Nói thẳng cho vuông, giá chung cư chuyển nhượng hiện đã lên khá cao. Cuối năm 2025, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã quanh mốc 90 triệu đồng mỗi m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ.

Con số này nghe thì vẫn “đẹp”, nhưng vấn đề là sau nhiều năm tăng liên tục, thị trường đã tiến sát vùng mà người mua bắt đầu… chùn tay. Thu nhập không tăng nhanh như giá nhà, còn kỳ vọng mua hôm nay, vài tháng sau sang tay ăn chênh thì ngày càng xa xỉ. Mà lãi suất hiện nay cho vay lại tăng mạnh nữa chứ, các ngân hàng hầu như trên 9% rồi!!!

Nguồn cung cũng không còn là câu chuyện khan hiếm như trước.

Năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, mức cao nhất trong nhiều năm. Sang 2026, lượng căn hộ mới và căn hộ bàn giao tiếp tục dồi dào.

Khi người mua có quá nhiều lựa chọn từ thị trường sơ cấp, hàng chuyển nhượng không còn ở thế có hàng là thắng. Muốn bán được, người bán phải chấp nhận thực tế: không phải căn nào cũng là “hàng hiếm”.

Thực tế, thị trường thứ cấp đã phát tín hiệu mệt mỏi từ cuối năm ngoái.

Riêng quý IV/2025, Hà Nội và vùng lân cận ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ. Con số này không gây sốc, nhưng đủ để thấy tâm lý người mua đã khác. Họ không còn lao vào thị trường bằng cảm xúc, nhất là khi bài toán vay ngân hàng ngày càng nặng đầu.

Năm 2026 sẽ là năm “thanh lọc nhẹ” của phân khúc chung cư đầu tư. Ai dùng vốn tự có, không áp lực dòng tiền, thì có thể thong thả chờ đợi. Nhưng với những nhà đầu tư vay ngân hàng, mỗi tháng trôi qua không chỉ là thời gian, mà là lãi suất, là phí sinh hoạt, là áp lực phải ra quyết định. 

Thử đứng ở góc độ của một người đang… có khoản vay ngân hàng thì sẽ thấy năm 2026 không hề lãng mạn. Mỗi sáng mở điện thoại, chưa cần xem giá nhà tăng hay giảm, chỉ cần thấy tin nhắn nhắc lịch trả lãi là đủ tỉnh ngủ. Giá chung cư có thể đi ngang, thị trường có thể “tích lũy”, nhưng tiền lãi thì chưa bao giờ chịu tích lũy giúp ai.

Cái khó của nhà đầu tư chung cư lúc này không nằm ở chuyện lỗ hay lãi trên giấy, mà nằm ở dòng tiền thật. Một căn hộ mua bằng vốn vay, dù chưa bán cũng vẫn đều đặn sinh ra chi phí: lãi ngân hàng, phí quản lý, tiền sửa chữa lặt vặt, rồi cả thời gian bỏ ra để trả lời những câu hỏi quen thuộc như “căn này bớt thêm được không?” từ người mua đầy thiện chí nhưng chưa vội xuống tiền. Thị trường đi ngang đồng nghĩa với việc mọi thứ vẫn chạy, chỉ có lợi nhuận là… đứng im.

Trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục ra hàng, người bán trên thị trường thứ cấp bỗng dưng mất đi thứ từng rất quen: cảm giác được quyền làm giá. Khi chủ đầu tư mở bán căn hộ mới, có ưu đãi, có tiến độ thanh toán dài hơi, thì căn hộ chuyển nhượng muốn bán được buộc phải trở nên khiêm tốn hơn. Khiêm tốn về kỳ vọng, về giá, và đôi khi cả về lòng kiên nhẫn.

Cũng phải nói thêm, đây không phải là năm xấu cho chung cư, mà là năm khó cho những ai bước vào cuộc chơi với kỳ vọng cũ. Chung cư vẫn có người mua, vẫn có giao dịch, nhưng đó là thị trường của người có nhu cầu thật và người bán chấp nhận thực tế. 

Có lẽ, chưa bao giờ câu “đầu tư bất động sản là cuộc chơi dài hạn” lại được nhắc đến nhiều như lúc này. Nhưng khác với trước đây, dài hạn không còn là câu chuyện của tầm nhìn, mà là câu chuyện của sức chịu đựng. Ai đủ vốn, đủ thời gian và đủ bình tĩnh thì ở lại.

Còn ai lỡ vay ngân hàng trong một thị trường đang đi ngang, năm 2026 sẽ là quãng thời gian đủ dài để hiểu thế nào là… toát mồ hôi hột, ngay cả khi giá nhà không hề giảm.