Năm 2005 người ta nói khủng hoảng lên tới đỉnh điểm, 2006 vẫn một bức tranh màu xám xịt. Thế mà đùng 1 cái 2007 nó lại sốt ngay được. Sốt kinh khủng khiếp, người ta có thể giàu lên sau 1 tuần lễ. Như đánh bạc vậy

Rồi đang sốt đùng đùng thế đến tầm giữa 2008 nó lại đóng băng tiếp.

Đang đóng băng cái qua 2009 lại sốt căn hộ. Mua bán sang tay cả phiếu xếp hàng chứ chưa tính đến sang tay căn hộ. Rồi sốt lan qua đất đai tới 2010

Rồi đến 2011-2013 lại rớt giá, mất thanh khoản thê thảm. Nhưng cũng chính trong giai đoạn này lại có những thương hiệu ra mắt và hùng mạnh đến giờ. Như Vinhomes ra mắt hồi tháng 11/2013

Rồi mới đó, bóng ma đất đai được phủ khắp các mặt báo, qua 2014 nó lại sốt. Lần này cơn sốt kéo dài nhất. Mấy sản phẩm như officetel, condotel, shophouse là gia nhập thị trường ở giai đoạn này. Cơn sốt kéo dài tới 2018 thì lan rộng ra cả nước. Phan Thiết, Lagi, Bảo Lộc, Phú Quốc, Nha Trang… và đỉnh điểm là đến 2021 thì trầm lắng đến giờ. 2021-2025

---

Khi nhìn lại các mốc thời gian như vậy. Tôi thấy nó chẳng hề có 1 cái quy luật thời gian nào là 7 năm 10 năm hay bao nhiêu năm thì sốt rồi lắng cả. Có khi chỉ sốt vài tháng rồi lắng vài năm. Có khi mới đóng băng đó vài tháng đùng cái là sốt lên

Nếu cố gắng tìm một mẫu số chung thì theo cá nhân tôi quan sát thì có mấy cái mẫu số chung trước và sau các kỳ sốt-lắng như sau:

- Văn bản, nghị định, luật điều hành của nhà nước. Ảnh hưởng ghê gớm. Ví dụ như “Cú sốc 181” làm cả thị trường địa ốc đóng băng hồi 2005-2006 thì nghị định 17 góp phần tạo nên cơn sốt vùng ven bắt đầu từ 2007

- Các chính sách tín dụng siết-mở: Khi lãi suất cho vay được điều hành cao lên hay thấp xuống là thị trường phản ứng theo ngay

- Những sự gia nhập lớn: Như gia nhập WTO năm 2007 hút dòng vốn FDI vào

- Những sản phẩm mới: Như sau 2014 các chủ đầu tư liên tục đưa ra các sản phẩm mới hấp dẫn thị trường, đô thị tiện ích hoàn chỉnh, shophouse… và cả như condotel dù bây giờ nhiều tai tiếng nhưng chính trong thời điểm đó cũng đã góp phần làm sôi động thị trường bđs

Như vậy gần như không có mẫu số chung về thời gian để mà dự đoán thị trường. Chỉ có thể dự đoán thông qua các động thái. Còn việc dự đoán động thái thì quan sát tình hình ví như sốt mạnh quá rồi có thể dự đoán là sắp tới sẽ có nghị định, thông tư điều hành để ghìm lại. Trầm lắng lâu quá thì cũng sẽ có động thái giải cứu, kích cầu…

À, nếu nói mẫu số chung thì có 1 mẫu số chung tuyệt đối tôi quan sát được. Trước khủng hoảng, trầm lắng luôn là giai đoạn sốt mạnh nhất. Kiểu như có 1 bộ phận nào đó họ biết chắc là sẽ có sự điều chỉnh nên họ tìm mọi cách đẩy truyền thông, đẩy thị trường lên cao trào để hốt cú lớn. Ngược lại trước khi hồi phục cũng là giai đoạn nhiều tin xấu nhất, cảm giác như có 1 thế lực hay bàn tay vô hình nào đó họ muốn như vậy để gom hàng vào ở thời điểm đó vậy. Đúng là khoảnh khắc trời tối nhất là trước khi mặt trời mọc.

ST