Lý do đi kèm nghe vô cùng thương cảm: "Chủ không còn đủ khả năng vào tiền các đợt tiến độ tiếp theo nên đành buông xuôi chấp nhận đau thương".
Đọc xong, tôi vừa buồn cười vừa thấy chạnh lòng. Buồn cười vì cái chiêu thức quảng cáo này quen quá, quen đến mức chỉ cần nhìn là thấy ngay bóng dáng của những bài "văn mẫu" kinh điển trong làng môi giới. Nhưng chạnh lòng là bởi vì, ở một góc tối nào đó của thị trường, có những người đang thực sự "khóc ròng" vì ngộp dòng tiền thật.
Vậy sự kiện "cắt lỗ 1 tỷ" này xem nó là bánh vẽ hay là máu thịt rơi thật.
1. Kịch bản "Treo đầu dê, bán thịt chó": Khi 1 tỷ cắt lỗ chỉ là con số trên giấy
Nói thật với các bác, trong nghề này, chiêu trò "nâng giá lên mây rồi hạ xuống đất" để tạo cảm giác hời cho người mua đã xưa như Trái Đất.
Giá gốc "ảo ma": Nhiều khi cái gọi là "giá gốc" ban đầu đã được cộng gộp đủ thứ tiền chênh, phí dịch vụ hoặc là mức giá mở bán thuộc phân khúc "ngáo giá" của những đợt sóng trước. Giờ thị trường hạ nhiệt, giao dịch chậm lại, việc "giảm 1 tỷ" thực chất chỉ là đưa giá trị căn hộ về đúng với giá trị thực tế của nó trên thị trường sơ cấp mà thôi.
Nghệ thuật tạo FOMO (Sợ bỏ lỡ): Đánh vào tâm lý thích mua rẻ, thích "bắt đáy" của người Việt mình. Ghi chữ "Cắt lỗ 1 tỷ" nghe nó nặng đô và kích thích hơn nhiều so với việc ghi "Bán đúng giá chủ đầu tư". Người mua ham rẻ nhảy vào hỏi, thế là trúng kế "câu cá" của các bạn môi giới.
Cho nên, thấy "cắt lỗ 1 tỷ" thì khoan vội mừng. Phải lật lại xem cái "giá gốc" ngày xưa chủ mua là bao nhiêu, và giá các căn tương tự xung quanh hiện tại đang giao dịch thế nào. Không khéo, "cắt lỗ" xong mà giá vẫn cao hơn cả giá thị trường thì hài hước lắm!
2. Kịch bản "Đứt xích" đòn bẩy: Khi chủ nhà ngộp oxy thật sự
Nói đi thì cũng phải nói lại, chúng ta không thể vơ đũa cả nắm. Ở cái phân khúc căn hộ hạng sang, việc có những nhà đầu tư bị "gãy cánh" giữa đường là hoàn toàn có thật.
Bản thân tôi từng chứng kiến nhiều bác đi đầu tư bất động sản với tư duy "tay không bắt giặc" hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá tay. Lúc thị trường hừng hực khí thế thì tự tin lắm, nghĩ bụng đóng trước 15 - 20%, đợi sóng lên là lướt sóng kiếm chênh lệch vài trăm triệu ngon ơ. Ai dè sóng không lên mà "gió đông" lại về.
Đến kỳ đóng tiền tiến độ tiếp theo theo hợp đồng, ngân hàng thì siết room tín dụng, lãi suất thả nổi bắt đầu tăng, tiền túi thì cạn kiệt. Lúc này, áp lực đóng tiền đè nặng lên vai mỗi tháng, mỗi quý. Không đóng thì bị phạt hợp đồng, thậm chí mất trắng số tiền đã nộp trước đó. Trong tình thế "tiến thoái lưỡng nan", việc chấp nhận cắt máu, giảm hẳn 1 tỷ để thu hồi lại được đồng nào hay đồng nấy, cứu vớt phần vốn còn lại là quyết định đau đớn nhưng bắt buộc phải làm để tự cứu lấy mình trước khi bị siết nợ.
3. Cuộc chơi phân khúc hạng sang bước vào giai đoạn sàng lọc khốc liệt
Dù là kịch bản "chiêu trò câu khách" hay "chủ nhà ngộp thở thật", câu chuyện căn 1 phòng ngủ giảm hẳn 1 tỷ vẫn là một tín hiệu cực kỳ rõ ràng: Cuộc chơi căn hộ hạng sang đang bước vào giai đoạn sàng lọc khốc liệt.
Thời kỳ cứ mua chung cư là tự động tăng giá, cứ xuống tiền là có lời đã qua rồi. Thị trường hiện tại cực kỳ thực tế và thực dụng. Những dự án có mức giá vượt quá giá trị sử dụng thực tế, không tương xứng với tiện ích hoặc bị đẩy giá quá cao trong giai đoạn sốt đất sẽ là những nơi đầu tiên chịu áp lực điều chỉnh giá mạnh mẽ nhất. Đây là lúc những nhà đầu tư dùng dòng tiền thật, có tầm nhìn dài hạn lên ngôi; còn những tay chơi lướt sóng bằng đòn bẩy yếu ớt sẽ dần bị đào thải khỏi cuộc chơi.
Lời khuyên "bỏ túi" cho các bác đang có ý định đi săn hàng cắt lỗ
Nếu các bác đang cầm tiền mặt và muốn đi tìm những căn hộ "ngộp" thực sự để mua được giá tốt, hãy nhớ ba nguyên tắc vàng này:
1. Check tận gốc: Yêu cầu xem hợp đồng mua bán gốc, hóa đơn các đợt đã đóng tiền để xác định chính xác số tiền chủ cũ đã vào là bao nhiêu. Đừng chỉ nghe môi giới nói miệng.
2. Khảo sát giá chéo: Gọi điện hỏi 3 - 5 môi giới khác nhau cùng bán tại dự án đó, đóng vai cả người mua lẫn người bán để dò được mức giá khớp thực tế nhất ở thời điểm hiện tại.
3. Đánh giá tiến độ dự án: Xem dự án đã xây đến đâu, uy tín chủ đầu tư thế nào. Tránh trường hợp ham rẻ mua lại suất cắt lỗ của một dự án đang "đắp chiếu" vô thời hạn, lúc đó tiền mất tật mang.
Còn các bác thì sao? Các bác tin cái tin "giảm 1 tỷ cho căn 1 phòng ngủ" kia là màn cắt máu xương máu của chính chủ ngộp thở dòng tiền, hay lại là chiêu tung hỏa mù quen thuộc của đội cò vạc để tìm người đổ vỏ đợt cuối?
Để lại bình luận bên dưới cho tôi biết suy nghĩ của các bác nhé!