Bắt đầu nha, chúng ta hãy nhìn vào những con số, Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ) hơn 2,5 triệu dân, nhưng tổng nguồn cung căn hộ mới chỉ hơn 20.000 sản phẩm.

Con số này, để dễ hình dung thì lấy TP. Thủ Đức (cũ) khoảng 1 triệu dân nhưng suốt nhiều năm, nguồn cung căn hộ gấp 2–3 lần, Thanh khoản vẫn tốt, và đến hiện tại còn rơi vào trạng thái khan hiếm sản phẩm dưới 100 triệu.

Chưa kể, Đông Bắc TP.HCM là khu vực có tỷ lệ nhập cư cao nhất cả nước. Số liệu 2024 cho thấy:

- Đông Bắc TP.HCM: 95,6%

- Bắc Ninh: 74,7%

- Đà Nẵng: 67,2%

- Cần Thơ: 47%

- TP.HCM (cũ): 39,8%

Lực lượng lao động trẻ, chuyên gia, kỹ sư, quản lý làm việc tại KCN rất lớn. Cầu ở thực cao

Cái thị trường gọi là khan hiếm thường là “khan hiếm đúng thứ người ta muốn mua”, không phải “khan hiếm số lượng căn hộ”. Ở Đông Bắc HCM, số lượng căn có thể lớn, nhưng nguồn cung đúng chuẩn lại ít vì: Nhiều dự án gắn “high-end” bằng giá, trong khi chất lượng sản phẩm – vận hành – cộng đồng – tiện ích – chuẩn bàn giao chưa đạt.

“Sản Phẩm Cao Cấp” không phải là “giá cao”, mà là “chuẩn sống + chuẩn vận hành + chuẩn cư dân + chuẩn pháp lý”.

Vấn đề nằm ở chỗ khác. nguồn cung mới đạt chuẩn cao cấp thật lại rất ít, không theo kịp nhu cầu sống ngày càng cao của người mua.

Và đây là chỗ nhiều người hiểu sai. Nguồn cung nhiều – nhưng thiếu dự án chất lượng cao.
Vậy chúng ta phải nhìn nhận lại “Khan hiếm” là như thế nào?

Nếu bóc tách kỹ, sẽ thấy “khan hiếm” nằm ở nhiều lớp:

1. Khan hiếm theo phân khúc
Nhiều dự án thực chất là trung cấp – cận cao cấp, chỉ là giá bị đẩy lên do chi phí đất, vốn, thị trường. Trong khi người mua lại đòi hỏi chuẩn sống cao hơn rất nhiều

2. Khan hiếm theo vị trí (micro-location)
Cùng là Đông Bắc TP.HCM, nhưng khu sát ranh Thủ Đức, kết nối đẹp, hưởng tiện ích Sài Gòn, khác hoàn toàn phần còn lại. “Hàng nhiều”, nhưng “hàng đúng chỗ” thì ít

3. Khan hiếm ở được ngay
Nhiều căn đang xây, chưa bàn giao- thiếu nhà ở ngay

4. Khan hiếm theo hệ sinh thái sống
Cao cấp không chỉ là căn nhà mà là trường học, y tế, dịch vụ, F&B, cộng đồng, trải nghiệm sống. Nhiều dự án có nhà, nhưng chưa tiện ích sống khá nghèo nàn, hoặc tiện ích xung quanh không đủ

Vậy khu vực Đông Bắc này có thiếu căn hộ không? chắc chắn là không, thị trường không thiếu căn hộ nhưng thị trường chỉ thiếu căn hộ đúng chuẩn.

Nếu một khu có 10.000 căn, nhưng chỉ 10% đạt chuẩn sống và vận hành cao cấp, thì nguồn cung thực tế chỉ còn 1.000 căn. Mà 1.000 căn đó còn phải chia theo: vị trí, giai đoạn bàn giao, thời điểm bàn giao, chất lượng sống, quy hoạch, tiện ích, quản lý vận hành…

Nói đúng hơn thì Đông Bắc TP.HCM không thiếu sản phẩm Chỉ là thiếu đúng sản phẩm – đúng chuẩn – đúng chỗ – đúng thời điểm.