Đà phục hồi thể hiện rõ nhất ở nửa cuối năm, khi các lễ mở bán diễn ra đều đặn, khách xem nhà đông trở lại và bảng hàng bay nhanh hơn tốc độ suy nghĩ của người mua. Thị trường không còn quá ồn ào, nhưng đã đủ ấm để người trong cuộc tin rằng “đáy chắc đã qua”.

Riêng phân khúc căn hộ, TP.HCM vẫn giữ vai trò đầu tàu quen thuộc. Quý IV/2025 ghi nhận nguồn cung và lượng giao dịch vượt trội so với các địa phương khác, với hàng loạt dự án mới mở bán và tỷ lệ hấp thụ đạt 90–100% chỉ sau thời gian ngắn.

Người mua không còn lao vào thị trường bằng tâm thế “sợ bỏ lỡ”, nhưng cũng không đứng ngoài quá lâu. Khi căn hộ phù hợp xuất hiện, quyết định xuống tiền vẫn diễn ra khá dứt khoát. Thị trường đã bớt cảm xúc và nhiều lý trí hơn, nhưng nhu cầu ở thật thì chưa bao giờ biến mất.

Tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý IV/2025 đạt gần 12.500 căn, tăng mạnh so với cả quý trước lẫn cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ bản đồ nguồn cung sẽ thấy một chi tiết thú vị: phần lớn sản phẩm không còn nằm ở khu lõi đô thị, mà tập trung nhiều tại khu vực Bình Dương cũ, chiếm khoảng 63%. Sau sáp nhập, TP.HCM không chỉ rộng hơn về địa giới, mà còn “dày” hơn về nguồn cung. Thành phố đông dân nhất cả nước nay lại càng đông… căn hộ.

Nguồn cung và giao dịch trong quý tập trung chủ yếu tại các phường Bình Trưng, Đông Hòa, Lái Thiêu và Thuận Giao. Riêng ba phường Bình Trưng, Đông Hòa và Lái Thiêu đã chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung và lượng giao dịch toàn thị trường.

Đây là những khu vực không quá trung tâm, nhưng đủ gần, đủ tiện và quan trọng nhất là giá còn “nói chuyện được” với người mua. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho những ai vẫn muốn sống ở TP.HCM, nhưng không nhất thiết phải sống giữa trung tâm.

Một thay đổi đáng chú ý khác là cơ cấu phân khúc căn hộ. Căn hộ hạng A không còn giữ vị trí áp đảo như trước, thay vào đó là căn hộ hạng B chiếm gần một nửa thị trường. Nguyên nhân không quá khó hiểu, khi nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương cũ – nơi mặt bằng giá và phân khúc sản phẩm phù hợp hơn với số đông người mua. Căn hộ hạng sang vẫn hiện diện, chiếm khoảng 21%, còn phân khúc hạng C thì hiếm đến mức… chỉ có một dự án và đã bán hết.

Nhà giá thấp, như thường lệ, vẫn là “đặc sản khó tìm”.

Về giá bán, thị trường sơ cấp TP.HCM trong nửa cuối năm 2025 ghi nhận xu hướng giảm nhẹ.

Nghe thì có vẻ dễ chịu, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do sáp nhập thêm các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn, kéo giá trung bình toàn thành phố xuống. Trên thực tế, so với cùng kỳ năm trước, giá căn hộ vẫn tăng khoảng 14%. Nghĩa là nếu bạn chờ giá giảm để mua nhà ở TP.HCM, thì khả năng cao là… bạn sẽ chờ khá lâu. Giá có điều chỉnh, nhưng giấc mơ nhà rẻ thì vẫn chưa thấy đâu.

Đáng chú ý nhất vẫn là nhóm các phường có giá chung cư cao hàng đầu TP.HCM, gồm Đa Kao, Bình Trưng và Thạnh Mỹ Tây. Trong đó, phường Đa Kao dẫn đầu với mức giá mở bán mới trong quý IV/2025 dao động từ 153 đến 278 triệu đồng/m². Ở mức giá này, mét vuông không chỉ để ở, mà còn mang giá trị biểu tượng, phong cách sống và cả… niềm tin vào tương lai. Khi giá nhà chạm ngưỡng gần 280 triệu đồng/m², câu chuyện không còn là mua một căn hộ, mà là mua quyền được ở giữa trung tâm, thứ ngày càng trở nên xa xỉ tại TP.HCM.