🧨 Vì sao phải đóng tiền “khủng”?

Theo quy định hiện hành, khi chuyển đất vườn, ao liền thửa thành đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa giá đất ở - giá đất nông nghiệp. Vì giá đất ở tiệm cận giá thị trường (ví dụ 687 triệu đồng/m² ở TP.HCM), trong khi giá đất nông nghiệp chỉ vài trăm nghìn đồng, nên tiền phải nộp có thể lên tới vài tỷ đồng/lô

Khoảng chênh “khủng” này không chỉ gây "sốc giá" mà còn dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các địa phương  nơi nào tăng giá mạnh, nơi nào giữ giá cũ, khiến người dân vùng ven, vùng giáp ranh chịu thiệt thòi nhất.

⚙️ Hướng sửa: bớt sốc, dễ thở hơn

Dự kiến, từ năm 2026, sẽ áp dụng bảng giá đất mới được ban hành hằng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây. Đồng thời, có thể kết hợp hệ số điều chỉnh, với mức tăng tối đa khoảng 20%/năm nhằm hạn chế biến động quá mạnh.

Đặc biệt, giá đất nông nghiệp trong khu dân cư có thể được nâng lên khoảng 65–70% giá đất ở, giúp giảm đáng kể phần chênh lệch và số tiền thuế phải nộp.

Chính sách cũng phân loại đối tượng người sử dụng đất để áp thuế hợp lý:

• Hộ dân chỉ có 1 lô đất sẽ được hưởng ưu tiên.

• Có 2–3 lô đất sẽ chịu thuế ~30–50% của phần giao nhau giữa đất vườn và đất ở.

• Nhà đầu tư, doanh nghiệp chuyển đổi đất sẽ chịu thuế lên đến 100%

Biện pháp này nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân, đồng thời ngăn chặn đầu cơ, tích trữ đất và trục lợi chính sách.

⚠️ Cần chậm để tránh “vỡ trận”

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo rằng, nếu áp dụng “ồ ạt” từ đầu năm 2026 mà không có lộ trình chuyển tiếp, thị trường có thể bị sốc, khiến người dân và doanh nghiệp vỡ kế hoạch tài chính.

🎯 Tóm gọn: ai hưởng lợi?

1. Người dân có ít lô, muốn hợp thức hóa đất ở: sẽ được giảm thuế đáng kể, không phải đóng tiền tỷ khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

2. Chủ đất có nhu cầu thực xây nhà để ở, không phải “đầu cơ đất” sẽ dễ thở hơn nhiều.

3. Giá nhà đất vùng ven có thể trở nên hợp lý hơn, vì chi phí làm đất ở giảm bớt chênh lệch.

4. Ngược lại, nhà đầu tư và doanh nghiệp chuyển đổi nhiều lô, sẽ không còn “lách” thủ tục miễn giảm, vì đối tượng này vẫn phải nộp 100%.

✔️ Kết luận

Nếu được thông qua, đề xuất này cho thấy một bước đi hợp lý và “có tâm”, giúp gỡ vướng cho hàng triệu hộ dân nơi đất vườn sát nhà ở bị tính thuế quá cao và kiểm soát hiện tượng sốt giá đất ảo. Nhưng để thành công, cần lộ trình rõ ràng và điều chỉnh linh hoạt, tránh áp dụng cứng từ một thời điểm gây sốc.

Đây là tín hiệu khả quan cho người dân nhỏ lẻ, đang mơ về một mảnh đất để ở mà không phải trả giá quá đắt về tài chính.