Ngay dưới khu vực Công viên 23/9, TP.HCM đang tính chuyện khai thác không gian ngầm tới 4 tầng, trên diện tích hơn 9,3ha. Tổng diện tích sàn gần 318.000m². Trong đó khoảng 145.000m² dành cho thương mại, dịch vụ, tiện ích công cộng; gần 147.000m² làm bãi đỗ xe ngầm.
Nôm na là trên mặt đất mình vẫn có công viên để đi bộ, hóng gió, còn xuống dưới thì có thể ăn uống, mua sắm, vui chơi, gửi xe… rồi đi thẳng sang ga Bến Thành.
Tức là sau này đi chơi trung tâm TP.HCM có khi sẽ thành:
“Anh ơi đỗ xe ở đâu?”
— “Xuống đất.”
“Ăn gì?”
— “Xuống đất.”
“Đi metro ở đâu?”
— “Vẫn xuống đất.” 😂
Tự nhiên thấy thành phố tương lai của chúng ta có vẻ sống… dưới lòng đất hơi nhiều. Nhưng đùa vậy thôi, tôi lại thấy đây là một câu chuyện rất đáng để nhìn dưới góc độ quy hoạch. Bởi lâu nay chúng ta cứ có một thói quen khá buồn cười: Thiếu đất thì xây cao lên.
Đường đông thì mở đường. Thiếu chỗ đỗ xe thì tìm thêm đất làm bãi xe. Thiếu trung tâm thương mại thì lại tìm một khu đất khác. Trong khi đất trung tâm thì ngày càng đắt và ngày càng chật.
Đến một lúc nào đó, thành phố không thể cứ “nở” mãi lên trên được nữa. Vậy thì phải nghĩ đến việc đi xuống.
Tôi nghĩ cái hay nhất của phương án này không nằm ở chuyện xây được bao nhiêu mét vuông thương mại. Mà nằm ở việc gom rất nhiều nhu cầu vào cùng một điểm kết nối. Trên mặt đất là công viên. Xuống dưới là thương mại, dịch vụ, bãi xe. Bên cạnh là ga metro Bến Thành. Người đi bộ từ công viên có thể xuống không gian ngầm, đi mua sắm, ăn uống rồi kết nối tiếp với metro.
Đó mới là cái gọi là TOD mà người ta nói mãi thời gian qua. Tức là không chỉ xây một cái ga rồi bảo: “Đây, metro này, các anh tự đi mà dùng.” 😅
Mà phải tạo ra cả một hệ sinh thái xung quanh để người ta có lý do bước xuống ga.
Và tôi nghĩ đây cũng là chỗ câu chuyện metro bắt đầu liên quan rất mạnh đến bất động sản. Một ga metro tự thân nó chưa chắc làm một khu vực “hóa rồng”.
Nhưng nếu xung quanh ga có thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe, không gian công cộng, kết nối đi bộ thuận tiện… thì câu chuyện lại khác hẳn.
Khi đó ga metro không còn đơn giản là nơi lên tàu - xuống tàu. Nó trở thành một cái “nam châm” kéo người, kéo dòng tiền và kéo hoạt động kinh tế về quanh nó. Và khi dòng người đã về, bất động sản xung quanh tất nhiên sẽ được nhìn bằng một con mắt khác.
Nhưng cũng phải nói thẳng một điều: Đừng nghe thấy chữ TOD là nghĩ ngay “đất quanh đây mai tăng giá gấp đôi”. 😂
Không đơn giản thế.
Metro có thể tạo ra lợi thế, nhưng giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào cả đống thứ: pháp lý, quy hoạch, mật độ xây dựng, khả năng tiếp cận ga, chất lượng hạ tầng, tiện ích, nhu cầu thực tế…
Có cái ga ngay trước cửa nhưng người dân vẫn phải băng qua 6 làn xe, đi vòng 1km mới vào được thì cũng… hơi mệt.
Cho nên cái tôi quan tâm ở câu chuyện Bến Thành lần này là cách thành phố bắt đầu nhìn không gian đô thị theo chiều thứ ba.
Không chỉ là: Trên mặt đất có gì? Mà còn: Dưới mặt đất có thể làm gì? Đất trung tâm đắt như vàng thì từng mét vuông phải được sử dụng thông minh hơn. Trên mặt đất giữ công viên, cây xanh, không gian công cộng.
Dưới lòng đất xử lý một phần thương mại, dịch vụ, giao thông, bãi đỗ xe. Metro lại kết nối tất cả. Nếu làm tốt, đây không chỉ là chuyện xây thêm một trung tâm thương mại dưới đất. Nó là một cách tổ chức lại cả khu vực trung tâm.
Và tôi nghĩ đây mới là thứ đáng để nhìn lâu dài.
Bởi TP.HCM rồi sẽ không thể giải quyết bài toán đô thị chỉ bằng cách “còn đất thì xây, còn đường thì mở”. Đô thị lớn đến một lúc phải biết tận dụng cả chiều cao, chiều sâu và khả năng kết nối. Trên mặt đất dành cho con người. Dưới lòng đất dành cho những thứ thành phố cần vận hành.
Nghe thì hơi viễn tưởng.
Nhưng biết đâu vài năm nữa mình xuống ga Bến Thành, đi qua mấy tầng dưới lòng đất, mua ly cà phê xong lại ngẩng lên bảo nhau: “Ủa, hồi xưa chỗ này là công viên 23/9 á hả?” 😄
Đô thị thay đổi đôi khi không phải vì thành phố có thêm đất. Mà vì con người bắt đầu biết dùng một mảnh đất theo nhiều cách hơn.