Nghe câu hỏi này, tôi lại nhớ đến thời điểm mình đi săn mấy gói vay mua nhà hay lùng sục các dự án từ Hà Nội vào đến Sài Gòn. Cảm giác lúc đó của người mua cũng y hệt như đi xem mắt: Nhìn bề ngoài thì lung linh, bóng bẩy lắm, nhưng bảo cưới ngay (ký HĐMB) thì nhà trai cứ lần lữa, chỉ đòi “đính hôn tạm thời” (ký VBTT). Hỏi sao không lo cho được!
1. Luật Đất đai 2024 và "Sự thật trần trụi" về 8 điều kiện mở bán
Nhiều người đi mua nhà rất ngây thơ, cứ nghĩ chủ đầu tư vẽ ra cái "Văn bản thỏa thuận" là để lách luật hay ép người mua. Thực ra, họ muốn ký HĐMB với bạn ngay để thu tiền lắm chứ, nhưng luật không cho phép!
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (đã chính thức có hiệu lực), để một dự án hình thành trong tương lai được phép ký HĐMB chính thức, chủ đầu tư phải vượt qua "ải" 8 điều kiện cực kỳ khắt khe:
1. Có chấp thuận chủ trương đầu tư.
2. Có quyết định giao đất/thuê đất pháp lý rõ ràng.
3. Có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không tranh chấp.
4. Có bản quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt.
5. Có Giấy phép xây dựng đàng hoàng.
6. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp đủ tiền sử dụng đất – cái này cực kỳ nhiều chủ đầu tư đang bị nghẽn!).
7. Có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà của Sở Xây dựng.
8. Có bảo lãnh ngân hàng.
Và một điều kiện "chốt hạ" cực kỳ quan trọng: Đối với chung cư, bắt buộc phải nghiệm thu xong phần móng thì mới được ký HĐMB. Đồng thời, luật mới cũng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán trước khi ký HĐMB.
Khi một dự án chỉ cho bạn ký VBTT đặt cọc, điều đó đồng nghĩa với việc dự án đó đang thiếu ít nhất một trong các điều kiện trên (thường là chưa xong móng hoặc chưa nộp xong tiền sử dụng đất). Khi chưa đủ điều kiện, giao dịch của bạn về bản chất chỉ là thỏa thuận dân sự thông thường theo Bộ luật Dân sự, chứ chưa được đặt vào "vòng bảo vệ tối cao" của Luật Kinh doanh Bất động sản.
2. Chọn "mặt" gửi vàng: Chủ đầu tư lớn và Chủ đầu tư "tay không bắt giặc"
Việc dự án chưa đủ điều kiện ký HĐMB thực ra là giai đoạn hết sức bình thường của hầu hết các dự án đang xây dựng. Nó giống như việc đứa trẻ phải tập đi trước khi tập chạy. Thế nhưng, rủi ro hay không lại nằm ở việc ai là người dẫn đường.
Với các "ông lớn" uy tín: Những chủ đầu tư có tên tuổi, tiềm lực tài chính mạnh và có lịch sử bàn giao hàng loạt dự án đúng hạn. Việc họ chưa hoàn tất một vài thủ tục pháp lý hay chưa nghiệm thu móng thường chỉ là câu chuyện thời gian và quy trình hành chính. Họ có tiền, có uy tín để theo đuổi dự án đến cùng. Mua của những bên này, ký VBTT trước thực chất là bạn đang tranh thủ "hút" được giá tốt của đợt mở bán đầu tiên.
Với các chủ đầu tư "F0" mới toanh: Chưa từng có dự án nào để đối chiếu, pháp lý lờ mờ, năng lực tài chính là một dấu hỏi lớn. Ký VBTT với những chủ đầu tư kiểu này chẳng khác nào bạn đang chơi một canh bạc mà phần thắng nghiêng về nhà cái. Lỡ họ hụt hơi dòng tiền, dự án "đắp chiếu" vài ba năm, tiền của bạn nằm chết một chỗ thì ai khóc cho bạn?
Lời khuyên: Trên thị trường không thiếu cơ hội, nếu cảm thấy chủ đầu tư không đủ uy tín để kiểm chứng, tốt nhất hãy "né" sang một bên. Đừng mang tiền mồ hôi nước mắt của mình đi làm "chuột bạch" thí nghiệm cho người khác.
3. Những điều khoản "sống còn" phải đọc kỹ trước khi đặt bút ký VBTT
Nếu sau khi cân nhắc kỹ lưỡng về uy tín chủ đầu tư, bạn vẫn quyết định xuống tiền ký VBTT để giữ chỗ căn hộ ưng ý, thì xin hãy nhớ nằm lòng 3 điều khoản "giữ mạng" sau đây:
Điều khoản phạt khi hủy giao dịch: Hãy đọc thật kỹ xem nếu bạn đổi ý không mua nữa, hoặc đến hạn ký HĐMB mà bạn không chuẩn bị đủ tiền, bạn sẽ bị phạt bao nhiêu? Mất trắng 100% tiền cọc hay chỉ một phần?
Điều khoản hoàn cọc và trách nhiệm của bên bán: Nếu chủ đầu tư chậm trễ không thể đưa dự án đủ điều kiện ký HĐMB đúng hạn, họ có hoàn trả tiền cọc cho bạn không? Thời hạn hoàn trả là bao lâu? Có tính lãi suất phạt chậm trả hay không? (Nhiều chủ đầu tư giam tiền cọc của khách cả năm trời không trả, đòi tiền như đi xin mà không làm gì được vì điều khoản lỏng lẻo).
Thời điểm cụ thể chuyển sang HĐMB: Tuyệt đối tránh những cụm từ chung chung kiểu "ký HĐMB khi dự án đủ điều kiện theo quy định pháp luật". "Đủ điều kiện" là bao giờ? 1 năm, 3 năm hay... 10 năm? VBTT bắt buộc phải ghi rõ một mốc thời gian dự kiến cụ thể (ví dụ: Quý I năm sau). Nếu quá hạn đó mà chưa ký được HĐMB, người mua có quyền rút lui và nhận lại toàn bộ tiền kèm bồi thường.
Đi mua nhà hình thành trong tương lai, ai cũng muốn mua được giá tốt ở giai đoạn đầu, nhưng cái gì cũng có cái giá của nó. Giá tốt thì pháp lý chưa hoàn thiện, còn đợi đến khi có HĐMB, có sổ đỏ cầm tay thì giá đã "bay" lên một tầm cao mới.
Ký "Văn bản thỏa thuận" không hoàn toàn là xấu hay rủi ro, nếu bạn biết cách kiểm tra năng lực của chủ đầu tư và tỉnh táo soi xét từng nét chữ trên hợp đồng. Hãy là một người mua nhà thông thái, dùng cái đầu lạnh để phân tích thị trường chứ đừng để những lời mật ngọt của môi giới làm mờ mắt.
Chúc các bạn sớm tìm được tổ ấm ưng ý và an toàn pháp lý nhé! Các bạn nghĩ sao về việc ký VBTT đặt cọc? Để lại bình luận bên dưới cho mẹ Shin, Rin biết với nhé!