Từ đầu năm 2023 đến quý 3/2025, giá chung cư tại Hà Nội đã chứng kiến một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ. Từ mức giá trung bình khoảng 40 triệu đồng/m² vào quý 1/2023, thị trường đã vươn lên mức 75,5 triệu đồng/m² vào quý 2/2025 – tăng gần 95% chỉ trong vòng hơn hai năm. Đặc biệt, quý 2–3/2025 đánh dấu thời điểm thị trường bước vào vùng giá cao kỷ lục, trong đó nhiều khu vực trung tâm như Tây Hồ, Ba Đình ghi nhận mức giá phổ biến 130–210 triệu đồng/m², thậm chí có dự án tiệm cận 200 triệu/m².

Tuy nhiên, bức tranh không đồng đều: quận trung tâm truyền thống như Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng có dấu hiệu chững lại về tốc độ tăng do giá vốn đã cao, khả năng hấp thụ hạn chế. Đơn cử, giá tại Hoàn Kiếm từ quý 4/2024 đến quý 3/2025 chỉ tăng nhẹ từ 92 lên 95 triệu/m².

Ngược lại, các khu vực ven đô như Hà Đông, Gia Lâm, Nam Từ Liêm, Long Biên nổi lên rõ rệt. Nhờ dòng sản phẩm trung – cao cấp cùng các đại đô thị được nhiều người mua ở thực lẫn nhà đầu tư quan tâm, mức giá ở những khu vực này đã tăng mạnh mẽ.

Sự tăng trưởng này chủ yếu nhờ lực cầu lớn ở phân khúc “vừa túi tiền” (<55 triệu/m²), nơi lượng giao dịch thực và nhu cầu thực vẫn đang dồi dào. Một loạt khu vực từng sốt nóng trước đây (Chương Mỹ, Mê Linh, Quốc Oai…) tuy có dấu hiệu hồi phục nhẹ nhưng vẫn chưa về lại mức đỉnh – phản ánh sự phân hóa theo vị trí và năng lực hấp thụ.

Tổng thể, thị trường căn hộ Hà Nội đang ở giai đoạn tăng trưởng mạnh, được dẫn dắt bởi các khu vực vệ tinh và nguồn cầu thực. Tuy nhiên, xu hướng này cũng đi kèm rủi ro phân hóa sâu sắc – nơi mà nhà đầu tư và người mua cần cân nhắc kỹ giữa vị trí, giá trị thực và khả năng thanh khoản trong tương lai gần. Một bộ phận người mua ngày càng khắt khe hơn với yếu tố pháp lý: sổ hồng sở hữu lâu dài, rõ ràng về quy hoạch, có pháp nhân đủ điều kiện xây dựng… Điều này một phần do ảnh hưởng của các vụ lùm xùm liên quan đến chủ đầu tư thiếu năng lực hoặc dự án bị đình trệ, đặc biệt trong giai đoạn 2022–2023. Hệ quả là những dự án có pháp lý tốt, được vận hành bởi chủ đầu tư lớn, đang có sức hút vượt trội – kể cả ở khu vực ngoại đô. Việc Hà Nội tiếp tục mở rộng đô thị và đề xuất sáp nhập địa giới hành chính một số huyện về quận đang tạo làn sóng quan tâm đến khu vực như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức. Bên cạnh đó, dòng tiền cũng có xu hướng đón đầu tại các nơi được quy hoạch trở thành trung tâm hành chính mới hoặc gắn với hệ thống giao thông trọng điểm.

Cre: Batdongsan.com