Khi lối sống hiện đại đâm sầm vào rào cản hạ tầng pháp lý

Mấy năm gần đây, người dân đô thị hồ hởi dọn lên chung cư với ước mơ về một không gian sống văn minh, có không gian xanh, có bảo vệ 24/7 và thang máy chạy vèo vèo. Thế nhưng, khi số lượng các tòa nhà cao tầng mọc lên như nấm, số lượng cư dân chuyển vào ở đạt con số hàng triệu người thì những góc khuất trong khâu quản lý mới bắt đầu "phát nổ".

Theo chia sẻ tại tọa đàm của Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO), hoạt động vận hành một tòa nhà thực chất đang bị băm nhỏ và chịu sự chi phối của cả một rừng luật: từ Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật PCCC, Luật Môi trường cho đến Luật Thuế, Kế toán, Bảo hiểm xã hội và An ninh trật tự.

Điều trớ trêu là một đơn vị quản lý vận hành chỉ là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, nhân viên của họ không phải là những "siêu nhân" sở hữu bằng cấp toàn năng ở tất cả các lĩnh vực trên. Họ đứng ở giữa, vừa phải đảm bảo tòa nhà vận hành trơn tru đúng chuẩn kỹ thuật, vừa phải tự mò mẫm trong một hành lang pháp lý chưa có quy định chuyên biệt cho chính cái nghề này. Sự thiếu hụt một "chiếc áo pháp lý" vừa vặn khiến họ cực kỳ dễ dính chấn thương mỗi khi có sự cố phát sinh.

Mâu thuẫn từ những thứ nhỏ bằng ngón tay

Khoảng trống pháp lý không nằm ở đâu xa xôi mà nó chui tọt vào từng chi tiết sinh hoạt thường ngày. Hãy thử tưởng tượng một ngày đẹp trời, cái đồng hồ nước của căn hộ bị hỏng, hoặc cái kính cửa sổ ở hành lang bị vỡ. Nghe thì có vẻ bé tẹo, nhưng câu hỏi đặt ra là: Đây là tài sản chung hay tài sản riêng?

Nếu là tài sản chung, tiền sửa sẽ móc từ Quỹ bảo trì hay cộng vào Phí quản lý hàng tháng? Nếu là tài sản riêng nhưng nó lại nằm ở ranh giới giữa mặt ngoài tòa nhà và căn hộ, ai sẽ là người xuống tiền? Ban Quản trị không dám tự ý duyệt chi vì sợ cư dân chửi là "tiêu xài hoang phí", cư dân thì khăng khăng "tôi đã đóng tiền rồi sao không ai sửa". Thế là từ một chiếc đồng hồ nước hỏng, nó biến thành một cuộc khẩu chiến nảy lửa trên nhóm Zalo chung cư, rồi leo thang thành những băng rôn đỏ rực treo lủng lẳng ngoài ban công!

Ban Quản trị: Quyền lực ảo nhưng trách nhiệm thật

Nhìn vào Ban Quản trị (BQT) chung cư mới thấy hết sự trớ trêu. Đây là tập hợp những người đại diện do cư dân bầu ra, phần lớn là các bác hưu trí có thời gian hoặc vài cư dân nhiệt tình muốn đóng góp cho cộng đồng. Họ nắm trong tay tài khoản Quỹ bảo trì có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng.

Thế nhưng, BQT lại không có tư cách pháp nhân đầy đủ như một doanh nghiệp. Họ vận hành theo nhiệm kỳ. Lúc bình yên thì không sao, đến khi nhiệm kỳ cũ qua đi, BQT mới lên thay, kiểm tra lại sổ sách thì mới ngã ngửa ra hàng loạt khoản chi bất hợp lý từ 3 năm trước. Lúc này đi tìm BQT nhiệm kỳ cũ để đòi "trách nhiệm giải trình" thì các bác đã cất sổ xốp, đi tập dưỡng sinh hoặc chuyển đi nơi khác sống từ bao giờ. Người gánh hậu quả lại là hàng nghìn cư dân ở lại.

Bài toán thuế và kịch bản "làm dâu trăm họ"

Chưa dừng lại ở đó, cơn đau đầu còn chuyển sang mảng Tài chính - Thuế. Một đơn vị quản lý vận hành cùng lúc hàng chục chung cư, mỗi ngày phát sinh hàng nghìn lượt xe vãng lai ra vào gửi xe. Nếu áp đúng quy định thuế hiện hành, bắt xuất hóa đơn điện tử cho từng giao dịch gửi xe 3.000 - 5.000 đồng thì chi phí đầu tư hạ tầng phần mềm và nhân sự sẽ nuốt chửng luôn lợi nhuận của doanh nghiệp. Nhưng nếu không làm, họ sẽ lập tức bị cơ quan thuế "sờ gáy" vì rủi ro trốn thuế.

Ở chiều ngược lại, cư dân thì luôn muốn "phí quản lý rẻ như cơm bình dân nhưng dịch vụ phải cao cấp như khách sạn 5 sao". Khi chi phí vận hành, bảo trì, PCCC tăng lên, đơn vị vận hành xin tăng phí thì nhận lại là những cái lắc đầu kiên quyết và những cuộc họp chung cư kéo dài xuyên đêm không có hồi kết.

Chính quyền cơ sở và dấu hỏi về thẩm quyền

Khi các bên không thể tự thỏa thuận, điểm đến cuối cùng của mâu thuẫn lại là UBND Xã, Phường. Mọi đơn từ khiếu nại, tố cáo đều được gửi lên bàn làm việc của cán bộ phường.

Tuy nhiên, cán bộ cơ sở cũng rơi vào thế "dở khóc dở cười". Họ không phải là chuyên gia kỹ thuật tòa nhà, cũng không có trong tay các công cụ hay chế tài pháp lý chuyên biệt để xử lý triệt để các tranh chấp nội bộ chung cư. Muốn hòa giải thì không ai chịu ai, mà muốn ra quyết định xử phạt hay cưỡng chế thì lại thiếu cơ sở quy định rõ ràng. Rốt cuộc, chính quyền cơ sở chỉ có thể đóng vai trò "người hòa giải mẫn cán" đứng ở giữa khuyên lơn, trong khi cái gốc của tranh chấp vẫn nằm nguyên tại chỗ.

Lời kết cho một chốn an cư

Sống ở chung cư là xu hướng tất yếu của các đô thị lớn, đó là điều không thể đảo ngược. Nhưng để những khối nhà cao tầng không biến thành những "chiến trường" tranh chấp dai dẳng, xã hội không thể chỉ dựa vào sự tự giác hay tình cảm xóm giềng.

Đã đến lúc các cơ quan quản lý cần ngồi lại để thiết kế một hành lang pháp lý chuyên biệt, phân định rõ ràng ranh giới sở hữu, chuẩn hóa mô hình BQT và ban hành cơ chế tài chính minh bạch cho ngành quản lý vận hành. Chỉ khi quy quyền hạn đi đôi với trách nhiệm và có chế tài đủ mạnh, người dân dọn về chung cư mới thực sự được hưởng trọn vẹn sự an yên đúng nghĩa!