Nhưng 5 năm sau, khi ngồi lại nhìn những khách hàng từng tin tôi, những người mua chung cư năm 2019-2020, tôi thấy một điều: Giá tăng không có nghĩa là tài sản tốt. Mà chỉ có nghĩa là tài sản đang được chú ý.

Cô Hạnh giữ chung cư từ 2019. Giá tăng X3 sau 6 năm, nghe thì ổn, nhưng hạ tầng xuống cấp, dịch vụ giảm, cư dân thay đổi. Cô cũng muốn chuyển sang đất.

Tôi nhận ra: Khi đám đông đổ xô vào một loại tài sản, giá tăng nhanh. Nhưng khi giá tăng vượt xa nhu cầu thực, thị trường sống nhờ đầu cơ. Và tài sản sống nhờ đầu cơ rất nhạy cảm với tín dụng.

Chỉ một nhịp siết nhẹ là thanh khoản đóng băng.

Tôi bắt đầu tự hỏi: "Vậy tiền đang nằm ở đâu?"

Và tôi nhận ra: Tiền không nằm ở nơi ai cũng nhìn. Tiền nằm ở nơi chưa ai để ý - đất nền giá 700-800 triệu một lô, không phải 2-3 tỷ, ở những khu vực đang thi công hạ tầng thật, nơi dân cư thật đang dần về, không phải nơi người ta hô hào đầu cơ.

Và tôi nhận ra 7 điều về chung cư mà ít ai nói

1. Dòng tiền thấp – giá trị khai thác hạn chế

Lợi nhuận cho thuê chung cư luôn ở mức thấp trong các loại hình bất động sản. Giá vốn cao nhưng dòng tiền lại yếu, biên lợi nhuận giảm. Khả năng khai thác công năng bị giới hạn bởi pháp luật: không kinh doanh, không chia nhỏ, không chuyển đổi, không làm gì khác ngoài cho thuê.

Nghĩa là: tăng giá phụ thuộc vào thị trường, không phụ thuộc nhiều vào giá trị bạn tạo ra.

2. Khấu hao là định mệnh – càng để lâu càng yếu

Chung cư luôn bị trừ giá theo thời gian: xuống cấp, hạ tầng quá tải, cư dân thay đổi, dịch vụ giảm…

Dù bạn có giữ 10 năm, 15 năm, giá trị "cứng" không tăng theo tốc độ thị trường vì bản chất tài sản mòn, lỗi thời, bị thay thế.

Trong khi đất nền thì ngủ cũng tăng giá vì nó không bị khấu hao.

3. Cạnh tranh cực lớn – khó tạo sóng lớn

Một khu đô thị có hàng nghìn căn hộ. Một thành phố có hàng trăm dự án mới ra hàng mỗi năm. Sức cạnh tranh cực cao, sóng tăng giá ít, biên tăng nhỏ và ngắn, đặc biệt trong chu kỳ lớn của bất động sản.

4. Dòng tiền lớn không chảy vào chung cư

Nhìn thị trường là thấy ngay: dòng tiền đầu tư chiến lược họ không rót vào đây. Dòng tiền nhu cầu thực thì ngày càng khó, với mức giá trên thu nhập hiện tại. Khi giá tăng gấp đôi mà thu nhập không tăng tương ứng, thị trường lệch pha, thanh khoản tụt.

Chung cư vì thế không phải sân chơi của dòng tiền dài hạn, nó chỉ là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

5. Lợi suất cho thuê lao dốc – từ 4-5% xuống còn 2%

Đây là dấu hiệu đầu tư thất thế cực rõ: giá tăng 100%, giá thuê chỉ tăng 5-10%, đầu tư 10 tỷ chỉ có dòng tiền 10-15 triệu mỗi tháng. Và đó là trường hợp cho thuê được.

Tức là: chi phí cơ hội quá lớn, lợi suất quá thấp, không xứng đáng để giữ lâu.

6. Khi giá vượt xa nhu cầu thực, thị trường thành sân đầu cơ

Giá đang được chống đỡ bởi đầu cơ, kỳ vọng, và tín dụng. Mà ai cũng biết: tài sản sống nhờ đầu cơ thì cực kỳ nhạy cảm với tín dụng. Chỉ một nhịp siết nhẹ là thanh khoản đóng băng ngay.

7. Bản chất: Chung cư là tiêu sản

Nó sinh ra từ nhu cầu ở thực, mạnh, rộng, dễ hấp thụ. Nhưng đã gọi là tiêu sản thì càng để lâu càng mòn, càng mất giá trị khai thác.

Chung cư không phải tài sản hold 5-10 năm. Không phải tài sản tăng giá theo đất. Không phải tài sản chiến lược dài hạn.

Tôi không nói chung cư xấu

Mỗi loại tài sản có chu kỳ và sứ mệnh riêng.

Chung cư phù hợp nếu bạn mua để ở. Nhưng nếu bạn muốn tài sản tăng giá bền vững 10-15 năm, giữ được giá trị, không bị khấu hao - đất nền mới là lựa chọn.

Và nếu bạn đang giữ chung cư đã tăng giá x2-x3, có lẽ đây là lúc nên cân nhắc chốt lời, chuyển sang tài sản khác, nơi tiền đang nằm yên, chưa ai nhìn thấy, chưa ai để ý.

Vì thị trường còn rất nhiều cơ hội sạch, giá trị thực, tiềm năng mạnh mẽ hơn rất nhiều.

Cre: Nguyễn Hương Giang