Nhưng trước tiên, để Giang kể câu chuyện chị hàng xóm đã.
Chung cư Giang đang ở, căn 2 ngủ 83m² view nội khu, giờ ngót nghét 10 tỷ. Hôm rồi chị hàng xóm tâm sự, năm ngoái vợ chồng chị định mua căn tương tự giá 10 tỷ. Nhưng anh chồng cần vốn cho dự án nên hoãn lại. Năm nay thấy giá lên 12 tỷ, hai vợ chồng sốt ruột quá, vội vàng xuống tiền ngay.
Chị bảo: "May mà mua kịp, chứ để thêm năm nữa chắc không đủ tiền.". Cũng mừng cho chị vì đã có nơi an cư lập nghiệp, ổn định.
Bản chất chung cư sinh ra để ở, hạn chế kinh doanh, nói tuột ra: cấm kinh doanh.
Không phải sản phẩm đầu cơ, đầu tư, sẽ bị khấu hao theo thời gian.
Nhiều người hay so sánh: "Đất cũng tăng, chung cư cũng tăng, có gì khác đâu?"
Khác hoàn toàn.
Đất nền hay nhà phố, anh chị sở hữu vĩnh viễn phần đất bên dưới.
Đất thì không ai sản xuất thêm được. Hà Nội chỉ có từng đó đất, Sài Gòn chỉ có từng đó đất. Càng ngày càng hiếm, càng ngày càng đắt. Đó là quy luật.
Còn chung cư? Anh chị sở hữu có thời hạn, thường 50-70 năm.
Quan trọng hơn, cái anh chị mua là bê tông, là sắt thép, là thang máy, là hệ thống điện nước. Những thứ này xuống cấp theo thời gian. Căn hộ 5 năm tuổi không thể so với căn hộ mới. Căn hộ 15 năm tuổi nhìn đã cũ kỹ. Căn hộ 30 năm tuổi? Nhiều khi phải đập đi xây lại.
Chưa kể, cứ có đất là chủ đầu tư xây được chung cư mới. Một dự án ra đời là thêm 500, 1000, thậm chí 3000 căn hộ y hệt nhau đổ vào thị trường. Nguồn cung gần như vô hạn.
Khác hoàn toàn với đất nền, hay nhà phố.
Đất trung tâm thì không ai sản xuất thêm được, càng ngày càng hiếm. Còn chung cư? Cứ có đất là xây được, cứ xây là có hàng nghìn căn y hệt nhau.
Bộ Xây dựng vừa công bố con số: 3.297 dự án đang triển khai với quy mô 5.9 triệu căn hộ. Gần 6 triệu căn. Anh chị thử nghĩ xem, căn studio 3 tỷ hôm nay sẽ phải cạnh tranh với bao nhiêu căn hộ mới hơn, tiện ích đẹp hơn, giá hấp dẫn hơn trong 3-5 năm tới?
Vậy tại sao năm 2024 chung cư lại tăng mạnh vậy?
Hai lý do chính.
Thứ nhất, giai đoạn 2022-2023 nhiều dự án bị đình trệ vì pháp lý, nguồn cung bị nghẽn. Đến 2024, nhu cầu dồn cục, người mua đổ xô vào những dự án còn hàng, đẩy giá lên.
Thứ hai, tâm lý FOMO - sợ bỏ lỡ. Các anh chị thấy giá tăng 20-30% trong vài tháng, nhiều người hoảng, nhảy vào mua vì sợ "mai ngày kia còn đắt hơn".
Nhưng đây chính là cái bẫy.
Người thực sự cần mua để ở thì không đủ tiền. Người có tiền mua thì đa phần là đầu cơ, kỳ vọng bán lại kiếm lời. Khi thị trường toàn người mua để bán, không có người mua để ở thật, giá sẽ đến lúc không ai đỡ được.
Giang không nói chung cư không nên mua. Giang nói chung cư không phải kênh đầu tư.
Nếu anh chị mua để ở, để an cư, để con cái có chỗ học hành ổn định, hoàn toàn hợp lý.
Nhưng nếu mua với kỳ vọng 3-5 năm sau bán lời 30-50%, đó là chơi trò may rủi chứ không phải đầu tư.
Chính vậy anh chị cứ từ từ, cân nhắc.
Trước khi xuống tiền, anh chị tự hỏi 3 câu này:
Một là mình mua để ở hay để bán? Nếu để ở ít nhất 7-10 năm, giá lên xuống không quan trọng lắm. Nếu định bán trong 3-5 năm, hãy tính kỹ chi phí cơ hội.
Hai là căn hộ này có gì khác biệt? Vị trí độc nhất? View không thể thay thế? Hay chỉ là một trong hàng nghìn căn giống hệt nhau? Càng dễ bị thay thế, càng khó giữ giá.
Ba là nếu cần bán gấp sau 5 năm, ai sẽ mua? Người mua căn hộ 5 năm tuổi sẽ so sánh với căn hộ mới cùng khu vực. Nếu căn mới rẻ hơn, đẹp hơn, anh chị sẽ phải hạ giá bao nhiêu để cạnh tranh?
Mặc kệ người khác liều, chúng ta không được liều.
Đầu tư bất động sản không phải mua mớ rau. Một quyết định sai có thể kẹt vốn 5-10 năm. Nhưng một quyết định đúng, đúng thời điểm, đúng sản phẩm, có thể thay đổi hoàn toàn vị thế tài chính của cả gia đình.
cre: Hương Giang