Nhiều bác hiện tại sẵn sàng xuống tiền mua một căn chung cư cao cấp giá 8 - 10 tỷ đồng, ung dung nghĩ rằng mình đang tích lũy một khối tài sản truyền đời, sau này già đi thì di chúc lại cho con cái che mưa che nắng. Nhưng đã bao giờ các bác nghiêm túc tự hỏi: 20, 30 năm nữa, khi con các bác nhận lại căn nhà đó, thị trường sẽ định giá nó như thế nào chưa?

1. Bản chất của "sổ hồng lâu dài": Đừng nhầm lẫn giữa Quyền sở hữu và Quyền quyết định!

Chúng ta thường bị mê hoặc bởi cụm từ "sở hữu lâu dài" trên tấm sổ hồng. Nhưng dưới góc độ tài chính và xây dựng, khi các bác xuống tiền mua một bất động sản, thực chất các bác đang sở hữu hai thứ hoàn toàn khác nhau:

1. Quyền sử dụng đất (phần này có thể lâu dài).

2. Công trình xây dựng trên đất (phần này chắc chắn có tuổi thọ).

Nếu các bác mua một mảnh nhà đất, hai phần này gần như thuộc quyền quyết định tuyệt đối của các bác. Sau 30 năm, căn nhà có xập xệ, xuống cấp, các bác thích đập đi xây lại, sửa sang thế nào là quyền của các bác.

Nhưng với chung cư thì hoàn toàn khác! Đất dưới chân tòa nhà là đất chung. Khi tòa nhà 50 tầng kia xuống cấp, bê tông bắt đầu mỏi, đường ống nước rò rỉ, các bác có muốn tự bỏ tiền ra đập đi xây lại căn hộ của mình cũng không được. Lúc này, số phận tài sản của các bác phụ thuộc 100% vào kết quả kiểm định của cơ quan chức năng và sự đồng thuận của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ dân khác cùng sống trong tòa nhà.

Nhìn vào thực tế hàng nghìn khu tập thể cũ, chung cư cũ nát tại Hà Nội hay TP.HCM đang loay hoay hàng chục năm trời không thể cải tạo được vì không tìm được tiếng nói chung về đền bù, quy hoạch thì các bác đủ hiểu. Cái mà các bác thiếu sau 30 năm không phải là Quyền sở hữu, mà chính là Quyền quyết định đối với tài sản của mình!

2. Cuộc chơi thay đổi: Chất lượng công trình và vận hành lên ngôi

Nói như vậy không có nghĩa là tôi khuyên các bác tuyệt đối không mua chung cư. Thực tế ở các nước phát triển như Nhật Bản hay Singapore, có những tòa chung cư tuổi đời 30 - 40 năm nhưng giá vẫn đắt đỏ. Tại sao vậy?

Vì họ có ba thứ mà thị trường Việt Nam hiện tại đang bắt đầu phải học theo:

- Chất lượng xây dựng ban đầu cực tốt.

- Công tác bảo trì, bảo dưỡng định kỳ vô cùng chuyên nghiệp và minh bạch.

- Cơ chế cải tạo, xử lý khi hết vòng đời công trình rõ ràng.

Trong tương lai, khi người mua nhà ngày càng thông minh và thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn "thanh lọc", thước đo giá trị của một căn chung cư sẽ không còn chỉ nằm ở vị trí hay những lời quảng cáo bóng bẩy của chủ đầu tư nữa. Nó sẽ nằm ở chất lượng công trình và năng lực vận hành.

Một tòa nhà được xây dựng tốt, bảo trì bài bản hoàn toàn có thể giữ giá tốt hơn một công trình mới xây nhưng chất lượng lôm côm. Thậm chí, sau này các ngân hàng khi định giá tài sản thế chấp cũng sẽ soi rất kỹ tuổi thọ và chất lượng thực tế của tòa nhà để giải ngân. Lúc đó, cách định giá của ngân hàng thay đổi thì giá trị tài sản của các bác cũng sẽ lập tức xoay chiều theo.

3. Hãy để lại cho con "tài sản", đừng để lại "gánh nặng"

Quay trở lại bài toán mua nhà tích sản cho con. Ngày xưa, câu hỏi lớn nhất của chúng ta thường chỉ là: "Có đủ tiền để mua căn này hay không?". Nhưng bây giờ và trong tương lai, câu hỏi bắt buộc phải có trong đầu các bác là: "20, 30 năm nữa, khi con mình cần bán hoặc ở, ai sẽ là người sẵn sàng mua lại nó và với giá bao nhiêu?"

Nếu mua nhà đất: Các bác phải tính thêm rủi ro quy hoạch, tranh chấp, hạ tầng khu vực có bị lỗi thời hay không.

Nếu mua chung cư: Các bác bắt buộc phải soi kính lúp vào uy tín của chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, phí bảo trì 2% được quản lý thế nào, và sau này khi tòa nhà "về già" thì cơ chế xử lý ra sao.

Đừng để đến khi con mình lớn lên, nhận lại căn chung cư 30 năm tuổi với mảng tường bong tróc, thang máy hỏng hóc liên tục, bán không ai mua, ở không nổi, mà đập đi xây lại thì bất khả thi. Lúc đó, "tài sản thừa kế" vô tình lại biến thành một cục nợ ăn bám vào dòng tiền của con cái.

Mục đích cuối cùng của việc tích sản là để lại một giá trị thực sự vững chắc cho thế hệ sau khi họ cần đến. Một đề xuất luật có thể bị gạt đi ở hiện tại, nhưng quy luật đào thải và cách thị trường định giá tài sản theo thời gian thì chưa bao giờ dừng lại.

Khi xuống tiền tỷ mua bất động sản, hãy dùng cái đầu lạnh của một nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Đừng chỉ nhìn vào sự lộng lẫy của phòng mẫu hôm nay, hãy hình dung về nó của 30 năm sau.

Còn các bác, các bác nghĩ sao? Liệu có dám xuống 10 tỷ mua chung cư để làm "của để dành" cho con cháu sau này nữa không?