1. Giá nhà tăng, thu nhập không theo kịp

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP.HCM hiện phổ biến từ 60–80 triệu/m², một số dự án trung tâm đã vượt mốc 100 triệu/m². Đáng chú ý, căn hộ dưới 60 triệu/m² gần như biến mất khỏi thị trường, đẩy giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với của nhiều gia đình trẻ.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người khu vực thành thị năm 2024 chỉ khoảng 6,9 triệu đồng/tháng. Nếu tính cả hai vợ chồng đi làm, tổng thu nhập hộ gia đình trung bình khoảng 14–15 triệu đồng/tháng - một con số quá nhỏ so với giá trị một căn hộ 2 phòng ngủ từ 4–6 tỷ đồng.

Điều này khiến chỉ số giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam lên tới 23–24 lần, cao hơn đáng kể so với mức trung bình toàn cầu khoảng 14–15 lần. Nói cách khác, để mua được một căn hộ, người lao động phải tích lũy toàn bộ thu nhập trong hơn 20 năm mà không tiêu xài gì - điều gần như không thể trong thực tế.

2. Vì sao giá chung cư bị đẩy lên cao?

Có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà leo thang:

Quỹ đất khan hiếm: Ở các đô thị lớn, quỹ đất phát triển dự án mới không còn nhiều, đặc biệt là đất trung tâm.

Chi phí đầu vào tăng: Giá vật liệu xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và lãi vay đều tăng sau nhiều năm.

Thủ tục pháp lý kéo dài: Khi dự án bị “giam” hồ sơ quá lâu, chi phí vốn đội lên và cuối cùng cộng dồn vào giá bán.

Nhu cầu an cư lớn: Làn sóng người trẻ mua nhà, cùng với đầu cơ giai đoạn trước, góp phần làm giá bị đẩy cao hơn giá trị thực.

Giá nhà tăng quá nhanh khiến nhiều gia đình phải vay vượt khả năng chi trả. Một khoản vay mua nhà 70% giá trị căn hộ 5 tỷ đồng sẽ tạo áp lực trả góp khoảng 30–35 triệu đồng/tháng, chưa kể chi phí sinh hoạt. Điều này dễ dẫn đến tình trạng căng thẳng tài chính, rủi ro mất cân bằng thu nhập – chi tiêu, thậm chí vỡ nợ khi lãi suất hoặc thu nhập biến động.

Hệ lụy xã hội cũng đáng lo ngại:

- Người trẻ trì hoãn lập gia đình vì chưa mua được nhà.

- Áp lực di cư ra vùng ven hoặc về quê tăng lên, gây áp lực hạ tầng mới.

- Thị trường có nguy cơ mất thanh khoản khi mức giá vượt xa sức mua.

4. Giải pháp cho người mua nhà

Không phải ai cũng có thể chờ giá nhà giảm bởi giá bất động sản hiếm khi quay đầu mạnh. Điều người mua có thể làm là tối ưu tài chính cá nhân và chọn chiến lược phù hợp:

Đặt giới hạn vay: Tổng chi phí trả nợ (gốc + lãi) không nên vượt quá 30–40% tổng thu nhập hộ gia đình.

Mua nhỏ trước, nâng cấp sau: Căn hộ 50–60m² ở khu vực giá mềm có thể là lựa chọn tạm thời, thay vì đợi gom đủ tiền mua căn lớn ở trung tâm.

Ưu tiên pháp lý và tiến độ: Chỉ mua dự án minh bạch pháp lý, uy tín chủ đầu tư để giảm rủi ro “tiền mất tật mang”.

Tận dụng chính sách hỗ trợ: Chính phủ đang thúc đẩy gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân một lựa chọn đáng cân nhắc nếu bạn đủ điều kiện.

5. Kỳ vọng dài hạn

Vấn đề nhà ở giá cao đã được đưa ra bàn thảo ở cấp Chính phủ, cho thấy áp lực an cư đang được quan tâm đúng mức. Các giải pháp về nguồn cung, pháp lý dự án, phát triển nhà ở xã hội và tín dụng ưu đãi được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng thị trường trong 3–5 năm tới.

Giá chung cư 70–100 triệu/m² không chỉ là một con số gây “sốc”, mà là hồi chuông cảnh báo cho cả thị trường. Người mua cần tỉnh táo, cân nhắc kỹ bài toán tài chính, không để giấc mơ an cư biến thành gánh nặng nợ nần. Còn về lâu dài, sự phối hợp giữa Nhà nước - doanh nghiệp - ngân hàng là chìa khóa để thị trường nhà ở trở về mức cân bằng, giúp nhiều gia đình có cơ hội sở hữu mái ấm trong tầm tay.