Với mức giá chạm ngưỡng 250 – 300 triệu đồng cho mỗi mét vuông, một căn nhà nhỏ tí hin nằm sâu trong hẻm bỗng chốc có giá ngang ngửa một căn biệt thự thô ở ngoại ô hay một căn hộ hạng sang ngập tràn tiện ích.
Người ta bắt đầu tự hỏi: Cái gì đang chống đỡ cho mức giá "trên cung trăng" này? Nếu đặt lên bàn cân phân tích cho tầm nhìn 3–5 năm tới, những ai đang cố ôm "khối tài sản phì đại" này có lẽ nên chuẩn bị sẵn tinh thần đối mặt với những cú va chạm thực tế khá đau đớn.
Khi "Tâm điểm" không còn nằm ở vùng lõi
Tư duy "phải bám lấy hộ khẩu trung tâm" của người dân, đặc biệt là các gia đình từ tỉnh lẻ về Hà Nội lập nghiệp, đang bị lung lay dữ dội. Chiến lược giãn dân của thành phố giờ đây không còn nằm trên những trang giấy nghị quyết bám bụi nữa mà đã nhìn thấy rõ ràng bằng mắt thường. Hãy nhìn vào những tuyến Metro đang dần lăn bánh, những đường Vành đai mở rộng liên tục và làn sóng di cư rầm rộ của các trường đại học, bệnh viện, cho đến các tòa văn phòng hạng A về phía Tây hoặc các cực đô thị mới.
Khi chỗ làm, chỗ chơi và chỗ học của con cái đều dịch chuyển ra ngoài, cái đặc quyền "đi đâu cũng gần" của nhà trung tâm bỗng chốc bốc hơi. Nghĩ mà xem, liệu thế hệ trẻ ngày nay có chấp nhận chui rúc vào một con ngõ sâu 4-5 xuyệt, ngày ngày hít khói xe tắc nghẽn, tối đến không biết gửi ô tô ở đâu, chỉ để đổi lại cái danh xưng "người phố cổ"? Câu trả lời đang ngày càng nghiêng về chữ "Không" một cách dứt khoát. Giới trẻ bây giờ thực tế lắm, họ thà ở xa một chút nhưng bước ra đường là có công viên, có siêu thị, còn hơn là ở trung tâm mà bước ra cửa là chạm mặt tường nhà hàng xóm.
Bài toán dòng tiền: Khi cái trần chi trả bị đụng nắp
Một căn nhà ngõ sâu giá 6-8 tỷ đồng đang tự đẩy mình vào thế "tiến thoái lưỡng nan" về mặt thanh khoản. Hãy bóc tách dòng tiền này ra để thấy sự phi lý của nó.
Với người mua ở thực, số tiền 6-8 tỷ đồng là một giấc mơ xa xỉ, vượt quá tầm với của 90% người làm công ăn lương. Nếu cố vay mượn ngân hàng để gồng gánh mua cho được một mét vuông đất ngõ sâu, họ sẽ bị đè bẹp dưới làn sóng lãi suất thả nổi. Còn với những người thực sự có sẵn 6-8 tỷ đồng trong tài khoản, hành vi tiêu dùng của họ đã hoàn toàn thay đổi. Khi đã có trong tay ngần ấy tỷ đồng, người ta bắt đầu mưu cầu một "chất lượng sống" đúng nghĩa chứ không chỉ là một chỗ chui ra chui vào.
Họ cần một ngôi nhà có ánh sáng tự nhiên, có không gian thở, có chỗ đỗ chiếc ô tô mới mua, có sân chơi cho con cái và bảo vệ an ninh 24/7. Chẳng ai dại gì bỏ ra một đống tiền bằng cả đời tích cóp để đêm đêm nằm nghe tiếng bô xe máy của hàng xóm dắt qua cửa phòng ngủ, hay nơm nớp lo sợ mỗi khi nghe tiếng còi xe cứu hỏa ngoài phố lớn mà biết chắc xe không thể vào nổi ngõ nhà mình.
Kịch bản đóng băng và những con số ảo trên giấy
Hệ quả tất yếu của sự phì đại này là biên độ tăng giá của phân khúc nhà ngõ sâu trong vài năm tới gần như bằng không. Nó đã chạm trần khả năng chi trả của số đông. Thị trường thứ cấp của phân khúc này đang rơi vào trạng thái "đóng băng thanh khoản" trên diện rộng. Đó là một thực tế phũ phàng: người bán thì cứ nhìn nhau rồi hét giá theo tâm lý đám đông, còn người mua thực tế thì... lẳng lặng quay xe không một lời từ biệt.
Nhiều chủ nhà vẫn ôm mộng rằng "đất nội đô thì chỉ có tăng chứ không bao giờ giảm". Đúng là đất không đẻ thêm được, nhưng dòng tiền và nhu cầu thực tế của con người thì có thể dịch chuyển. Một tài sản trị giá cả chục tỷ đồng nhưng không thể kinh doanh, dòng tiền cho thuê thì lẹt đẹt vài triệu một tháng không bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn ngắn, thì đó rõ ràng là một "tài sản chết".
Cơn ngáo giá của nhà ngõ sâu đang đẩy phân khúc này vào một chu kỳ nguy hiểm. Khi bong bóng tâm lý vỡ tan, những người cố thủ ôm đất ngõ sâu sẽ nhận ra mình đang giữ một khối tài sản thanh khoản cực kém. Đến lúc cần tiền gấp để xoay xở công việc, hạ giá vài trăm triệu cũng chẳng ai ngó ngàng, bởi người ta đã di cư hết sang các đại đô thị thông minh ngoài vành đai. Cảnh tượng ôm đống tài sản định giá "giấy" rõ cao nhưng trong túi không có một đồng tiền mặt sẽ là kịch bản chung cho những ai không chịu nhìn vào giá trị thực của cuộc sống hiện đại.