Nhiều "chuyên gia" nhảy vào vẽ ra viễn cảnh: “Lợi nhuận 12 - 15% mỗi năm”, “6 - 8 năm là thu hồi vốn”, “không bao giờ lo trống phòng”...

Nhiều nhà đầu tư cá nhân nghe bùi tai, sẵn máu liều liền ôm sổ đỏ, dũng cảm nộp hồ sơ xin duyệt hạn mức vay ngân hàng để lao vào xây dựng. Họ mơ về viễn cảnh tươi đẹp: mỗi tháng ngồi rung đùi đút túi vài chục triệu tiền thuê, dòng tiền đều đặn như vắt chanh.

Nhưng đời đâu có màu hồng như slide thuyết trình của mấy bên tư vấn thiết kế.

Cứ thử dạo một vòng qua các “thủ phủ” CCMN tại Hà Nội như Mỹ Đình, Phú Đô, Khương Đình hay Dương Quảng Hàm mà xem. Biển cho thuê treo đỏ lòm, sương gió cả mấy tháng trời không ai thèm ngó. Nhiều tòa nhà vừa xây xong hoành tráng nhưng tỷ lệ trống phòng lúc nào cũng lơ lửng ở mức 20 - 25%.

Tại sao lại có nông nỗi này? Đơn giản là vì khả năng chi trả của khách thuê không lớn nhanh bằng lòng tham của chủ nhà.

Một căn CCMN diện tích chỉ từ 20 - 45m2 hiện tại có giá thuê phổ biến từ 4,5 đến tận 8 triệu đồng/tháng. Mà đó mới chỉ là tiền nhà chưa tính tiền điện 4k/số, tiền nước, tiền mạng, tiền dịch vụ chung cư... Cộng hết lại, một tháng bay đứt gần chục triệu.

Nhóm khách thuê chính là ai? Là sinh viên mới ra trường, là nhân viên văn phòng trẻ. Trong bối cảnh kinh tế hiện tại, thu nhập của họ đâu có tăng phi mã như thế. Chi một nửa thu nhập chỉ để có một chỗ chui ra chui vào trong cái ngõ sâu hun hút thì quá vô lý.

Và thế là, các bạn trẻ bắt đầu "bật" chế độ tối ưu hóa chi phí. Thay vì cúng 7 triệu/tháng cho một căn phòng CCMN bí bách, họ rủ nhau 3-4 đứa góp gạo thổi cơm chung, thuê hẳn một căn hộ 2 phòng ngủ tử tế ở các khu đô thị vùng ven như Tây Mỗ, Đại Mỗ hay Gia Lâm.

Chi phí chia ra: Mỗi người chỉ mất tầm 2 - 3 triệu.

Không gian sống: Rộng rãi, sạch sẽ, bước xuống sảnh là có công viên, siêu thị, bể bơi.

An toàn: Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) của các khu đô thị lớn lúc nào cũng uy tín hơn cái thang sắt thoát hiểm tự chế ngoài ban công CCMN nhiều.

Chấp nhận đi làm xa hơn một chút nhưng đổi lại là sự an toàn và chất lượng sống vượt trội. Một nước đi quá khôn ngoan của người thuê, nhưng lại là đòn chí mạng cho các chủ CCMN trong ngõ hẻm.

Cuộc thanh lọc này thực ra là một điều tất yếu và cực kỳ tốt cho thị trường. Nó ép các nhà đầu tư phải tỉnh mộng và nhận ra hai bài học lớn:

Đừng đùa với đòn bẩy tài chính:

Nhiều bác xây nhà bằng 70 - 80% vốn vay ngân hàng, cứ tính cua trong lỗ là phòng lúc nào cũng lấp đầy 100% để lấy tiền thuê đập vào tiền gốc lãi mỗi tháng. Giờ chỉ cần trống 3-4 phòng trong vòng vài tháng thôi là bắt đầu "thở oxy", mất ngủ mỗi đêm khi kỳ trả nợ đến hạn.

Sản phẩm tồi sẽ bị đào thải: Cái thời cứ ngăn phòng ra, sơn sửa qua loa rồi hét giá trên trời đã hết. Giờ người đi thuê họ thông minh lắm. Họ soi vị trí có dễ đi lại không, thiết kế có bị bí không, đặc biệt là hệ thống an toàn cháy nổ có đảm bảo không. Những tòa nhà nằm sâu ba bốn xuyệt, ngõ chỉ vừa một xe máy tránh nhau, thiết kế chắp vá thì có hạ giá cũng chưa chắc có người dám ở.

Đầu tư bất động sản dòng tiền chưa bao giờ là cuộc chơi dễ xơi dành cho những tay mơ thích "ăn sắn". Khi nguồn cung đã bão hòa và khách hàng ngày càng có nhiều lựa chọn tốt hơn, bài toán thành công không nằm ở việc bạn xây được bao nhiêu phòng, mà là bạn có hiểu đúng nhu cầu thực tế của thị trường hay không.

Nếu vẫn giữ tư duy cũ, vay mượn vô tội vạ để xây lên những sản phẩm kém chất lượng rồi chờ người ta đến dâng tiền, thì cái kết "ôm bom" nợ nần là điều hoàn toàn có thể dự báo trước.

Còn bạn, bạn nghĩ sao về tương lai của những căn chung cư mini trong ngõ hẻm? Liệu chúng có cửa để lật ngược thế cờ trước các đại đô thị vùng ven không?