Theo các phân tích gần đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường như DKRA Consulting, nếu tính toán theo khả năng tài chính thực tế thì câu trả lời khá rõ: đa phần người thu nhập trung bình chỉ có thể mua nhà khoảng 2–3 tỷ đồng.
Nghe con số này có vẻ không nhỏ, nhưng khi bóc tách ra thì mới thấy nó… rất chặt chẽ.
Ví dụ một người độc thân thu nhập khoảng 21–30 triệu/tháng - đây là mức khá phổ biến ở các thành phố lớn hiện nay. Sau khi trừ chi tiêu sinh hoạt, tiền thuê nhà, ăn uống, đi lại… nếu quản lý tốt thì mỗi tháng có thể dành ra khoảng 8–10 triệu để trả nợ ngân hàng.
Giả sử vay mua nhà với lãi suất khoảng 7%/năm và thời gian vay 30 năm, khoản vay tối đa rơi vào khoảng 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Nếu người mua có khoảng 30% tiền vốn ban đầu, thì tổng giá trị căn hộ có thể mua sẽ rơi vào khoảng 1,3 – 1,7 tỷ đồng.
Nói cách khác, với mức tài chính này thì căn hộ phù hợp thường chỉ khoảng 35–40m², và giá mỗi mét vuông nằm đâu đó 32–47 triệu đồng/m². Nghe vậy nhiều người sẽ bật cười: “Giá đó giờ kiếm ở đâu?”
Thực ra câu chuyện còn “dễ thở” hơn nếu là hộ gia đình hai vợ chồng cùng đi làm. Khi thu nhập gộp khoảng 35–50 triệu/tháng, khả năng trả nợ có thể lên khoảng 11–18 triệu mỗi tháng.
Lúc đó khoản vay ngân hàng có thể đạt khoảng 1,4 – 2 tỷ đồng. Nếu vẫn giữ nguyên nguyên tắc có 30% vốn tự có, tổng giá trị căn hộ có thể mua sẽ nằm trong khoảng 2 – 3 tỷ đồng. Một căn hộ khoảng 50m², giá hợp lý khi đó rơi vào khoảng 38 – 58 triệu đồng/m².
Nếu nhìn theo logic tài chính thuần túy thì bức tranh khá rõ: giá nhà dưới 60 triệu/m² mới thực sự hợp túi tiền của phần lớn người thu nhập trung bình. Thậm chí nếu áp dụng nguyên tắc tài chính an toàn tức là tiền trả nợ không vượt quá 40% thu nhập thì mức giá hợp lý có thể còn thấp hơn nữa, chỉ khoảng 30 – 50 triệu/m².
Nghe đến đây chắc nhiều người sẽ thở dài. Vì thực tế trên thị trường hiện nay, những căn hộ ở mức giá đó ngày càng hiếm.
Một người bạn tôi làm phát triển dự án từng nói một câu khá thật: “Không phải doanh nghiệp không muốn làm nhà giá rẻ, mà nhiều khi làm xong… không còn lợi nhuận.”
Chi phí phát triển một dự án bây giờ tăng gần như ở mọi khâu: giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, lãi vay ngân hàng, rồi cả thời gian làm thủ tục pháp lý kéo dài. Chỉ cần dự án chậm pháp lý vài năm là chi phí vốn đã đội lên rất nhiều.
Vì vậy nhiều doanh nghiệp đành chuyển sang phân khúc trung và cao cấp, đơn giản vì biên lợi nhuận tốt hơn. Hệ quả là phân khúc phù hợp với người thu nhập trung bình ngày càng teo lại.
Hiện nay nếu muốn tìm nhà trong tầm 30–50 triệu/m², lựa chọn gần như chỉ còn ở vùng ven đô những khu vực còn quỹ đất lớn và chi phí đất chưa quá cao. Nhưng điều đó lại dẫn tới một câu hỏi khác:
Nếu người trẻ phải ra xa trung tâm 20–30km mới mua được nhà, thì chi phí thời gian và di chuyển sẽ tăng lên bao nhiêu?
Cuối cùng bài toán tài chính lại quay về điểm xuất phát. Càng nghĩ càng thấy câu chuyện nhà ở cho người thu nhập trung bình giống như một bài toán nhiều ẩn số.
Các chuyên gia trong ngành thường nói rằng để giải được bài toán này cần ít nhất ba điều kiện. Thứ nhất là quỹ đất sạch với giá hợp lý dành riêng cho phân khúc này.
Thứ hai là rút ngắn thủ tục pháp lý để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp. Một dự án mất 5–7 năm chỉ để hoàn thiện thủ tục thì rất khó giữ được giá bán thấp.
Và thứ ba là các chính sách hỗ trợ tài chính, từ tín dụng đến thuế và tiền sử dụng đất.
Nếu thiếu những yếu tố này, doanh nghiệp khó tham gia vì lợi nhuận quá thấp, còn người mua thì tiếp tục đứng ngoài cuộc chơi.
Cá nhân tôi cũng từng trải qua giai đoạn ngồi tính toán mua nhà nên rất hiểu cảm giác đó. Cầm máy tính bấm qua bấm lại, cuối cùng nhận ra một điều khá buồn cười: giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tiết kiệm của mình.
Một anh bạn làm ngân hàng từng khuyên tôi một câu mà đến giờ tôi vẫn nhớ: “Đừng hỏi mình vay được bao nhiêu tiền để mua nhà. Hãy hỏi mình chịu được áp lực trả nợ bao nhiêu năm.”
Nghe đơn giản nhưng rất đúng. Vì căn nhà có thể là tài sản lớn nhất trong đời nhiều người, nhưng nếu áp lực tài chính quá nặng thì nó cũng có thể biến thành gánh nặng dài hạn.
Và có lẽ câu hỏi quan trọng nhất lúc này không phải chỉ là người thu nhập trung bình mua được nhà bao nhiêu tiền.
Mà là: thị trường sẽ làm gì để những người thu nhập trung bình thực sự có cơ hội sở hữu một căn nhà?