Điều đáng nói nằm ở mặt bằng giá.
Một dự án nằm trong vành đai 3, khu nội đô Hà Nội, mà phát giá quanh vùng hơn 100 triệu/m² ở giai đoạn này thì thị trường chắc chắn sẽ bắt đầu xuất hiện hiệu ứng “định giá lại”. Tôi chưa bàn chuyện rẻ hay đắt, vì điều đó phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, chất lượng sản phẩm và kỳ vọng của từng người. Nhưng nếu đặt cạnh nhiều dự án cùng khu vực đang neo ở mức cao hơn khá nhiều thì rõ ràng đây là một tín hiệu đáng chú ý.
Đặc biệt là khi nhìn sang các dự án vùng ven.
Có một nghịch lý đang diễn ra khá thú vị: nhiều khu vực càng xa trung tâm thì giá lại càng được đẩy lên rất mạnh trong 2 năm vừa rồi. Có nơi hạ tầng chưa xong, tiện ích chưa đầy đủ, khả năng lấp đầy cư dân còn là dấu hỏi… nhưng giá bán thì đã đi trước thực tế vài bước chân. Trong lúc đó, các dự án nội đô hoặc cận nội đô bắt đầu tung chính sách giãn tiến độ, ân hạn gốc, kéo áp lực tài chính về tương lai để giảm cảm giác “đuối tiền” cho người mua.
Thế là tự nhiên bài toán bắt đầu đảo chiều.
Người mua nhà bây giờ không còn nhìn kiểu “có hàng là mua” nữa. Họ bắt đầu so sánh. Bắt đầu đặt câu hỏi kiểu: “Ủa, cùng tầm tiền này sao mình phải ra tận vùng ven?”, hoặc “Nếu chênh không quá lớn thì ở gần trung tâm vẫn dễ cho thuê, dễ ở, dễ thanh khoản hơn chứ?”
Mà tâm lý thị trường chỉ cần đổi một chút thôi là đủ mệt rồi.
Đặc biệt là với nhóm nhà đầu tư tham gia giai đoạn 2024–2025 theo tâm lý “mua gì cũng tăng”. Khi mặt bằng giá mới xuất hiện thấp hơn kỳ vọng, cộng thêm nguồn cung bắt đầu bung mạnh, lại đúng lúc nhiều dự án chuẩn bị hết thời gian ân hạn, áp lực trả gốc và dòng tiền sẽ bắt đầu hiện hình rõ hơn.
Đó là lý do tôi nghĩ thời gian tới, chung cư vùng ven sẽ chịu áp lực khá lớn. Không phải vì thị trường sập hay có biến cố gì ghê gớm, mà đơn giản vì người mua bắt đầu tỉnh táo hơn và thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thật sự.
Chu kỳ này thú vị ở chỗ đó.
Rất nhiều người vẫn đang dùng “công thức chiến thắng” của chu kỳ trước để áp vào hiện tại. Nhưng thị trường bất động sản có một đặc điểm rất vui: nó luôn khiến những người quá tự tin phải học lại bài 🤣
Chu kỳ trước, cứ mua là thắng. Chu kỳ này, đôi khi mua đúng còn quan trọng hơn mua sớm 🤓