Nhìn vào những con số, thật sự… choáng. Rất nhiều doanh nghiệp ôm dự án nghìn tỷ, nhưng tiến độ thì dở dang, sản phẩm chưa xong, còn chi phí dở dang thì phình như bong bóng. Có nơi tồn kho tăng vài chục phần trăm, có nơi tăng bằng lần:

Văn Phú Invest tăng 83%, EverLand tăng 61%, BGI Group tăng 57%, BV Land tăng 19%, Tài chính Hoàng Huy tăng 10%. Những doanh nghiệp khác như Đất Xanh, TTC Land, DIC Group, Novaland, Khang Điền cũng tăng tồn kho từ 4–9%, nghe thì ít nhưng với quy mô hàng chục nghìn tỷ, giá trị tăng thêm đã lên tới hàng nghìn tỷ.

Novaland giữ “ngôi vị” đầu bảng với con số tồn kho kỷ lục, hơn 152.000 tỷ. Một loạt doanh nghiệp khác cũng ôm hàng chục nghìn tỷ: Khang Điền, Nam Long, Dịch vụ Hoàng Huy, Phát Đạt, Đất Xanh… Riêng Dịch vụ Hoàng Huy nhờ hợp nhất CRV đã gia nhập nhóm “tồn kho trên 10.000 tỷ”, củng cố tốc độ mở rộng thần tốc tại Hải Phòng.

Đi kèm với tồn kho phình là nợ vay tăng dựng đứng. Một số doanh nghiệp tăng nợ bằng lần chỉ trong 9 tháng: BV Land gấp 2,9 lần, Nam Mê Kông gấp 2,3 lần, BGI Group gấp 2 lần. Nhóm tăng mạnh khác gồm Tài chính Hoàng Huy +94%, SJ Group +58%, Khang Điền +39%, Văn Phú Invest +33%, EverLand +40%, Phát Đạt +10%.

Những con số “khủng” về nợ vay cũng khiến người mua như mình phải tỉnh táo: Novaland nợ 64.283 tỷ, Khang Điền 9.884 tỷ, Nam Long 6.992 tỷ. Đất Xanh, Văn Phú Invest, Phát Đạt, TTC Land đều sở hữu từ 4.000–6.000 tỷ nợ vay, trong khi một vài doanh nghiệp hiếm hoi giảm nợ như DIC Group, An Gia, C.E.O Group. Khi nhìn vào đồ thị nợ vay mà mình thấy… giống hệt nhịp tim khi chạy nước rút.

Không chỉ dừng lại ở tồn kho và nợ vay, dòng tiền đi vay trong 9 tháng/2025 cũng tăng dựng đứng: Novaland 13.696 tỷ (gấp 4,5 lần), Khang Điền 4.844 tỷ (+18%), Văn Phú Invest 4.528 tỷ (gấp 2,3 lần), Đất Xanh 4.462 tỷ (+91%), Nam Long 2.987 tỷ (+4,5%), TTC Land 2.722 tỷ (+74%). SJ Group tăng gấp 19 lần, BV Land tăng 2,2 lần, BGI Group tăng 2,8 lần, CRV và Tài chính Hoàng Huy cũng bổ sung khoản vay mới lần lượt 586 tỷ và 606 tỷ. Đây chính là “mạch máu” cho làn sóng tăng trưởng tồn kho – và cũng giải thích vì sao tín dụng bất động sản tăng nóng.

Cuối cùng là tiền mặt từ vay mượn: Đến cuối tháng 9/2025, Đất Xanh có 3.928 tỷ, Novaland 3.837 tỷ, Nam Long 3.361 tỷ, Tài chính Hoàng Huy 2.560 tỷ, Khang Điền 2.378 tỷ, DIC Group 1.349 tỷ.

Là người mua nhà, mỗi lần thấy các con số này mình đều thấy hơi rùng mình. Bởi tồn kho tăng không chỉ nghĩa là chủ đầu tư đang có nhiều hàng chưa bán được; nó còn phản ánh chuyện dòng tiền bị kẹt, áp lực trả nợ lên cao, và cuối cùng thì… những rủi ro đó thường được đẩy sang giá bán tương lai.

Và câu hỏi đặt ra: vì sao phải vay nhiều đến vậy?

Câu trả lời nằm ngay trong báo cáo: dòng tiền cho hàng tồn kho, cho các dự án lớn đang triển khai. Đây là cuộc đua “bơm vốn” toàn ngành, doanh nghiệp nào không chạy nhanh là đứng lại phía sau. Nhưng chạy nhanh quá, mà đường phía trước lổn nhổn đá, thì chỉ cần một cú phanh gấp là rất dễ lao dốc.

Ở vai trò người mua nhà, mình nhìn những tín hiệu này không phải để bi quan mà để cảnh giác. Bởi thị trường đẹp đến đâu, pháp lý thông thoáng cỡ nào, cũng không thể bỏ qua một thực tế: nhiều doanh nghiệp đang dùng đầu tư dở dang + vay nợ để tạo đòn bẩy tăng trưởng. Và khi rủi ro xảy ra, người gánh không bao giờ là họ mà là khách mua dở dang, người sở hữu sản phẩm nhưng chậm tiến độ, hoặc người chấp nhận giá cao hơn vì “doanh nghiệp phải xoay dòng tiền”.

2025–2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc khốc liệt. Những chủ đầu tư có khả năng xoay vốn, có nền tảng tài chính thực mới có thể sống khỏe. Phần còn lại rất dễ rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan”, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua.

Cá nhân mình, khi nhìn thị trường lúc này, chỉ thấy một bài học duy nhất: Chọn dự án không chỉ nhìn vị trí hay tiện ích. Nhìn bảng cân đối tài chính của chủ đầu tư đôi khi còn quan trọng hơn cả xem sa bàn.
Và nếu doanh nghiệp tồn kho cao, nợ vay phình, dòng tiền âm kéo dài… mình nghĩ người mua nên thận trọng gấp đôi.

Bất động sản vẫn có cơ hội, đặc biệt trong dài hạn. Nhưng trong bối cảnh mọi thứ đang tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường, tỉnh táo là điều duy nhất giúp chúng ta không trở thành người trả giá cho cuộc đua tốc độ của người khác.