Có một kịch bản mà nghĩ thôi đã thấy muốn ngồi im hút thuốc nhìn đời, dù bình thường không biết hút thuốc.

Đấy là lúc “sổ đỏ” vẫn đang cắm ngân hàng, tháng nào cũng nai lưng trả lãi, tự dưng một ngày đẹp trời mở Facebook ra thấy dân tình share tin khu mình nằm trong diện quy hoạch giải tỏa. Tim lúc ấy chắc tụt xuống ngang đầu gối.

Mới đây, khi đọc được 1 bài viết trên Báo Tiền Phong, đại ý là trước thông tin quy hoạch mới TP. Hà Nội, nhiều hộ dân thuộc diện giải tỏa thu hồi phục vụ các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị như trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đang có nhà thế chấp ngân hàng không biết xử lý ra sao. Trong khi đó, ngân hàng cũng lúng túng chưa biết giải quyết khoản nợ của người dân ra sao trong bối cảnh hiện nay.

Tự nhiên tôi lại nhớ đến một câu chuyện ngụ ngôn hồi bé đọc được. Đại khái có một ông lão nuôi con lừa để chở hàng. Một hôm con lừa rơi xuống giếng. Cái giếng cạn thôi nhưng sâu quá, kéo lên không nổi. Ông lão nhìn một lúc rồi quyết định lấp giếng luôn, coi như chôn cả con lừa vì nghĩ cứu cũng không đáng nữa.

Thế là đất bắt đầu bị xúc xuống. Mỗi xẻng đất đổ lên lưng, con lừa lại giũ xuống rồi đứng cao lên một chút. Đất càng đổ, nó càng giũ. Cuối cùng nó bước được ra khỏi giếng.

Ngày bé đọc xong thấy bài học cuộc sống hay ghê. Nghị lực, ý chí, vượt nghịch cảnh các kiểu. Lớn lên đi vay ngân hàng mua nhà mới thấy nhiều khi đời không cho mình làm con lừa đâu. Vì có những cú “đổ đất” mà giũ kiểu gì cũng không nổi thật 😌

Theo lý thuyết, khi nhà đất bị thu hồi, người dân muốn nhận tiền đền bù hoặc suất tái định cư cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong khi đó, “sổ đỏ” đang được ngân hàng giữ để bảo đảm khoản vay nên người vay phải thực hiện nghĩa vụ tất toán hoặc có phương án xử lý khoản nợ với ngân hàng trước khi hoàn tất thủ tục nhận bồi thường.

Cơ mà éo le thế này, ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng - cho biết, theo quy định thì đền bù thực hiện theo khung giá Nhà nước, nhưng nhiều trường hợp mức giá này không phù hợp với thực tế thị trường. Người dân nhận tiền đền bù thấp hơn nhiều giá trị tài sản nên rất khó đảm bảo khả năng trả nợ, vì vậy mà câu chuyện này vẫn chưa thể có cơ chế cụ thể để xử lý triệt để, gọi là chưa biết đi đâu về đâu 🤷‍♀️

Khi các quy định pháp lý vận hành cơ học trên một mặt bằng định giá lệch pha, hệ quả để lại cho người thế chấp là vô cùng nặng nề.

👇 Dưới góc độ phân tích dữ liệu, dòng dịch chuyển tài chính và quyền tài sản trong kịch bản này diễn ra theo đúng quy trình xử lý nợ gốc:

Giả định số liệu đầu vào để tính toán thế này: Mảnh đất trị giá mười lăm tỷ đồng trên thị trường tự do, khi qua bộ lọc thẩm định rủi ro của ngân hàng được định giá mang tính thận trọng để cấp hạn mức tín dụng mười tỷ đồng, tương đương tỷ lệ cho vay thông thường là bảy mươi phần trăm giá trị tài sản bảo đảm.

Đến khi Nhà nước thu hồi đất, do áp dụng khung giá bồi thường theo các tiêu chí hành chính quy định tại thời điểm chi trả, giá trị đền bù giảm xuống còn năm tỷ đồng. Khoản năm tỷ đồng này theo nguyên tắc dịch chuyển vật bảo đảm của Bộ luật Dân sự sẽ lập tức bị phong tỏa và trích chuyển thẳng vào tài khoản tổ chức tín dụng để khấu trừ nghĩa vụ nợ ưu tiên.

Kết quả sau khi xử lý dòng tiền đền bù là tài sản gốc đã bị giải tỏa, khoản nợ gốc mười tỷ đồng tại ngân hàng mới chỉ tất toán được một nửa, năm tỷ đồng dư nợ còn lại lập tức bị chuyển thành nợ quá hạn. Người dân rơi vào trạng thái mất nhà cư trú, mất tư liệu sản xuất nhưng vẫn nguyên vẹn tư cách một con nợ pháp lý với khoản nợ xấu năm tỷ đồng trên hệ thống tín dụng quốc gia. Do nghĩa vụ dân sự gắn liền với nhân thân bên vay, tổ chức tín dụng có toàn quyền áp dụng các biện pháp tố tụng để tiếp tục kê biên các nguồn thu nhập hợp pháp hoặc các tài sản khác của người vay cho đến khi thu hồi đủ dòng vốn.

Đây chính là một giả định chưa hoàn toàn chính xác nhưng cũng sẽ phải đặt ra sự cần thiết phải thay đổi cơ chế áp giá hành chính, đưa giá bồi thường tiệm cận giá trị thị trường. Chỉ khi giá đền bù đạt mức mười lăm tỷ đồng bằng với giá trị thực tế, dòng tiền phát sinh mới đủ bao phủ toàn bộ nghĩa vụ mười tỷ đồng tại ngân hàng, giúp triệt tiêu nợ xấu hệ thống, đồng thời để lại khoản dư thừa năm tỷ đồng cho người dân có nguồn lực tài chính nhằm tái thiết lập chỗ ở và ổn định cuộc sống hậu giải tỏa.

Bởi nhiều người vẫn nghĩ kịch bản xấu nhất là mất nhà. Nhưng thực tế có những trường hợp còn nặng hơn: mất nhà xong vẫn còn ôm thêm một cục nợ lớn.

Thế nên câu chuyện ở đây không chỉ là chuyện quy hoạch hay giải tỏa nữa. Mà là bài toán về cơ chế định giá đền bù. Nếu giá đền bù quá thấp so với giá trị thực tế của tài sản, thì toàn bộ rủi ro cuối cùng gần như dồn hết lên vai người dân. Họ mất nơi ở, mất tài sản tích lũy nhiều năm, nhưng nghĩa vụ tài chính với ngân hàng thì vẫn phải gánh tiếp.

Ở tuổi trẻ còn có thể làm lại. Nhưng nhiều người vay mua nhà bây giờ đã bước sang tuổi trung niên rồi. Mất một căn nhà đôi khi không chỉ là mất tài sản. Mà là mất luôn cảm giác an toàn của cả một đời người.

Còn giải quyết thế nào khi chúng nó không thể bằng nhau, thì tôi cũng không biết, nên nhiều hộ dân lo, cũng là chí phải 🤷‍♀️