Con số đi kèm nghe hơi choáng: hơn 3 triệu tỷ đồng vốn đầu tư. Cụ thể là khoảng 3.062.311 tỷ đồng, trải trên quỹ đất khoảng 40.826 ha. Để dễ hình dung, diện tích này gần bằng cả một thành phố cỡ trung.

Nhưng điều thú vị hơn nằm ở chỗ: hơn một nửa quy mô đầu tư trong số đó thuộc về hai cái tên quen thuộc - Vingroup và Sun Group. Nói nôm na thì bức tranh tương lai của thị trường bất động sản có thể sẽ giống một bàn cờ mà các “đại gia” đang đặt những quân cờ rất lớn.

Khi đọc tới đây tôi chợt nhớ một câu nói của một anh bạn làm phát triển dự án: “Bất động sản bây giờ không còn là câu chuyện vài chục hecta nữa. Muốn tạo thị trường phải nghĩ ở quy mô cả… thành phố.”

Và nhìn danh sách dự án thì đúng là như vậy. Ví dụ như dự án khu đô thị thể thao Olympic Hà Nội do Vingroup phát triển, quy mô tới 9.171 ha, vốn đầu tư khoảng 925.000 tỷ đồng.

Hay đại dự án Hạ Long Xanh ở Quảng Ninh với diện tích hơn 4.100 ha, vốn đầu tư khoảng 456.000 tỷ đồng. Chưa kể dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ tại TP.HCM với quy mô gần 2.900 ha, tổng vốn hơn 217.000 tỷ đồng.

Ở phía khác, Sun Group cũng không đứng ngoài cuộc chơi khi đang phát triển các tổ hợp lớn tại Đà Nẵng như tổ hợp đô thị nghỉ dưỡng Bà Nà – Suối Mơ hay Đà Nẵng Downtown, tổng vốn lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Nhìn danh sách này, nhiều người sẽ lập tức nghĩ tới một câu hỏi quen thuộc: “Vậy thị trường bất động sản sắp bước vào một chu kỳ tăng giá mới?”

Nhưng theo phân tích của S&I Rating's, câu chuyện có thể không đơn giản như vậy. Làn sóng dự án này không hẳn để đẩy giá, mà chủ yếu để tạo nguồn cung mới ở các đô thị vệ tinh. Nói cách khác, bản đồ đô thị có thể sẽ thay đổi.

Thay vì dồn nén ở trung tâm, các khu đô thị mới đang dịch chuyển dần ra vùng ven, nơi quỹ đất còn lớn và hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Nếu để ý vài năm gần đây, chúng ta sẽ thấy một xu hướng khá rõ: vành đai đô thị đang ngày càng mở rộng.

Những tuyến cao tốc, đường vành đai, sân bay mới… giống như những “cánh tay” kéo thành phố ra xa hơn. Và nơi nào hạ tầng đi trước, bất động sản thường đi sau. Nhưng điều khiến tôi thấy thú vị hơn cả lại nằm ở khía cạnh khác.

Khi thị trường xuất hiện những dự án quy mô hàng nghìn hecta, cuộc chơi sẽ không còn giống trước nữa. Một dự án vài trăm hecta đã cần nguồn vốn rất lớn. Còn những dự án hàng nghìn hecta thì đòi hỏi doanh nghiệp phải có dòng tiền cực mạnh, khả năng triển khai dài hạn và quản trị tài chính rất chặt chẽ.

Nói cách khác, đây không chỉ là câu chuyện xây nhà bán nhà. Nó giống như việc xây cả một thành phố mới. Vì vậy nhiều chuyên gia cho rằng làn sóng siêu dự án này có thể tạo ra một cuộc thanh lọc mới trong ngành bất động sản.

Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh sẽ mở rộng quy mô. Trong khi những doanh nghiệp đòn bẩy tài chính cao hoặc năng lực triển khai yếu có thể gặp áp lực lớn khi phải cạnh tranh trong một thị trường ngày càng khốc liệt.

Nghe thì có vẻ giống khẩu hiệu, nhưng nhìn vào những con số vài trăm nghìn tỷ của các đại dự án thì cũng thấy câu đó không phải nói quá. Tuy nhiên câu hỏi thú vị nhất vẫn nằm ở phía người mua. Nếu nguồn cung siêu đô thị tăng mạnh trong vài năm tới, giá nhà có thực sự dễ chịu hơn không?

Hay chúng ta sẽ chỉ thấy những khu đô thị khổng lồ mọc lên ở vùng ven, trong khi giấc mơ mua nhà của người thu nhập trung bình vẫn còn khá xa?  “Thành phố không chỉ được xây bằng bê tông, mà còn bằng khả năng người dân sống được trong đó.”

Nghĩ kỹ thì đúng. Bất động sản có thể phát triển rất nhanh, dự án có thể ngày càng lớn. Nhưng cuối cùng, một đô thị thành công hay không vẫn phụ thuộc vào một câu hỏi rất giản dị:

Liệu những người bình thường có đủ khả năng sống và mua nhà ở đó hay không?