Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP. HCM, cho rằng để đánh giá đúng tác động của chính sách, cần nhìn rõ mục tiêu mà Bộ Tài chính đang hướng tới.

Theo đó, Bộ Tài chính có ít nhất 3 mục tiêu. Thứ nhất là tăng thu ngân sách, vì mức thuế 20% trên phần lãi đa phần cao hơn mức 2% trên giá chuyển nhượng trong nhiều trường hợp, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế. Thứ hai là đảm bảo công bằng, khi người có lợi nhuận lớn phải đóng thuế cao hơn. Thứ ba, đây có thể là công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ và thúc đẩy tính minh bạch trong giao dịch bất động sản.

Xét về mục tiêu, đây là một chính sách tích cực và có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng lưu ý rằng hiệu quả thực thi của chính sách này còn là dấu hỏi lớn. Việc xác định phần lãi ròng đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch về giá mua, giá bán, chi phí liên quan, điều mà thị trường hiện nay vẫn chưa đáp ứng được.

Trong điều kiện hạ tầng dữ liệu còn phân tán, các giao dịch vẫn dựa chủ yếu vào hợp đồng mua bán giữa các bên, với giá trị khai báo chưa phản ánh đúng giá trị thực. Nếu áp dụng ngay, chính sách có thể gây ra hai ảnh hưởng lớn.

Một là, thanh khoản thị trường có thể giảm sút, khi người bán và người mua lưỡng lự vì những bất cập trong cách xác định lãi ròng, dẫn đến trì hoãn giao dịch và khó thu thuế hiệu quả. Hai là, gánh nặng thuế có thể chuyển sang người mua, do người bán muốn giữ nguyên lợi nhuận kỳ vọng. Điều này gây áp lực lên giá nhà, khiến giấc mơ an cư càng xa vời với người mua thật.

Với tình hình hiện tại, nếu muốn áp dụng hiệu quả, cần hai điều kiện tiên quyết: một là hạ tầng dữ liệu đồng bộ và minh bạch, hai là lộ trình thực hiện có bước đi thận trọng. Cụ thể, Chính phủ nên triển khai thí điểm ở các địa phương có hệ thống dữ liệu tốt trong 2–6 tháng để đánh giá khả năng vận hành, từ đó điều chỉnh cho phù hợp trước khi áp dụng trên diện rộng.