Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384%, một phong độ chỉ có thể gọi là “thần kỳ”, hay theo cách dân môi giới hay nói: mua hôm nay, mai lãi bằng niềm tin. Chung cư tăng 197%, tức gần gấp ba lần sau 10 năm. Nhà riêng tăng 168% và nhà mặt phố tăng 134%, nhẹ nhàng nhưng vẫn đủ khiến người mua nhà cảm thấy như đang chơi một trò đuổi bắt mà… luôn đuổi sau giá.
Đành rằng, Khi quỹ đất trung tâm càng ít, giá càng “mạnh dạn”
Quỹ đất trung tâm hiện đã chạm mức “nói nhiều thêm chỉ đau lòng”. Mảnh đất còn lại nào xây được nhà thì cũng đã được xây; mảnh nào không xây được nhà thì… cũng đã có dự án xin ý tưởng. Vì vậy, giá chung cư trung tâm lập mặt bằng mới là chuyện dễ hiểu.
Tại quận 1 (cũ), có dự án thứ cấp chạm 413 triệu đồng/m². Tại quận 2 (cũ), một số dự án đạt 314 triệu đồng/m², nhẹ nhàng hơn nhưng vẫn đủ khiến người mua phải uống thêm cốc nước đường trước khi xem giá. Mặt bằng phổ biến dao động 101–182 triệu đồng/m², tức một căn 70 m² có thể bằng giá một căn biệt thự mini ở tỉnh.
Trung tâm giờ là sân chơi của phân khúc “có điều kiện”
Tính đến 2025, phân khúc hạng sang chiếm 68% nguồn cung căn hộ trung tâm; cao cấp chiếm 20%; trung cấp chỉ còn 10%, tỷ lệ khiến căn hộ trung cấp trung tâm giống như… Pokémon hệ hiếm.
Điều này cũng phản ánh sự dịch chuyển của thị trường: trung tâm không còn là nơi “mua để ở”, mà trở thành nơi “mua để được ở trung tâm” – hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Cung ít – cầu nhiều: công thức cũ nhưng luôn hiệu quả
Tại Diễn đàn Bất động sản TP.HCM ngày 18/11, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết chung cư trung tâm chỉ chiếm 22% tin đăng nhưng lại chiếm tới 44% lượng tìm kiếm. Một bên rất ít, một bên tìm rất nhiều, giống như tình yêu đơn phương nhưng là phiên bản… tăng giá.
Ngược lại, nhà phố và nhà riêng có mức quan tâm quanh 18–22% và 19–22%. Giá nhóm này tăng chậm hơn vùng ven không phải vì không có nhu cầu, mà vì… không còn nhiều để bán. Nhiều chủ nhà cho thuê vẫn “an nhiên như tượng”, nên thị trường không xảy ra những đợt sóng lớn.
Vậy điều gì đang diễn ra?
Trung tâm TP.HCM đang bước vào giai đoạn cao cấp hóa mạnh mẽ. Nguồn cung hạn chế, nhu cầu ở thật cao, người mua đầu tư vẫn xuất hiện đều đặn. Khi tất cả các yếu tố này gặp nhau, giá tăng gần 200% sau một thập kỷ không còn là điều bất ngờ.
Câu chuyện lúc này không còn là “giá bao giờ giảm?”, mà là: ai còn để dành được tiền mua nhà trung tâm trong 5–10 năm tới sẽ trở thành nhân vật truyền cảm hứng cho cả thị trường.