Liệu giấc mơ này có dễ thành hiện thực, hay lại là một chiếc "bánh vẽ" ngọt ngào khác?

Nghe Bộ Xây dựng tính toán thì mọi thứ rất logic: Nhà nước sẽ hỗ trợ giao đất theo bảng giá địa phương (khỏi đấu giá gom tiền đầu vào), tính đúng tính đủ chi phí, rồi khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư tối đa 15%. Công thức chuẩn chỉnh, lý thuyết điểm 10.

Nhưng thực tế thì sao? Nhìn vào thị trường sơ cấp hiện tại mà muốn "tiền đình":

Tại Hà Nội: Nửa đầu năm nay nguồn cung căn hộ mới bung ra rôm rả nhất kể từ năm 2020. Nhưng ngặt nỗi, tìm mỏi mắt không ra một căn nào dưới 60 triệu/m2! Toàn phân khúc 80-110 triệu/m2 chiếm sóng. Giá bán trung bình sơ cấp đã vọt lên chạm ngưỡng 95 triệu/m2 rồi.

Tại TP.HCM: Cũng chẳng khá khẩm hơn, giá sơ cấp trung bình neo cao ngất ngưởng ở mức gần 98,1 triệu/m2.

Cái tầm giá 40-50 triệu/m2 bây giờ nó giống như một sinh vật huyền bí trong truyền thuyết ai cũng nghe kể nhưng chẳng ai tận mắt thấy ở các quận nội thành nữa.

Nhiều người cứ bảo "gắng tí là mua được". Nhưng cái chữ "gắng" đó trong bối cảnh lãi suất biến động khó lường nó nặng nề lắm. Cứ nhìn vào bài toán tài chính an toàn là tỉnh người ngay:

F.A độc thân (Thu nhập 21-25 triệu/tháng): Trừ chi phí ăn ở, chỉ dám trích khoảng 8-10 triệu để trả nợ ngân hàng. Với mức này, gánh khoản vay tối đa tầm 1 tỷ. Có sẵn 30% vốn tự có thì tổng giá trị căn hộ mua được chỉ khoảng 1,3-1,7 tỷ. Muốn mua căn hộ nhỏ 35-40 m2 thì giá trên mỗi m2 bắt buộc phải nằm trong khoảng 32-47 triệu/m2.

Hộ gia đình (Thu nhập 33-50 triệu/tháng): Khả năng trả nợ khá hơn, tầm 11-18 triệu/tháng. Vay tối đa được khoảng 1,4-2 tỷ. Nếu có sẵn vốn đối ứng, căn hộ mua được tầm 2-3 tỷ. Tính ra cho một căn 50m2 thì đơn giá cũng chỉ được phép dao động từ 38-58 triệu/m2.

Nói tóm lại, 80-90% người lao động ở thực hiện nay chỉ có thể "chịu đựng" được mức giá dưới 60 triệu/m2. Nếu giá nhà cứ tiếp tục neo ở mức tiệm cận 100 triệu/m2 như hiện tại, thì ước mơ sở hữu nhà ở hai đô thị lớn chính thức trở thành "nhiệm vụ bất khả thi".

Cái nút thắt lớn nhất ở đây là việc Bộ Xây dựng muốn khống chế lợi nhuận định mức của doanh nghiệp ở mức 15%. Nghe thì bảo vệ người tiêu dùng đấy, nhưng doanh nghiệp bất động sản họ đâu có làm từ thiện.

Bỏ ra cả ngàn tỷ, ôm bao nhiêu rủi ro pháp lý, thủ tục kéo dài cả năm trời mà bị "cap" cứng lợi nhuận 15% thì hỏi thật: Có mấy ông lớn mặn mà nhảy vào làm? Chẳng thế mà bên HoREA cũng phải lên tiếng hiến kế: Thay vì siết biên lợi nhuận của người ta, chi bằng Nhà nước cứ kiểm soát trực tiếp khung giá bán (ví dụ từ 30-70 triệu/m2 tùy vị trí) rồi để doanh nghiệp tự bơi, tự tối ưu chi phí. Như thế vừa có động lực cho chủ đầu tư làm, vừa tạo ra nguồn cung thực tế cho thị trường.

Chốt lại một câu:

Chủ trương đưa giá nhà về mức 40-50 triệu/m2 của Bộ Xây dựng là cực kỳ nhân văn và đánh đúng vào mong mỏi của hàng triệu người dân. Nhưng từ "chính sách trên giấy" đến "chìa khóa trao tay" là một khoảng cách cực kỳ xa, đòi hỏi sự đồng bộ từ quỹ đất sạch, thủ tục nhanh gọn đến một cơ chế hài hòa lợi ích để doanh nghiệp chịu làm.

Còn hiện tại, lời khuyên chân thành của một kẻ từng trầy vi tróc vảy đi vay tiền mua nhà: Đừng ngồi chờ sung rụng. Hãy cứ chủ động cày cuốc, tích lũy vốn tự có càng nhiều càng tốt. Chừng nào túi tiền của mình chưa tự chủ được 50-60% giá trị căn nhà, thì dù nhà có giảm về 40 triệu/m2, việc gánh nợ ngân hàng vẫn là một thử thách cực kỳ "cân não" đấy anh em ạ!