Tình trạng này đặt ra một câu hỏi cơ bản: Nhà ở xã hội hiện nay đang phục vụ ai?
💸 Phân tích chi phí – Vì sao giá NOXH lại cao?
Dù bản chất NOXH là sản phẩm có tính chất “phi lợi nhuận tương đối”, nhưng giá bán vẫn bị chi phối bởi quy luật thị trường:
- Giá đất tăng: Quỹ đất cho NOXH ở Hà Nội ngày càng hạn hẹp. Trong khi đó, phần lớn NOXH được xây trên đất đấu giá hoặc đất chuyển đổi mục đích sử dụng, khiến chi phí đầu vào cao ngay từ đầu.
- Chi phí xây dựng leo thang: Vật liệu, nhân công, chi phí vận hành đều tăng mạnh trong 3 năm gần đây, khiến giá thành mỗi mét vuông bị đội lên đáng kể.
- Chi phí tài chính của chủ đầu tư: Vì thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài, chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vay, chi phí cơ hội, từ đó phản ánh vào giá bán.
- Thiếu ưu đãi thực chất: Các chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, vay vốn rẻ… trên thực tế triển khai rất chậm hoặc không đồng bộ giữa các địa phương.
🧮 Kết luận: Với đầu vào như hiện nay, việc giữ giá NOXH dưới 15 triệu đồng/m² gần như không thể nếu không có bàn tay điều tiết mạnh mẽ từ Nhà nước.
=> Người lao động thu nhập trung bình – thấp dần bị loại khỏi cuộc chơi vì không đủ khả năng chi trả hoặc không tiếp cận được nguồn vay ưu đãi.
💥 Tác động xã hội: Khi nhà ở xã hội không còn “xã hội”
Khi NOXH vượt quá khả năng chi trả của đối tượng mục tiêu, hậu quả sẽ lan rộng:
- Gia tăng bất bình đẳng nhà ở: Nhóm thu nhập trung bình – thấp tiếp tục phải thuê trọ, sống trong các khu vực có điều kiện hạ tầng thấp kém.
- Mất niềm tin vào chính sách: Người dân không còn coi NOXH là lựa chọn khả thi, từ đó giảm hiệu quả các chương trình hỗ trợ của Nhà nước.
- Dễ bị đầu cơ, trục lợi: Một khi giá nhà ở xã hội không còn quá chênh lệch với nhà thương mại, rủi ro đầu cơ, chuyển nhượng trái phép tăng cao – làm méo mó mục tiêu chính sách.
4. 🧩 Nhìn từ các mô hình quốc tế
Singapore:
- Áp dụng mô hình HDB (Housing Development Board) – nơi Nhà nước trực tiếp xây dựng và bán nhà với giá trợ cấp mạnh mẽ.
- Tỷ lệ người dân sở hữu nhà lên đến >90%, trong đó phần lớn là nhà ở xã hội do chính phủ xây.
Đức:
- NOXH do nhà nước tài trợ một phần, nhưng áp dụng cơ chế kiểm soát giá thuê trong dài hạn.
- Người dân được thuê lâu dài với mức giá thấp, đồng thời được hỗ trợ tài chính nếu thu nhập giảm.
Việt Nam:
- NOXH chủ yếu do doanh nghiệp tư nhân triển khai, Nhà nước hỗ trợ qua chính sách nhưng chưa kiểm soát tốt cơ chế giá đầu vào và đầu ra.
- Thiếu sự giám sát chặt chẽ về đối tượng mua – dễ dẫn đến lệch hướng.
🧠 Gợi ý: Việt Nam có thể học hỏi mô hình nhà ở cho thuê dài hạn có trợ giá, hoặc mô hình thuê-mua linh hoạt với lãi suất thấp và cơ chế khuyến khích tích lũy dần.
🔧 Giải pháp đề xuất
Để NOXH không trở thành “nhà thương mại trá hình”, cần các nhóm giải pháp cụ thể:
Về chính sách:
- Xây dựng quỹ đất riêng cho NOXH, không qua đấu giá.
- Thành lập quỹ tín dụng ưu đãi nhà ở với sự tham gia của Nhà nước, ngân hàng chính sách, và tổ chức tài chính phát triển.
Về pháp lý:
- Rút gọn quy trình thủ tục cấp phép dự án, cắt giảm thời gian giải phóng mặt bằng.
- Có cơ chế kiểm soát giá đối với NOXH thông qua định mức đầu vào và biên lợi nhuận.
Về thị trường:
- Phát triển thêm loại hình nhà ở cho thuê giá rẻ, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư bằng ưu đãi mạnh mẽ.
- Xây dựng hệ sinh thái nhà ở theo cụm, đi kèm tiện ích công cộng, giao thông kết nối để giảm áp lực lên khu trung tâm.
📌 Tổng kết
Mức giá 1,5 tỷ đồng cho một căn hộ NOXH không phải là con số quá cao trong bối cảnh giá nhà chung toàn thị trường, nhưng lại là rào cản lớn với chính đối tượng cần hỗ trợ. Nếu không có cải cách mạnh mẽ từ chính sách và các cơ chế hỗ trợ, thị trường NOXH sẽ tiếp tục đi chệch quỹ đạo ban đầu, trượt xa khỏi tầm tay của chính những người cần nó nhất.