Nghe qua thì khá hấp dẫn. Người bán không còn đòi thêm tiền chênh, thậm chí sẵn sàng bỏ phần lãi kỳ vọng để bán nhanh. Với người đang chờ mua nhà, tin này giống như một tia sáng le lói sau giai đoạn giá căn hộ tăng khá nóng.
Nhưng nếu bình tĩnh quan sát một chút, câu chuyện “cắt lãi” này có khi không phải là tín hiệu vui như nhiều người tưởng 😶
Đi làm, tôi được trò chuyện với môi giới ở khu vực phía Đông Hà Nội kể rằng thời gian gần đây mỗi ngày anh có thể nhận 2–4 khách ký gửi bán lại căn hộ trong một đại dự án khá lớn. Sản phẩm đủ loại: căn hộ diện tích nhỏ, căn hộ hai phòng ngủ, thậm chí cả nhà thấp tầng. Điểm chung là nhiều chủ nhà không còn giữ mức giá kỳ vọng như trước nữa. Họ chấp nhận bỏ phần lãi dự tính, miễn là bán được nhanh.
Nhưng thực tế lại không đơn giản như vậy.
Chỉ vài tháng trước, chính khu vực đó còn có cảnh mua bán rất nhộn nhịp. Có dự án mở bán là người mua phải xếp hàng giữ suất, có căn còn phải trả thêm tiền chênh mới có thể sở hữu. Nhiều nhà đầu tư bước vào thị trường với tâm lý khá quen thuộc: mua hôm nay, vài tháng sau bán lại là có lãi.
Thế rồi thị trường bỗng chậm lại. Người bán thì nhiều hơn, nhưng người hỏi mua lại ít đi.
Không phải vì bất động sản tự nhiên “mất giá trị”. Lý do đơn giản hơn nhiều: chi phí vốn quay lại.
Bất động sản từ trước đến nay vẫn vậy. Nó không chỉ là câu chuyện giá tăng bao nhiêu, mà còn là câu chuyện chịu được dòng tiền trong bao lâu.
Có một ví dụ khá điển hình mà tôi từng đọc được, đại loại là nhà đầu tư từng mua căn hộ hơn 40 m² ở Gia Lâm trong giai đoạn thị trường sôi động. Để có được căn đó, anh phải trả thêm khoảng 200 triệu tiền chênh so với giá gốc. Khi mua, anh tính rất đơn giản: giữ một thời gian rồi bán lại, phần chênh đó sẽ thành lợi nhuận.
Nhưng khi đến lúc cần bán, thị trường đã khác. Anh chấp nhận bỏ luôn khoản chênh 200 triệu kia, tức bán về gần mức giá ban đầu. Vấn đề là dù đã “cắt lãi” như vậy, căn hộ vẫn chưa dễ tìm được người mua.
Tài sản không hẳn xấu. Nhưng tệp người mua đã thay đổi.
Người mua ở thật bây giờ thận trọng hơn nhiều. Họ tính toán kỹ khoản vay, lãi suất, chi phí sinh hoạt. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư lướt sóng, những người từng giúp thị trường sôi động lại rút bớt. Thêm vào đó, ngân hàng và lãi vay khiến các phép tính tài chính trở nên khắt khe hơn trước.
Một yếu tố nữa đang âm thầm gây áp lực: thời điểm kết thúc ân hạn nợ.
Trong nhiều hợp đồng vay mua nhà, người vay thường được ân hạn gốc một thời gian đầu. Nhưng khi giai đoạn này kết thúc thường rơi vào khoảng tháng 4–5, khoản trả nợ hàng tháng sẽ tăng lên đáng kể.
Nếu lãi suất vay quanh mức 11–12%/năm, con số phải trả mỗi tháng có thể khiến nhiều người bắt đầu thấy… hơi nặng vai.
Và khi áp lực tài chính xuất hiện, quyết định bán nhà đôi khi không còn là chuyện “thích hay không thích”, mà đơn giản là phải nhẹ gánh trước đã.
Điều thú vị là “cắt lãi” cũng không phải lúc nào bán nhanh.
Một số căn hộ rơi vào nhóm khá kén người mua: giá đã tăng mạnh trước đó, chất lượng chưa thật sự tương xứng, hoặc tổng giá trị căn hộ vượt quá khả năng chi trả của phần đông người mua ở thật.
Người mua bây giờ cũng thực tế hơn trước rất nhiều. Họ không chỉ hỏi mỗi câu “giá bao nhiêu”. Thay vào đó là một loạt câu hỏi khá đời thường: mỗi tháng trả ngân hàng bao nhiêu, phí quản lý thế nào, nếu vài năm nữa cần bán lại thì có dễ không.
Tức là câu chuyện đã chuyển từ “mua để lãi” sang mua để sống được với khoản nợ.
Thế nên nếu thấy đâu đó có tin “cắt lãi chung cư”, có lẽ cũng không cần quá vội mừng. Nhiều khi đó không phải là thị trường sập, mà chỉ là lúc thị trường bắt đầu phơi ra một điều khá quen thuộc: ai dùng đòn bẩy quá tay sẽ là người thấy áp lực trước.
Còn với người mua nhà, có lẽ giai đoạn này lại là lúc cần tỉnh táo hơn. Thay vì chỉ nhìn vào con số giảm giá vài trăm triệu, điều quan trọng hơn là nhìn vào tổng giá trị căn nhà, khả năng tài chính của mình và câu hỏi rất thực tế: mua xong thì mình có sống thoải mái với khoản vay đó không.
Có khi đó chỉ là lúc thị trường đang nhắc mọi người một điều rất cũ nhưng luôn đúng: mua nhà bằng đòn bẩy thì phải tính đường dài, chứ không phải chỉ tính đoạn đầu.