Nhiều lúc tôi tự hỏi: Thế tóm lại là ai đang cầm chiếc thước đo chuẩn xác nhất, hay các ông đang tự vẽ số để "lùa" người mua nhà vào một cái ma trận không lối thoát?

Lấy ngay cái phân khúc chung cư tại TP.HCM làm ví dụ cho nó trực quan sinh động. Cùng một quý, cùng một thành phố, nhưng khi hỏi về số lượng căn hộ mở bán mới thì:

CBRE bảo: Có khoảng 1.642 căn, nguồn cung cải thiện đáng kể so với năm 2025.

Savills lại phán: Đạt tầm 1.900 căn nhưng nguồn cung đang sụt giảm.

JLL chen ngang: Chỉ có 1.338 căn được tung ra thôi.

Nhìn vào đây mà xem, các bác thích thị trường "khan hiếm" để tạo sóng hay thích thị trường "khởi sắc" để xuống tiền? Cứ thoải mái lựa chọn giữa các "phiên bản" từ 1.300 căn cho đến 1.900 căn! Nhiều khi đọc xong tôi cứ tưởng các ông lớn này đang nghiên cứu ở những hành tinh hoàn toàn khác nhau, chứ không phải chung một cái bản đồ TP.HCM nữa.

Thực ra, cái bẫy ở đây nằm ở việc mỗi bên tự đặt ra một định nghĩa "mở bán mới" và phạm vi khảo sát riêng. Ông thì tính căn hộ đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, ông thì gom luôn cả suất đặt chỗ (booking) từ lúc dự án còn chưa xong móng. Ai không đọc kỹ cái phần chú thích báo cáo thì ăn cú lừa thị giác là cái chắc!

Nguồn cung đã ảo, đến phần giá bán với tỷ lệ hấp thụ (tức là tốc độ bán hàng) mới gọi là đỉnh cao của sự mâu thuẫn.

Về giá bán:

Trang Batdongsan. com. vn ghi nhận giá trung bình khoảng 69 triệu đồng/m2.

CBRE nhích lên tí: khoảng 71 triệu đồng/m2.

JLL thì chơi lớn, công bố giá sơ cấp trung bình phân khúc cao cấp lên tới... khoảng 109 triệu đồng/m2.

Về tỷ lệ hấp thụ:

JLL đưa ra con số lũy kế cực khủng, chạm ngưỡng khoảng 99%. Nghĩa là cứ 10 căn mở bán thì bay sạch cả 10 căn, thị trường nóng bỏng tay!

Quay sang nhìn Savills, họ dội ngay gáo nước lạnh: Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt vỏn vẹn khoảng 40%. Tức là 10 căn bán ra, ế chỏng chơ mất 6 căn.

Ủa rồi rốt cuộc là thị trường đang "cháy hàng" hay đang "đóng băng" hả các bác? Một bên vẽ ra viễn cảnh tranh nhau cướp giật từng căn hộ, một bên thì báo cáo ôm hàng ngập đầu.

Vậy ai sai? Theo mình... chưa chắc ai sai cả. Chỉ là mỗi đơn vị có cách định nghĩa khác nhau. Có nơi chỉ tính dự án họ theo dõi. Có nơi chỉ lấy phân khúc cao cấp. Có nơi tính toàn thị trường. Có nơi tính lũy kế. Có nơi tính trong quý.

Đem hai con số đó đặt cạnh nhau rồi bảo "ông này đúng, ông kia sai" thì hơi oan. Đấy là lý do mình rất ít khi đọc mỗi... cái tiêu đề.

Mình luôn kéo xuống xem: Họ khảo sát khu vực nào? Họ lấy dữ liệu từ đâu? Họ định nghĩa "nguồn cung mới" là gì? Họ tính giá sơ cấp hay giá giao dịch? Họ tính toàn thị trường hay chỉ nhóm dự án họ theo dõi?

Đọc hết mấy cái đó mới dám dùng số liệu. Không thì dễ bị dắt cảm xúc lắm. Hôm nay đọc báo A thấy thị trường nóng. Mai đọc báo B thấy đóng băng. Ngày kia đọc báo C lại thấy phục hồi mạnh. Ba ngày ba tâm trạng.

Bản chất của các công ty nghiên cứu thị trường hay các trang tin bất động sản là gì? Họ là đơn vị làm dịch vụ. Số liệu họ đưa ra đôi khi phục vụ cho những mục đích rất cụ thể của họ hoặc của khách hàng thuê họ làm báo cáo.

Nếu bạn là người mua nhà hay nhà đầu tư cá nhân mà cứ nhắm mắt tin sái cổ vào mấy cái biểu đồ hình cột, hình tròn bóng bẩy trên slide thuyết trình thì rất dễ rơi vào cảnh "ôm hận".

Thấy báo cáo tỷ lệ hấp thụ 99% liền sợ mất cơ hội, nhắm mắt lao vào vay ngân hàng mua bằng được. Để rồi sau đó mới ngã ngửa ra là khu mình mua thực tế giá đang bị ngáo, xung quanh phòng trống treo biển cho thuê đầy rẫy nhưng không ai thèm ngó.

Trong cái "ma trận" số liệu ảo ma này, chiếc thước đo chuẩn xác nhất không nằm ở mấy tờ báo cáo nghìn đô của các tập đoàn nước ngoài. Nó nằm ở chính đôi chân và sự trải nghiệm thực tế của các bác.

Muốn biết giá chung cư khu đó bao nhiêu? Hãy xách xe máy chạy thẳng đến đó, vào quán trà đá đầu ngõ hỏi han, đóng vai người đi thuê/đi mua để dò giá thực tế từ môi giới địa phương. Muốn biết tỷ lệ hấp thụ thật hay ảo? Hãy đến xem tòa nhà đó tối đến có bao nhiêu căn hộ sáng đèn, hay chỉ là một khối bê tông lù lù tăm tối giữa đêm.

Đầu tư tiền tỷ thì phải dùng cái đầu lạnh và đôi chân siêng đi, đừng đầu tư bằng cách ngồi điều hòa đọc slide của các báo cáo nhé các bác! Cái quyết định cuối cùng vẫn nên dựa trên những tiêu chí rõ ràng:

👉 Dự án đó có người ở thật không?

👉 Giá giao dịch thực tế là bao nhiêu?

👉 Cho thuê có dễ không?

👉 Thanh khoản khu vực đó thế nào?

👉 Hạ tầng đang đi đến đâu?

Vì cuối cùng, thứ trả tiền cho bạn không phải là một file PDF dày 80 trang. Mà là chính thị trường.