Giảm giá bán là cách duy nhất để đẩy hàng tồn

Hàng tồn kho bất động sản, hay là lượng cung hàng còn “ế” chưa bán được đang tồn đọng trên thị trường đang là vấn đề lớn của thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, nếu doanh nghiệp bất động sản muốn tiêu thụ căn hộ hàng tồn thì chỉ có giảm giá mạnh mới kích thích được khả năng chi trả, thanh toán của người mua.

Đây cũng là cơ hội cuối cùng của các chủ nhân đang “ôm” hàng. Ôm hàng lâu hơn, thiệt hại càng nặng nề hơn, nợ xấu càng tăng lên. Trong khi đó, chi phí việc bảo trì những căn hộ để không sẽ tăng lên. Vì thế, càng phải giải quyết nhanh, hậu quả bớt nặng nề hơn.

Tại các dự án đã bàn giao, nếu số lượng hàng tồn còn nhiều, chủ đầu tư phải đối mặt với rủi ro về tài chính, đọng vốn nếu sử dụng tiền vay từ các ngân hàng.

Bên cạnh đó, dự án khi đưa vào sử dụng có thể xảy ra tình trạng xuống cấp nên hàng năm doanh nghiệp còn phải duy trì một khoản bảo dưỡng tốn kém, trong khi khách hàng sẽ ngày càng chấm điểm thấp đối với những dự án ế hàng. Vì vậy, nếu càng giữ giá thì mức lỗ của chủ đầu tư có thể càng lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng phân tích những ảnh hưởng tiêu cực của hàng tồn kho đối với doanh nghiệp bất động sản và thị trường trong bối cảnh thị trường đang gặp rất nhiều lực cản và suy giảm 2 năm liên tiếp (2018-2019), năm 2020 lại chịu thêm tác động của Covid-19 nên tính chất khó khăn càng trầm trọng hơn.

Hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn. Còn hàng tồn kho đã ra thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ làm mất tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Về tồn kho bất động sản, theo số liệu công bố báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp niêm yết thì tổng giá trị hàng tồn kho (tính đến 31/12/2019) là 209.100 tỷ đồng, trong đó giá trị tồn kho sản phẩm bất động sản chiếm khoảng 50%, tương đương khoảng 104.550 tỷ đồng, ngoài ra chưa kể lượng bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, tuy nhiên giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20-30% so với kỳ trước; hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ.

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp cho rằng, đối với các căn hộ hàng tồn cần phải tìm ra lối thoái chung chứ không thể ngồi chờ, nghe ngóng cơ chế, thăm dò động thái mà không ai hành động gì. Do vậy, nhiều chủ đầu tư quyết định giảm giá để khuyến khích khách hàng và bán nốt số lượng căn hộ còn lại.

Trong quá khứ, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã áp dụng chính sách giảm mạnh giá bán để đẩy các căn hộ còn tồn đọng tại nhiều dự án.

Đơn cử năm 2011, Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 Lai Châu, chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Xa La đã gây “sốc” trên thị trường bằng việc giảm giá bán một loạt các dự án chung cư từ 4-7 triệu đồng/m2, trong đó có CT5, CT6 Xa La, VP3 Linh Đàm. Ngay sau đó, số lượng lớn căn hộ của chủ đầu tư đã được thị trường hấp thụ. Mặc dù giảm giá nhưng đơn vị này vẫn khẳng định có lãi.

Hay tại một số dự án nhà ở của Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai thu hút sự chú ý thị trường BĐS những năm qua cũng nằm ở yếu tố giảm giá sâu. Đầu tiên, dự án An Tiến giảm giá 30%, khi đó nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, nhờ giảm giá đã bán hết 500 căn hộ. Dự án Hoàng Anh River View, nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, giảm giá 30%, 120 căn hộ tồn kho đã bán hết…

Tăng chiết khấu, giảm giá sâu vẫn khó bán

Việc giảm giá bán, tăng chiết khấu, khuyến mãi “khủng”… hiện cũng đang được nhiều doanh nghiệp áp dụng nhằm nhanh chóng bán các căn hộ tồn kho ra thị trường.

Điển hình như tại Tập đoàn TNR Holdings áp dụng bán căn hộ "hàng tồn” tại tòa Sapphire 2 thuộc dự án TNR Goldmark City.

Cụ thể, theo chính sách bán hàng tại tại tòa Sapphire 2, người mua căn hộ dự án TNR Goldmark City sẽ được hưởng chiết khấu tới 17% khi quyết định kí hợp đồng mua bán căn hộ.

Ngoài ra, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ là đã có thể nhận nhà về ở ngay, trở thành chủ nhân của căn hộ cao cấp tại Sapphire 2. Đặc biệt, áp dụng giải pháp hỗ trợ tài chính linh hoạt, khách hàng sẽ được giãn tiến độ thanh toán giá trị căn hộ còn lại đến 36 tháng, bên cạnh đó, hỗ trợ vay 50% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong vòng 18 tháng...

