Người mua không còn bị dắt mũi bởi khan hiếm giả tạo, còn nhà đầu tư thì buộc phải đối mặt với thực tế phũ phàng hơn nhiều. Đây là giai đoạn mà bất động sản không còn là trò chơi cảm xúc, mà là bài kiểm tra sức chịu đựng tài chính.

Theo số liệu của VARS, cú sốc nguồn cung đang khiến thị trường chuyển trạng thái một cách rõ rệt.

Việc hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và phê duyệt ồ ạt không phải do chủ đầu tư “hào phóng”, mà là cuộc chạy đua để né Luật Đất đai mới và rủi ro bị thu hồi.

Khi cung tăng nhanh, quyền lực lập tức chuyển sang tay người mua. Những dự án pháp lý mập mờ, hạ tầng dang dở, không có người ở sẽ nhanh chóng bị đào thải. Hàng rác không còn cơ hội hóa vàng như giai đoạn trước.

Song song với cú sốc nguồn cung là chiếc gọng kìm mang tên lãi suất đang siết chặt nhóm đầu tư dùng đòn bẩy cao.

Trong giai đoạn đầu năm, không ít nhà đầu tư vay tới 70–80% giá trị tài sản với niềm tin giá sẽ tăng nhanh hơn lãi vay. Nhưng khi thị trường đi ngang và lãi suất thả nổi bắt đầu leo thang, áp lực trả nợ trở thành cơn ác mộng thực sự.

Những nhà đầu tư F0 “say máu” kiếm tiền nhanh là nhóm dễ tổn thương nhất. Thanh khoản suy yếu khiến việc bán ra để cắt lỗ cũng không còn đơn giản.

Bước sang 2026, thị trường xuất hiện một nghịch lý quen mà lạ: giá không tăng nóng nhưng cũng khó giảm sâu. Nguyên nhân nằm ở mặt bằng chi phí đầu vào đã thiết lập mức mới, từ tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng cho tới vật liệu xây dựng.

Giá sơ cấp vì thế được neo ở mức cao, tạo ra sự phân hóa mạnh mẽ giữa các loại sản phẩm. Những bất động sản có giá trị sử dụng thực vẫn duy trì giao dịch nhờ nhu cầu ở thật bị nén suốt thời gian dài. Ngược lại, các sản phẩm thuần đầu cơ rơi vào trạng thái giá cao nhưng không có người mua.

Một rủi ro khác ít được chú ý là hiệu ứng domino giữa vùng ven và khu vực trung tâm. Khi nhà đầu tư mắc kẹt ở vùng ven, nơi sử dụng đòn bẩy nhiều nhất, họ buộc phải tái cơ cấu danh mục để giữ dòng tiền. Những tài sản khó bán sẽ bị bỏ lại, trong khi các bất động sản có thanh khoản tốt hơn, kể cả ở trung tâm, có thể trở thành hàng bán giải cứu.

Thị trường bất động sản vốn là các bình thông nhau về tài chính. Nếu vùng ven đóng băng đủ lâu, trung tâm cũng khó tránh khỏi việc “cảm lạnh”. Niềm tin vào sự bất tử của bất động sản lõi vì thế cần được nhìn lại một cách tỉnh táo.

Trong bối cảnh này, thị trường không còn chỗ cho những quyết định dựa trên kỳ vọng mơ hồ. Pháp lý rõ ràng và nhu cầu ở thực là hai tiêu chí quan trọng nhất để tồn tại sau cuộc sàng lọc. Chỉ nên xuống tiền với những dự án có thể ở ngay, khai thác ngay và tạo dòng tiền thật.

Đừng mua những lời hứa của tương lai khi hiện tại còn chưa hình thành. Bởi khi thủy triều rút, thị trường sẽ phơi bày rất rõ ai đang đứng vững và ai đang “tắm tiên”.