Trên mạng đang coi đây là tin vui. Mình thì không nghĩ chuyện đã xong. Một đề xuất bị rút hai lần trong ba năm mà người ta vẫn đưa lại, thì lần rút này chưa phải dấu chấm hết. Muốn biết nó có quay lại không, đừng nhìn dư luận. Phải hỏi: người soạn chính sách đang cần cái gì, và cái đó đã có chưa? Chưa có thì họ còn quay lại.
Vậy họ cần gì? Nói trắng ra: họ không cần lấy nhà của dân. Chẳng ai soạn luật để làm việc đó, vì làm vậy chỉ mất chứ không được gì. Cái họ cần là ba thứ rất cụ thể.
Một, quyền quyết theo đa số. Cải tạo chung cư cũ tắc hai chục năm nay vì một chuyện: vài hộ không đồng ý là mấy trăm hộ còn lại phải ở lì trong tòa nhà nguy hiểm cùng nhau. Họ cần cơ chế để đa số quyết được, khỏi phải chờ đủ trăm phần trăm chữ ký.
Hai, chi phí đập xây lại phải chịu được. Quyền sở hữu vĩnh viễn nghĩa là muốn đập tòa nhà nào phải đàm phán mua lại với từng hộ, hộ cuối cùng bao giờ cũng hét giá cao nhất. Một tòa đã mệt. Nhân lên hàng nghìn tòa sẽ già đi trong 50 năm tới thì không ngân sách nào gánh nổi.
Ba, một công cụ xử lý dứt điểm cho tình huống xấu nhất: nhà đã nguy hiểm rồi mà đàm phán mãi không xong.
Chữ “chấm dứt quyền sở hữu” gom được cả ba thứ đó vào một dòng luật. Hết hạn là hết quyền, khỏi xin chữ ký, khỏi đàm phán giá, khỏi thiếu công cụ. Trên giấy thì gọn nhất. Nhưng đổi lại là hàng triệu người đang giữ và sắp mua chung cư mất niềm tin. Hai lần đề xuất, hai lần dân không chịu, đơn giản vậy.
Giờ để ý lý do bị rút lần này. Giới chuyên gia phản bác rằng: cải tạo chung cư tắc là vì lợi ích ba bên chưa gặp nhau, dân muốn đền thỏa đáng, doanh nghiệp cần có lãi, chính quyền lo quy hoạch; ba bên chưa gặp nhau thì sở hữu lâu dài hay có thời hạn cũng tắc như nhau. Lập luận này đúng. Mà chính vì nó đúng nên bài toán vẫn còn nguyên: ba thứ người làm chính sách cần, đến giờ vẫn chưa có cái nào. Gần 2.000 chung cư cũ vẫn đứng đó. Hàng nghìn tòa cao tầng vẫn già đi mỗi ngày. Nên tôi tin đề xuất sẽ quay lại, chỉ là dưới dạng khác.
Vậy thế giời đang xử lý vấn đề này như thế nào mà không phải đụng vào chữ nhạy cảm nhất.
Cần quyền quyết theo đa số thì làm như Nhật: khoảng bốn phần năm chủ sở hữu đồng ý là đủ quyết đập xây lại, phần của thiểu số còn lại được mua theo giá thị trường. Singapore cũng cho bán cả tòa khi đạt tám phần mười đồng thuận. Không ai mất quyền sở hữu, chỉ là một vài người không còn chặn được vài trăm người.
Cần chi phí chịu được thì ghi thẳng công thức đền bù vào luật: đền theo giá thị trường của căn hộ, không phải theo phần đất chia nhỏ, và lấy chính quỹ đất cùng số tầng xây thêm làm nguồn bù. Dân biết trước con số, doanh nghiệp tính được bài toán, đàm phán tự khắc nhanh.
Cần công cụ dứt điểm thì luật hiện hành đã cho cưỡng chế di dời nhà nguy hiểm rồi, Hà Nội gần đây còn được trao thêm công cụ mạnh hơn. Cái đang thiếu không phải quyền cưỡng chế, mà là chỗ ở cho người bị cưỡng chế: suất tái định cư, nhà ở xã hội cho người cả đời chỉ có một căn nhà đó.
Tóm lại, thứ chính sách này cần không phải quyền xóa sổ sở hữu của dân. Là quyền quyết của đa số, cộng một công thức tiền bạc rõ ràng. Cần gì thì nói thẳng cái đó, dân sẽ ủng hộ, vì có ai muốn sống trong tòa nhà chờ sập chỉ vì ông hàng xóm không chịu ký đâu. Còn cứ gói vào chữ “chấm dứt quyền sở hữu” thì rút lần hai rồi sẽ có lần ba, mỗi lần thị trường nhiễu thêm một đợt, thiệt cả ba bên.
Với anh chị đang giữ hoặc định mua chung cư: đừng thấy tin rút đề xuất mà nghĩ hết chuyện. Từ giờ cái cần theo dõi không phải chữ “sở hữu có thời hạn” nữa, mà là những quy định nghe khô khan hơn nhiều: cơ chế đồng thuận đa số khi cải tạo chung cư, công thức đền bù, quy định niên hạn và kiểm định. Mấy thứ đó sẽ xuất hiện, ít ồn ào hơn, và ảnh hưởng đến giá trị căn nhà của anh chị không kém gì cái đề xuất vừa bị rút.
Nguồn: Hoàng Quốc Dũng