Được biết, dự án Goldmark City đã bắt đầu bàn giao căn hộ từ năm 2017. Cụ thể, khu Ruby bàn giao từ cuối tháng 3/2017 và khu Sapphire từ tháng 12/2017. Thời điểm mới chào bán ra thị trường, dự án có tiến độ bán hàng khá tốt. Giá khởi điểm ban đầu khoảng trên 23 triệu đồng/m2 nhưng được điều chỉnh tăng dần và có thời điểm căn hộ có vị trí đẹp có giá lên đến 33-34 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau đó giá đã giảm dần, trung bình chỉ còn khoảng trên 25 triệu đồng/m2 đối với căn hộ bàn giao cơ bản. Song, cho đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn còn tồn một số lượng căn hộ rất lớn, hiện chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án vẫn đang chật vật tìm cách đẩy hàng tồn kho.

Mặc dù giá bán thấp hơn trước đây nhưng do khối lượng căn hộ tại dự án rất lớn, dẫn đến mật độ dân cư trong dự án quá đông, tiềm ẩn những quá tải về tiện ích, hạ tầng trong chính dự án và khu vực lân cận…

Tương tự tại dự án HPC Landmark 105, chủ đầu tư cũng đưa ra mức chiết khấu 12% để thu hút người mua nhà. Cụ thể, khi khách hàng mua căn hộ thuộc dự án HPC Landmark 105 sẽ được hưởng mức chiết khấu ưu đãi lên tới 12%. Trong đó, chiết khấu 8% giảm thẳng vào giá trị căn hộ, giảm thêm 4% nếu khách hàng thanh toán sớm 95%.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng quà tân gia 80 triệu cho căn hộ dưới 100m2, 120 triệu cho căn hộ từ 100m2 đến 120m2 và 220 triệu cho căn hộ rộng hơn 120m2; Hỗ trợ vay 65% với lãi suất 0%/18 tháng.

Trước đó, từ năm 2019, Hải Phát Thủ Đô, chủ đầu tư dự án đã đưa ra mức chiết khấu 10% đối với căn hộ tại dự án và duy trì trong suốt hơn 1 năm qua, cho đến tháng 5/2020, khi đưa ra chính sách bán hàng mới, chủ đầu tư đã nâng mức chiết khấu lên 12%.

Theo tìm hiểu, HPC Landmark 105 đã được xây dựng hoàn thiện từ năm 2018.  Đáng nói, nếu như hầu hết các dự án căn hộ trên thị trường đều gần như bán hết hàng trước khi hoàn thiện thì tại dự án này, lượng căn hộ còn tồn kho cho đến thời điểm hiện tại đang là bài toán khó đối với chủ đầu tư và các đơn vị phân phối. Mặc dù liên tục tăng chiết khấu nhưng đến nay, căn hộ hàng tồn tại dự án vẫn chưa bán hết.

Hay tại dự án Roman Plaza, mức chiết khấu được chủ đầu tư đưa ra là 9,5% giá trị căn hộ cho khách không vay. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn tặng phần quà trị giá 50 triệu đồng đối với khách hàng mua căn hộ 2 phòng ngủ, tặng phần quà trị giá 80 triệu đối với khách hàng mua căn hộ 3 phòng ngủ và 4 phòng ngủ.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng trợ lãi suất 0% trong 18 tháng cho tối đa 70% GTCH và nộp 30% GTCH ngay sau khi ký hợp đồng mua bán…

Dự án Roman Plaza khởi công xây dựng vào tháng 9/2016 và hoàn thành, bắt đầu bàn giao vào cuối năm 2019. Từ năm 2017, dự án Romanplaza đã chào bán 804 căn hộ ra thị trường với mức giá 28 triệu đồng/m2. Tính đến đầu năm 2019, hơn 400 căn hộ tại dự án đã được bán ra thị trường, và khoảng gần 400 căn hộ còn lại tiếp tục được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên đến nay, căn hộ tồn kho tại dự án vẫn chưa bán hết.

Tại chung cư cao cấp Kosmo Tây Hồ, chủ đầu tư cũng đưa ra chính sách chiết khấu 8% giá trị căn hộ đối với khách hàng thanh toán theo giá trị thông thường, chiết khấu thêm 2% đối với khách mua 2 căn hộ trở lên, tặng thêm 1% đối với khách hàng thanh toán sớm 95%, bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng hỗ trợ vay ngân hàng lên đến 70% giá trị căn hộ…

Sau gần 4 năm mở bán vẫn chưa hết, hiện những căn hộ còn lại tại dự án Kosmo Tây Hồ vẫn được rao bán với nhiều chính sách ưu đãi nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng, nhanh chóng giải quyết hàng tồn kho tại dự án.

Như vậy, mặc dù giảm sâu giá bán, nhưng để đẩy căn hộ hàng tồn ra thị trường vẫn là một vấn đề nan giải đối với các doanh nghiệp địa ốc, nhất là trong bối cảnh thị trường giảm sút và chịu ảnh hưởng nghiêm trọng của dịch Covid -19 như  hiện nay.

Hàng tồn kho lớn không bán được khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn bởi một lượng vốn lớn lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng đang “nằm chết” tại những dự án này.

Hải Lan/Vnfinance.vn