Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn rất rõ. Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, người thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội không được phép bán, cho thuê lại hay cho mượn trong thời gian thuê, thuê mua. Đồng thời, người mua nhà ở xã hội cũng không được bán lại căn nhà trong vòng ít nhất 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Nếu vi phạm, hợp đồng mua bán sẽ bị coi là vô hiệu và người mua phải trả lại nhà cho đơn vị quản lý.
Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15) chính thức có hiệu lực, và các quy định mới cụ thể hơn. Theo đó, trong thời gian thuê hoặc thuê mua, người dân chỉ được sử dụng nhà ở cho bản thân và gia đình. Nếu không còn nhu cầu, phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà. Mọi trường hợp mua bán hoặc cho thuê mua sai đối tượng, sai điều kiện đều bị coi là vô hiệu, và người mua phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý dự án.
Trường hợp người mua đã thanh toán đủ tiền, luật cho phép sau 5 năm, họ được quyền bán lại căn hộ. Tuy nhiên, trong 5 năm đầu, họ chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội khác, với giá bán tối đa bằng giá gốc ghi trong hợp đồng. Sau thời hạn 5 năm và khi đã được cấp giấy chứng nhận, người mua có thể bán theo cơ chế thị trường, không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Riêng trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, người bán sẽ phải nộp thêm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Từ đó có thể thấy, pháp luật đã quy định rất rõ: trong 5 năm đầu, nhà ở xã hội gần như “bất động” – không được phép sang tên, chuyển nhượng tự do. Sau 5 năm, nếu đã thanh toán đủ tiền và có sổ, việc sang tên mới được thực hiện hợp pháp. Những giao dịch diễn ra trước thời hạn này, dù có hợp đồng công chứng, dù hai bên đã giao tiền, vẫn bị coi là vô hiệu trước pháp luật.
Bộ Xây dựng cũng khuyến nghị, nếu người dân gặp vướng mắc tương tự, nên làm văn bản gửi trực tiếp Sở Xây dựng địa phương để được hướng dẫn và giải quyết theo đúng thẩm quyền.
Thực tế, nhà ở xã hội được sinh ra với mục tiêu giúp người dân thu nhập thấp có cơ hội an cư. Nhưng trong hành trình thực hiện, có không ít trường hợp người thật sự có nhu cầu ổn định chỗ ở, lại bị kẹt giữa những quy định “được mà không được”. Có lẽ, điều cần thiết nhất bây giờ là các cơ quan quản lý phải rà soát, thống nhất lại khung pháp lý giữa “nhà ở xã hội để bán” và “nhà ở xã hội để thuê”, để những người có nhu cầu thực sự không phải lâm vào cảnh mỏi mòn chờ sang tên chính căn nhà mình đang sống.