Thị trường bất động sản thủ đô trong quý II/2025 ghi nhận nguồn cung tăng trở lại, đặc biệt ở các quận như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân và Gia Lâm. Tuy nhiên, 90% lượng hàng mới đều rơi vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy mặt bằng giá trung bình lên mức bất hợp lý. Những căn hộ có giá từ 60 triệu/m² trở xuống vốn phù hợp với số đông người dân đô thị gần như biến mất khỏi bản đồ dự án.
Một nghịch lý đang xảy ra: nguồn cung có, nhưng lực cầu thực thì yếu. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội đã giảm còn khoảng 60%, trong khi cùng kỳ năm ngoái vẫn duy trì mức trên 90%. Nguyên nhân? Người mua ngày càng thận trọng, không còn “xuống tiền liều lĩnh” như giai đoạn trước. Giá bán hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả với nhóm trung lưu ổn định hoặc thu nhập cao.
Một hộ gia đình có thu nhập 60 triệu/tháng, nếu trích ra 50% để tiết kiệm mua nhà, mất ít nhất 10–15 năm mới đủ tiền cho một căn hộ 2 phòng ngủ ở nội đô – chưa tính lãi vay, chi phí sinh hoạt hay rủi ro biến động. Với những căn hộ giá hơn 100 triệu/m², thì mức chi trả vượt ra khỏi cả khả năng của giới chuyên gia, kỹ sư, giảng viên đại học hay quản lý cấp trung – vốn từng được xem là "xương sống" của đô thị.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu thị trường tiếp tục duy trì mặt bằng giá “trên trời” trong khi không có điều chỉnh phù hợp ở phân khúc đại chúng, thì lượng tồn kho sẽ tiếp tục tăng và thị trường sớm muộn cũng phải chịu một đợt điều chỉnh mạnh. Trên thực tế, tồn kho bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang âm thầm gia tăng, với hàng chục nghìn căn hộ mở bán nhưng chưa có người mua.
Ở chiều ngược lại, người tiêu dùng ngày nay đang thông minh và lý trí hơn. Họ không còn bị đánh lừa bởi “vị trí vàng”, “tiện ích 5 sao” hay lời hứa hẹn sinh lời. Thay vào đó, họ so sánh kỹ lưỡng, yêu cầu rõ ràng về chất lượng, pháp lý và giá trị thực. Chính sự thay đổi này buộc các chủ đầu tư phải “xuống thang”, đưa ra nhiều chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc nâng cấp sản phẩm nếu muốn bán được hàng.
Không phải thị trường đóng băng, mà là thị trường đang dần trở lại với giá trị thực và những nguyên tắc cơ bản nhất: nhà là để ở, chứ không thể mãi là món hàng đầu cơ xa xỉ.