Nhưng với mình việc rút đề xuất này giống như việc chúng ta uống một viên thuốc giảm đau: Cắt ngay cơn nhức nhối trước mắt, nhưng cái gốc bệnh bên trong thì vẫn nằm im lìm và ngày một trầm trọng hơn.

Nếu ai đó nghĩ rằng bài toán chung cư cũ thế là đã khép lại, thì có lẽ chúng ta đang quá ngây thơ. Thứ chúng ta đang thiếu hiện nay không phải là một mô hình sở hữu trên giấy tờ, mà là một cơ chế tái thiết đô thị thực tế và hiệu quả.

Hãy nhìn thẳng vào một thực tế trần trụi: Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 2.500 chung cư cũ cần cải tạo, trong đó hàng trăm công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, báo động đỏ từ lâu. Thế nhưng, các bác có biết sau hơn một thập kỷ ròng rã triển khai với đủ nghị định, thông tư, tỷ lệ cải tạo mới chỉ đạt vỏn vẹn dưới 5%?

Nhiều người hay đổ lỗi tại tư duy của dân: "Tại người dân tham lam, đòi đền bù gấp 2, gấp 3 lần diện tích cũ nên doanh nghiệp không chịu nổi!" hay "Tại chỉ cần 1-2 hộ không đồng thuận là cả dự án tắc nghẽn".

Điều đó đúng, nhưng chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Cái gốc rễ khiến các dự án cải tạo chung cư cũ rơi vào cảnh "đắp chiếu" đằng đẵng năm này qua năm khác, thực chất nằm ở hai chữ: Kinh tế.

Nói một cách bỗ bã nhưng thẳng thắn, doanh nghiệp đi làm bất động sản là để kiếm lợi nhuận, chứ họ không phải tổ chức từ thiện. Muốn xã hội hóa, muốn dòng tiền tư nhân tự nguyện đổ vào cải tạo đô thị, thì cái bánh vẽ ra phải có phần ngon. Đằng này, cơ chế của chúng ta đang đẩy doanh nghiệp vào thế "nắm dao đằng lưỡi".

Hãy thử đặt mình vào vị trí của một chủ đầu tư:

Chi phí khổng lồ: Bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để đền bù giải phóng mặt bằng, lo chi phí tạm cư cho hàng trăm hộ dân, chịu áp lực lãi vay ngân hàng kéo dài đằng đẵng vì thủ tục hành chính dây dưa.

Bức tường quy hoạch: Khi bước vào giai đoạn thiết kế, dự án nằm ngay lõi nội đô nên bị khống chế nghiêm ngặt về chiều cao, mật độ xây dựng và quy mô dân số.

Kết quả là gì? Diện tích kinh doanh thương mại mới được phép xây thêm chẳng đáng là bao sau khi đã trừ đi phần diện tích phải trả lại cho cư dân cũ. Nhìn vào bảng tính Excel, lợi nhuận thì mỏng như cánh ve, trong khi rủi ro lại cao ngút trời, thậm chí cầm chắc phần thua lỗ. Trong bối cảnh đó, dù Nhà nước có "mở đường" về mặt thủ tục hay giảm tỷ lệ đồng thuận của cư dân xuống, thì các chủ đầu tư cũng sẽ lẳng lặng "quay xe" mà thôi. Không một ai dại gì đem hàng nghìn tỷ đi đánh cược vào một dự án cầm chắc cái kết đắng.

Tôi thường nhìn những tòa chung cư cao chọc trời mới tinh hiện nay và tự hỏi: 30 hay 40 năm nữa, khi những tòa nhà này già đi, mọi chuyện sẽ ra sao?

Khoảng hơn 15 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến một sự bùng nổ khủng khiếp của phân khúc chung cư hình thành trong tương lai. Mỗi năm, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM nạp thêm hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn căn hộ mới. Vạn vật trên đời đều có vòng đời, và bê tông cốt thép cũng vậy. Đến một ngày, làn sóng hàng vạn tòa chung cư hiện đại này đồng loạt bước vào giai đoạn lão hóa và xuống cấp nguy hiểm.

Nếu hôm nay, với 2.500 chung cư cũ của thế kỷ trước quy mô chỉ vài ba tầng mà chúng ta còn loay hoay mãi chưa tìm ra lời giải, thì vài chục năm nữa, đối mặt với hàng vạn khối bê tông cao 30-40 tầng, chúng ta sẽ xử lý thế nào?

Đó sẽ không còn là câu chuyện tranh chấp nhỏ lẻ của một vài hộ dân nữa, mà nó sẽ trở thành một cuộc khủng hoảng đô thị mang tính hệ thống. Đất trung tâm thì đã cạn, dân số đô thị ngày một nén chặt, trong khi cơ chế tái thiết vẫn bế tắc. Chúng ta sẽ rơi vào một nghịch lý vô cùng đau đầu: Không còn đất để phát triển cái mới, nhưng cũng bất lực trong việc thay thế cái cũ đã mục nát.

Việc dừng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã mang lại sự an tâm tạm thời cho thị trường và tâm lý người dân. Nhưng xin đừng ngủ quên trên đó. Cơ quan quản lý cần nhìn nhận đây là một khoảng lặng cần thiết để thiết kế lại một bài toán kinh tế đô thị thực tế hơn. Phải làm sao để dung hòa được ba dòng lợi ích: Người dân được đảm bảo nơi ở an toàn, Nhà nước chỉnh trang được bộ mặt đô thị, và Doanh nghiệp có được mức biên lợi nhuận hợp lý để họ tự tin xuống tiền.

Còn các bác thì sao? Các bác nghĩ chúng ta nên tiếp tục giữ cơ chế sở hữu vĩnh viễn và chấp nhận đô thị "già hóa", hay đã đến lúc cần một cuộc cách mạng thực sự về tư duy tài sản?

Để lại bình luận bên dưới để cùng thảo luận nhé!