trong căn nhà đó, giá trị của tài sản không chỉ nằm ở số mét vuông.
Nguồn: Pham Manh