Ngay sau khi thông tin về đề xuất sáp nhập các tỉnh, thành được hé lộ, nhiều khu vực ngay lập tức chứng kiến giá đất leo thang chóng mặt – có nơi tăng đến 20% chỉ trong vài tuần (nguồn: Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – VARS). Nhưng đằng sau con số ấy là gì? Một làn sóng thật sự hay chỉ là một màn kịch được dàn dựng tinh vi?

Theo khảo sát thực địa, hoạt động mua bán thực chất chỉ diễn ra tại một vài khu vực được cho là trung tâm hành chính tương lai. Phần còn lại của thị trường – từ các vùng ven cho đến những khu vực vốn “đóng băng” nhiều năm qua – vẫn trầm lắng, như chưa từng có “sóng”.

Trường hợp của anh Nguyễn Mạnh Dần, một nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm tại Hà Nội, là minh chứng rõ nét. Dù đã hạ giá bán hàng trăm triệu đồng cho lô đất hơn 100m² tại Phủ Lý, Hà Nam – mức giá chỉ còn 4,7 tỷ đồng – nhưng suốt 3 tháng qua, gần như không có khách hỏi mua. “Tôi đã chờ sóng suốt nhiều tháng. Nhưng giờ thì rõ rồi – sóng chưa bao giờ đến, hoặc nó chỉ đến với một nhóm người được ‘set up’ trước,” anh chia sẻ.

FOMO: CƠN NGHIỆN MỚI TRONG BẤT ĐỘNG SẢN

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cảnh báo: “Nhiều cá nhân và tổ chức đang đánh vào tâm lý đám đông, tạo ra hội chứng FOMO – nỗi sợ bị bỏ lỡ cơ hội – để thổi giá đất, đẩy nhà đầu tư vào trạng thái ‘mất phương hướng’.”

Điều nguy hiểm là những cơn sốt kiểu này không dựa trên nền tảng phát triển thật sự, mà chỉ là kịch bản đầu cơ được tái diễn có chủ đích. Người hưởng lợi không phải là những nhà đầu tư cá nhân, mà là một nhóm nhỏ đứng sau đạo diễn thị trường.

LỊCH SỬ LẶP LẠI: HÀ TÂY – BÀI HỌC CÒN NÓNG HỔI

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, dẫn chứng: “Năm 2008, sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, giá đất ở Ba Vì, Quốc Oai, Thạch Thất tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vài tháng, nhưng sau đó rơi tự do khi quy hoạch không diễn ra như kỳ vọng. Nhiều nhà đầu tư lẻ mất trắng hoặc chấp nhận bán cắt lỗ nặng.”

Hiện tượng “thổi tin – dựng sóng – thoát hàng” vẫn đang được lặp lại, nhưng với quy mô và thủ đoạn ngày càng tinh vi. Việc tung tin quy hoạch, vẽ ra các “trung tâm hành chính tương lai”, tạo hiệu ứng truyền thông giả tạo, thao túng tâm lý và dòng tiền của thị trường, đang diễn ra ngay dưới mắt cơ quan chức năng.

MẶT TỐI CỦA ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH

Một điểm đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang ở mức rất cao. Trong bối cảnh lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt, việc vay vốn ngân hàng để “đu sóng đất” chẳng khác gì một canh bạc lưỡng bại câu thương.

Một khi giá đất không tăng – hoặc tệ hơn là giảm – áp lực trả lãi và gốc sẽ bào mòn tài chính nhà đầu tư từng ngày, kéo theo rủi ro vỡ nợ dây chuyền, ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng.

LỜI CẢNH TỈNH: PHÂN TÍCH – KHÔNG “PHÂN MẢNH” THÔNG TIN

Điều quan trọng nhất với nhà đầu tư lúc này không phải là hành động, mà là phân tích và đối chiếu thông tin một cách toàn diện. Quy hoạch thực tế là gì? Dự án nào đã được phê duyệt? Hạ tầng giao thông nào đã được triển khai? Thông tin từ đâu – báo chí chính thống hay từ “cò” nhà đất?

Thị trường đang rất cần một thế hệ nhà đầu tư có tư duy phản biện, khả năng lọc nhiễu thông tin và đánh giá giá trị thực – chứ không phải chỉ chạy theo “giấc mơ trúng lớn” mà không biết mình đang bước vào đâu.

TỔNG KẾT:

“Cơn sốt đất” hiện nay không phải là tín hiệu của tăng trưởng thực chất, mà là sản phẩm của kỳ vọng ảo và chiến thuật thổi giá bài bản. Nhà đầu tư thông minh là người không để cảm xúc và đám đông điều khiển quyết định tài chính của mình.

Cre: Bất động sản thời đại